Bức tranh chưa trọn vẹn
Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, Tập đoàn Novaland (mã NVL) ghi nhận lỗ sau thuế gần 190 tỷ đồng. Doanh thu thuần dù tăng 22% so với cùng kỳ năm trước, đạt hơn 1.936,5 tỷ đồng, nhưng do chi phí vận hành lớn khiến Công ty báo lỗ trong kỳ, qua đó nâng lỗ lũy kế nửa đầu năm 2025 lên mức 666 tỷ đồng.
Tuy vậy, nhìn ở góc độ tích cực, kết quả này đã cải thiện rất lớn so với khoản lỗ hơn 7.300 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2024, đồng thời cũng theo đúng kế hoạch mà Ban lãnh đạo Novaland đặt ra tại đại hội đồng cổ đông (ĐHCĐ) vừa qua với chiến lược phòng thủ là chủ đạo trong năm 2025 và thể hiện rõ định hướng “hy sinh ngắn hạn để tái cơ cấu dài hạn”.
Tại Công ty cổ phần DRH Holdings (mã DRH), kết quả kinh doanh quý II/2025 tiếp tục lỗ ròng 24,56 tỷ đồng, qua đó nâng lỗ lũy kế lên 50,28 tỷ đồng sau 6 tháng đầu năm.
Tuy nhiên, chia sẻ tại ĐHCĐ diễn ra cuối tháng 6/2025, ông Phan Tấn Đạt - Chủ tịch Hội đồng quản trị cho biết, việc bàn giao dự án Aurora trong năm nay cũng như hoàn tất cấp sổ cho dự án D-Vela, cùng kết quả kinh doanh tích cực từ công ty liên kết KSB sẽ góp phần làm tăng lợi nhuận công ty liên doanh - liên kết của DRH, qua đó giải quyết xong các công nợ đến hạn, giúp tiết giảm chi phí tài chính.
Với Công ty cổ phần LDG (mã LDG), doanh nghiệp này đang vật lộn trong công cuộc tái cấu trúc sau giai đoạn gặp nhiều biến cố vừa qua. Sau khi bất ngờ báo lãi 12 tỷ đồng trong quý I/2025 sau 9 quý thua lỗ liên tiếp, LDG ghi nhận lỗ trở lại hơn 66 tỷ đồng sau thuế trong quý II/2025 do chi phí tăng cao, còn doanh thu sụt giảm mạnh.
Tại ĐHCĐ thường niên năm 2025 vừa qua, ông Ngô Văn Minh - Chủ tịch Hội đồng quản trị LDG đã thừa nhận những khó khăn khách quan cũng như nội tại của doanh nghiệp và đang nỗ lực tái cơ cấu toàn diện nhằm cải thiện hoạt động kinh doanh.
Tuy vậy, quá trình này còn nhiều gian nan khi các dự án quan trọng của LDG như LDG Sky, LDG Grand Đà Nẵng, Viva Park, High Intela và West Intela đều đang vướng mắc pháp lý, đòi hỏi nhiều thời gian để xử lý, dù đã được đưa vào danh sách ưu tiên theo dõi tiến độ giải quyết thủ tục pháp lý.
Với trường hợp của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và đô thị Vinahud (mã VHD), dù đã hoàn tất chuyển nhượng 100% vốn tại Công ty TNHH Mê Linh Thịnh Vượng cho đối tác và thu về 1.080 tỷ đồng, qua đó chính thức rút khỏi dự án Làng Hoa Tiền Phong, song cũng chỉ giảm bớt phần nào dư nợ. Tính tới cuối tháng 6/2025, nợ phải trả của Vinahud lên tới hơn 3.767 tỷ đồng, trong đó hơn 1.436 tỷ đồng là nợ vay tài chính.
Nợ vay lớn, hoạt động kinh doanh thiếu ổn định… là nguyên nhân chính khiến Vinahud ghi nhận lỗ 57,4 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2025, tăng 47,97% so với cùng kỳ năm trước.
Trong tài liệu gửi cổ đông trước thềm ĐHCĐ diễn ra vào tháng 8 này, Vinahud dự kiến chuyển nhượng tiếp toàn bộ phần vốn góp tại Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Friends với mức giá không thấp hơn 1.200 tỷ đồng, đồng thời đề xuất bán hết 99,99% cổ phần tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Xuân Phú Hải với giá tối thiểu 286 tỷ đồng, nhằm giảm dư nợ và cải thiện chỉ số tài chính.
Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh cốt lõi kém hiệu quả, gia tăng các khoản thu hoạt động tài chính là giải pháp được nhiều doanh nghiệp bất động sản hướng đến nhằm “thoát khó”.
Đơn cử, Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm - Lideco (mã NTL) vừa công bố báo cáo tài chính quý II/2025 với doanh thu thuần đạt 6,1 tỷ đồng, giảm rất mạnh so với mức 1.380 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước, khiến Công ty lỗ gộp 4,5 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi gộp tới 845 tỷ đồng.
Tuy vậy, nhờ đẩy mạnh hoạt động tài chính bằng cách đầu tư chứng khoán và gửi tiền ngân hàng, Lideco đã thu về 21 tỷ đồng doanh thu tài chính, tăng 2,6 lần cùng kỳ, qua đó báo lãi 2 tỷ đồng trong quý II/2025.
Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ Hoàng Huy (mã HHS) ghi nhận doanh thu tài chính quý II/2025 tăng đột biến lên 3.504 tỷ đồng, từ mức 7,8 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Con số này cao gấp nhiều lần doanh thu thuần trong quý của Công ty là 186 tỷ đồng.
Theo giải trình của Hoàng Huy, doanh thu tài chính tăng mạnh là nhờ ghi nhận giá trị hợp lý của các khoản đầu tư ở công ty con, nhờ đó thu về 3.505 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý II/2025, gấp 32,5 lần cùng kỳ, cũng là mức lợi nhuận cao kỷ lục trong lịch sử hoạt động của doanh nghiệp này.
Trước mắt là đường đua khốc liệt
Theo giới chuyên gia, triển vọng ngành bất động sản dù vẫn được đánh giá khả quan trong những tháng cuối năm 2025, nhưng giai đoạn hiện tại là phép thử sức bền tài chính của các doanh nghiệp.
Sau thời gian dài thị trường trầm lắng, nhiều doanh nghiệp phải tự xoay xở trong điều kiện dòng tiền eo hẹp, dự án mới chưa đủ độ chín, trong khi chi phí vốn vẫn là gánh nặng lớn. Thực tế này đặt ra bài toán sống còn cho các chủ đầu tư: Hoặc nhanh chóng xoay chuyển chiến lược, hoặc tiếp tục chịu sức ép thua lỗ.
Dòng vốn tín dụng được cải thiện, chính sách vĩ mô đang hỗ trợ và tâm lý nhà đầu tư có phần tích cực là những yếu tố giúp thị trường duy trì được nhịp đập lạc quan. Tuy nhiên, phía sau đó là một loạt rào cản: Giá đất tăng đột biến, chi phí đầu vào leo thang, pháp lý thay đổi và sức mua chưa hồi phục.
Theo ông Bùi Văn Huy - Giám đốc Phân tích, Công ty cổ phần Đầu tư FIDT, các yếu tố như quy hoạch, định giá đất, thủ tục đầu tư… vẫn đang kìm hãm dòng vốn vào dự án.
Trong khi đó, sức cầu thực tế chưa hồi phục mạnh do thu nhập chưa tăng kịp với giá nhà và nhiều người còn giữ tâm lý thận trọng sau giai đoạn khủng hoảng. Hệ quả là thanh khoản thấp, tỷ lệ hấp thụ yếu và doanh nghiệp khó xoay vòng vốn.
Báo cáo về thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho biết, đến cuối quý II/2025, tồn kho căn hộ trên cả nước tăng hơn 40% so với cuối quý trước đó, chủ yếu rơi vào phân khúc cao cấp. Rổ hàng tồn kho “phình to” chủ yếu do giá bán tăng cao, giá bán vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực, trong khi tiềm lực tài chính của giới đầu tư cũng chỉ có hạn.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, loại hình tồn kho đáng lo ngại nhất là sản phẩm đã hoàn thiện nhưng không tiêu thụ được, vì gây áp lực tài chính trực tiếp lên doanh nghiệp. Nếu không xử lý kịp thời, rổ hàng tồn này sẽ trở thành cục nợ kéo dài, làm suy yếu dòng tiền và cản trở kế hoạch triển khai dự án mới.
Theo đại diện CBRE Việt Nam, bất động sản đang bước vào một giai đoạn nhiều kỳ vọng nhưng cũng không ít thách thức.
Dòng vốn tín dụng được cải thiện, chính sách vĩ mô đang hỗ trợ và tâm lý nhà đầu tư có phần tích cực là những yếu tố giúp thị trường duy trì được nhịp đập lạc quan. Tuy nhiên, phía sau đó là một loạt rào cản: Giá đất tăng đột biến, chi phí đầu vào leo thang, pháp lý thay đổi và sức mua chưa hồi phục.
Trong tình thế đó, doanh nghiệp cần hành động thận trọng nhưng không được chậm trễ. Việc “đạp phanh” quá lâu sẽ làm mất cơ hội đầu tư, còn nếu “nhấn ga” quá sớm khi chưa đủ lực sẽ dễ dẫn đến hụt hơi.
Quãng thời gian từ nay tới cuối năm 2025 sẽ là “liều thuốc thử” thực sự cho năng lực tài chính, khả năng thích nghi và chiến lược phát triển của từng doanh nghiệp trên một đường đua vốn chưa bao giờ bớt khốc liệt như bất động sản.
