Nội đô Hà Nội hầu hết là đất đã có chủ. Ảnh: Thành Nguyễn
Dòng tiền “khủng” chờ giải ngân
“Về bối cảnh chung mà nói, năm 2022 là năm thị trường có được nhiều trợ lực để ‘đột khởi’ mạnh mẽ, khi mà dòng tiền rẻ vẫn còn cùng với nhiều hiệu ứng lan tỏa từ yếu tố kinh tế vĩ mô”.
Chia sẻ cùng phóng viên, đại diện một công ty tư vấn đầu tư nói và cho biết thêm, gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng sắp được bơm vào thị trường sẽ kích thích phát triển đầu tư hạ tầng, giải quyết bài toán tăng trưởng toàn nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản. Trong đó, M&A sẽ là một sân chơi hấp dẫn khi nhu cầu trở lại thị trường sẽ mạnh mẽ hơn với cộng đồng doanh nghiệp địa ốc.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVienam cho biết, hiện nay theo ghi nhận của SohoVietnam, các nhà đầu tư với năng lực tài chính lớn từ 15.000-20.000 tỷ đồng đang tích cực tìm mua đất để phát triển các dự án liền kề - biệt thự, khu đô thị với quy mô khá đa dạng, từ các mức 3 ha - 5 ha - 10 ha, cho đến tầm “đại dự án” từ 100-300 ha, cùng với đó là các dự án hỗn hợp căn hộ, bao gồm cả các dự án đang xây dở dang.
Về địa bàn, ông Cần cho biết, nếu trước kia, các nhà đầu tư thường tập trung tìm kiếm quỹ đất quanh Hà Nội, TP.HCM thì hiện nay, xu hướng ly tâm khá rõ rệt khi nhiều nhà đầu tư đã mở rộng phạm vi tìm kiếm đến các tỉnh rất xa như Sơn La, Điện Biên, Móng Cái (Quảng Ninh), Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Phòng, Hòa Bình; ở phía Nam là các tỉnh như Bình Dương, Long An, Bình Thuận, Bình Phước… Trong đó, nhiều tỉnh là địa bàn người dân có thu nhập tăng với tốc độ cao, công nghiệp, dịch vụ phát triển tạo ra nhiều công ăn việc làm và nhu cầu phát triển đô thị rất lớn, tạo sức cầu cao về nhà ở có chất lượng.
Lý giải thêm về sức nóng của thị trường M&A trong năm 2022, ông Cần cho biết, hơn 2 năm qua, dịch bệnh đã “cản trở” bước chân của nhiều nhà đầu tư, cùng với đó là việc siết cấp phép dự án mới khiến cho nguồn cung dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Trong bối cảnh dịch giã, cũng có không ít doanh nghiệp gặp khó khăn trầm trọng và chỉ còn cách bán toàn bộ hoặc một phần dự án để có thể duy trì “sự sống”. Khi các nhà đầu tư nước ngoài trở lại, đây sẽ là những “món hời” đối với họ khi mà thủ tục để phát triển một dự án hoàn toàn mới luôn là điều khiến họ… ngán ngại nhất.
Còn theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, có những nhóm nhà đầu tư đang thận trọng quan sát thị trường, bao gồm cả những diễn biến vĩ mô, để có thể sớm bỏ tiền vào những món hàng ưng ý.
“Nhiều nhà đầu tư tin rằng, một chu kỳ tăng trưởng kinh tế mới tại Việt Nam đang bắt đầu và cần phải ‘tranh thủ’ lúc này. Với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính hoặc đơn giản là có nguồn tiền nhàn rỗi sẵn sàng, họ thực sự đang tích cực tìm cơ hội và chúng tôi cho rằng, niềm tin của họ là có cơ sở”, ông David Jackson nhận xét và nói thêm, có nhiều yếu tố tác động tích cực đến thị trường trong giai đoạn này, bao gồm việc nhiều dự án cơ sở hạ tầng ở khắp các địa phương đang được đẩy nhanh tiến độ và các hoạt động kinh tế đang trên đà hồi phục.
 |
Các nhà đầu tư nội địa cũng tích cực vào cuộc. Ảnh: Việt Dương |
15/3 - điểm nổ kích hoạt thị trường
Theo bà Đỗ Lan Anh, thành viên Hội đồng Đầu tư Quỹ Asia Business Builders, Giám đốc M&A của ABB Merchant Banking, giai đoạn khó khăn nhất của đại dịch Covid-19 dần đi qua. Việt Nam vẫn đang là một điểm đến đầu tư hàng đầu nhờ môi trường chính trị - xã hội - kinh tế ổn định. Các doanh nghiệp trong nước được thử lửa qua 2 năm đầy thử thách và rất nhiều doanh nghiệp đã thích ứng và xây dựng được nội lực mạnh mẽ cho sự phát triển tương lai. Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư dồi dào nhờ các chính sách nới lỏng tiền tệ trong suốt thời gian qua từ nhiều ngân hàng trung ương các quốc gia cũng sẽ là một động lực lớn cho các hoạt động M&A trong năm nay.
Theo ghi nhận từ ABB Merchant Banking, các doanh nghiệp Việt Nam đang tìm kiếm nhà đầu tư chiến lược nước ngoài hay đang tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ PE để tăng trưởng kinh doanh trong năm nay sẽ có rất nhiều lợi thế trên bàn đàm phán.
Bà Lan Anh cũng cho rằng, việc mở lại hoàn toàn các đường bay quốc tế, đơn giản hóa các thủ tục visa và kiểm soát Covid-19 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong các giao dịch cross-border M&A (mua bán, sáp nhập xuyên biên giới). Đối tượng mua bán trong các giao dịch M&A là một hàng hóa phức tạp, đòi hỏi sự tìm hiểu sâu sắc về môi trường kinh doanh, pháp lý, tiềm năng ngành, văn hóa doanh nghiệp, lịch sử phát triển, tình hình tài chính, hệ thống quản trị, năng lực ban lãnh đạo... Tất cả những điều đó không dễ dàng có thể hiểu và cảm nhận theo hình thức online 100%.
Trong năm 2021, ABB Merchant Banking đã tư vấn thành công nhiều giao dịch M&A, mà trong đó các đối tác nước ngoài sẵn sàng đến Việt Nam và cách ly 14-21 ngày để tìm hiểu, đàm phán các giao dịch M&A, rồi về nước lại tiếp tục cách ly 14-21 ngày nữa để có thể trở lại cuộc sống bình thường. Tuy nhiên, nhiều đối tác nước ngoài không sẵn lòng “hy sinh” như vậy khi họ còn có mục tiêu đầu tư khác tại nhiều quốc gia khác với các chính sách kiểm soát dịch bệnh bớt khắt khe hơn. Vì vậy, theo bà Lan Anh, việc mở cửa hoàn toàn đường bay quốc tế vào ngày 15/3/2022 tới là cú huých vô cùng quan trọng với các hoạt động cross-border M&A nói riêng và cho cả các hoạt động thu hút vốn đầu tư nước ngoài khác tại Việt Nam.
Còn theo ông Ong Tiong Hooi, Lãnh đạo Dịch vụ tư vấn giao dịch, kiêm Lãnh đạo ESG Dịch vụ tư vấn thương vụ, PwC Việt Nam, các giao dịch thương vụ toàn cầu nói chung và tại Việt Nam nói riêng dự kiến sẽ trở nên nhộn nhịp trong năm 2022. Trong khoảng thời gian 6 đến 12 tháng tới có thể là giai đoạn sôi động cho hoạt động giao dịch M&A tại Việt Nam nhờ vào các chính sách và quy định hỗ trợ của Chính phủ. Thị trường nội địa được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tốt, mang đến nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.
Đói cung, “thợ săn” đẩy mạnh M&A
Khá lạc quan với thị trường năm 2022, bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, mức độ quan tâm của khối ngoại đến thị trường M&A Việt Nam gia tăng rõ rệt thời gian gần đây. Nhiều nhà phát triển quốc tế đã nâng cấp Việt Nam từ thị trường cận biên (frontier market) thành thị trường mới nổi và thị trường chiến lược. Nhờ vậy, nguồn vốn đầu tư phân bổ cho Việt Nam cũng dồi dào hơn.
Đáng chú ý, mặc dù giá trị vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực bất động sản có xu hướng tăng, nhưng vẫn chưa tương xứng với mức độ quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài, theo đại diện Savills Hà Nội.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, năm 2021 nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng ký trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với năm 2020. Tuy nhiên, bà Lan cho biết, việc giải ngân vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản năm 2021 là hơn 2,6 tỷ USD, giảm khoảng 1,6 tỷ USD so với năm 2020, điều này cho thấy một thực tế là thị trường không có nhiều dự án sạch về mặt bằng và pháp lý đủ để giải ngân. Hiện còn rất nhiều nút thắt trong quá trình giải quyết các điều kiện tiên quyết liên quan đến pháp lý và giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, dịch bệnh cũng làm giảm mức độ quan tâm và ký kết hợp đồng mua bán dự án trong ngành du lịch, dù có rất nhiều tài sản chất lượng cao được chào bán trong 2 năm qua. Hiện nay, thị trường Việt Nam đang có những tín hiệu tốt như việc nối lại các chuyến bay quốc tế và dự kiến mở cửa cho khách du lịch nước ngoài từ 15/3/2022. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn đang quan sát thêm về tính hồi phục bền vững của thị trường.
Đưa ra dự báo những phân khúc thị trường có triển vọng nhất cho hoạt động M&A, bà Lan nhận định, nhà ở, đặc biệt là nhà ở cao tầng cao cấp tại các đô thị lớn là phân khúc nhận được nhiều sự quan tâm nhất của các nhà đầu tư nước ngoài. Điều này đến từ nhận định đây là phân khúc ít rủi ro nhất khi đầu tư, do giá trị đầu tư vừa phải, tính thanh khoản cao và thời gian thu hồi vốn ngắn. Thêm vào đó, các nhà phát triển bất động sản quốc tế có thể tạo ra giá trị gia tăng cho dự án và cho chính tập đoàn của họ bằng cách đưa các nhà thầu, nhà thiết kế, nhà quản lý của tập đoàn mẹ vào triển khai dự án.
“Hiện nay, có rất nhiều nhà đầu tư lớn đang đặt hàng Savills để tìm kiếm những dự án thuộc lĩnh vực này và sẵn sàng nguồn tiền để giải ngân”, bà Lan thông tin.
Tiếp theo, một sản phẩm bất động sản cũng hấp dẫn không kém là các dự án township (khu đô thị mới). Những dự án này đòi hỏi lượng vốn đầu tư và bộ máy nhân sự lớn. Các nhà đầu tư quan tâm đến loại hình dự án này thường đã có hiểu biết sâu về thị trường và có những thành công nhất định tại Việt Nam. Bên cạnh đó, các dự án cao tầng hỗn hợp thương mại (complex commercial building) tại các trung tâm hành chính cũng thu hút sự quan tâm lớn do mang lại dòng tiền đều đặn. Tài sản này đặc biệt hiệu quả với các nguồn vốn đến từ những quốc gia có chi phí vốn thấp.
Ngoài ra, các dự án khu công nghiệp và hậu cần đang đón nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu cơ hội đầu tư. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng ghi nhận lượng quan tâm lớn. Tuy nhiên, vẫn cần thời gian để nhà đầu tư đánh giá tính ổn định của thị trường trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.
“Một số phân khúc đặc thù mà chúng tôi nhận thấy được nhà đầu tư tìm kiếm trong thời gian gần đây là bệnh viện và sân golf tiêu chuẩn”, đại diện Savills cho biết.
Nhóm nhà đầu tư nội địa có tiềm lực cũng tăng tốc
 |
| Bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu Tư, Savills Hà Nội |
Cùng với các nhà đầu tư ngoại quốc, nhóm nhà đầu tư nội địa có tiềm lực cũng tăng tốc trong các hoạt động M&A và nhóm này có lợi thế thông thạo thị trường pháp lý cùng các mối quan hệ sẵn có.
Tuy nhiên, tiêu chuẩn M&A (mua bán và sát nhập) dự án thấp hơn và phạm vi tìm kiếm cũng rộng hơn so với nhà đầu tư ngoại. Mặt hạn chế của đa số nhà đầu tư nội là gặp bất lợi về sự giới hạn nguồn vốn và chi phí vốn còn cao.
Bối cảnh thị trường Việt Nam đang rất thuận lợi
 |
| Bà Đỗ Lan Anh, Thành viên Hội đồng đầu tư Quỹ Asia Business Builders, Giám đốc M&A của ABB Merchant Banking |
Việc mở cửa lại các chuyến bay quốc tế, giảm thiểu thủ tục cách ly với các nhà đầu tư sẽ thúc đẩy mạnh mẽ dòng vốn đầu tư nước ngoài, bên cạnh việc hồi phục thị trường du lịch.
Ngoài ra, sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường thương mại điện tử trong thời gian giãn cách vừa qua đang đẩy mạnh nhu cầu thuê kho bãi, hậu cần, mở rộng nhà máy và các trung tâm dữ liệu.
Mặt khác, chiến sự leo thang tại Nga và Ukraine đang đẩy dòng tiền thế giới từ kênh đầu tư chứng khoán sang các hàng hóa cơ bản và tài sản mang tính trú ẩn, trong đó có bất động sản.
Hầu hết nhà đầu tư đều muốn mua đứt dự án
 |
| Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVienam |
Theo quan sát của SohoVienam, với hoạt động mua bán các dự án bất động sản, hầu hết nhà đầu tư đều có xu hướng thâu tóm toàn bộ dự án để có thể toàn quyết quyết định hướng phát triển dự án đó. Cụ thể hơn, định hướng thâu tóm chiếm 85% thương vụ, còn ý định hợp tác đầu tư chỉ khoảng 15%.
Nỗi lo lạm phát cao có thể kích dòng vốn vào bất động sản
 |
| Ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch TNT Group |
Trong chiến lược phát triển của TNT Group, chúng tôi luôn tìm kiếm những cơ hội tốt thông qua các hoạt động M&A để tích lũy quỹ đất cũng như khai thác các dự án có thể mang lại lợi ích trong cả ngắn, trung và dài hạn. Quan điểm của TNT Group là thị trường hiện nay đang trên đà phát triển với khá nhiều trợ lực, từ khung chính sách đang được tháo gỡ lẫn nỗi lo lạm phát cao có thể kích dòng vốn vào bất động sản.
Tôi đánh giá thị trường hiện có nhiều điểm sáng, đặc biệt là ở góc độ nguồn cầu khi nhu cầu ở thực ở các đô thị lớn đang tiếp tục tăng trưởng mạnh. Việc triển khai hàng loạt dự án hạ tầng với quy mô lớn và nguồn tiền đổ mạnh vào bất động sản sẽ tạo động lực giúp thị trường tăng trưởng mạnh trong năm 2022.
Đất nền vẫn đang là phân khúc nhận được sự quan tâm lớn
 |
| Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam |
Xét về góc độ đầu tư, đất nền vẫn đang là phân khúc nhận được sự quan tâm lớn do tính thanh khoản cao và khả năng sinh lời tốt.
Đất nền ở vùng ven các thành phố lớn hoặc các khu vực có sơ sở hạ tầng đang được đầu tư phát triển mạnh sẽ tạo ra lực đẩy quan trọng để bất động sản gia tăng giá trị và các dự án thuộc phân khúc này cũng được nhiều nhà đầu tư nhòm ngó.
