M&A địa ốc, sự cạnh tranh lớn từ bên mua

Hãy bắt đầu bằng bức tranh kinh tế, xu hướng đầu tư toàn cầu và Việt Nam. Theo quan sát của bà, bối cảnh hiện tại đang đặt thị trường M&A bất động sản trước những cơ hội lớn nào?

Hiện nay, thị trường M&A có một số thuận lợi như nền kinh tế phục hồi, sự hỗ trợ của Chính phủ và nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp.

Cụ thể, về vĩ mô, tăng trưởng GDP trên đầu người tại Việt Nam đạt gần 7% cùng với CPI bình quân 6 tháng đầu năm tăng 4,08% so với cùng kỳ năm trước; lạm phát cơ bản tăng 2,75%; thị trường tiền tệ, tỷ giá cơ bản ổn định; tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế duy trì ở mức cao, an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng được bảo đảm…

Cùng với đó, Chính phủ đã triển khai nhiều chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư nước ngoài, bao gồm giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống 15% trong 10 năm cho các ngành ưu tiên, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2-4 năm cho các dự án lớn, cung cấp vay ưu đãi cho các dự án công nghệ cao và năng lượng tái tạo; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính giúp rút ngắn thời gian cấp phép đầu tư; đồng thời, tăng cường đầu tư vào hạ tầng, hỗ trợ nghiên cứu và phát triển cũng góp phần tạo môi trường kinh doanh thuận lợi, thu hút dòng vốn đầu tư.

Một thuận lợi nữa phải kể đến là nhiều doanh nghiệp Việt Nam đang có nhu cầu tái cấu trúc để nâng cao hiệu quả hoạt động, mở rộng quy mô và thích ứng với xu hướng cạnh tranh ngày càng gay gắt; đặc biệt đối với ngành bất động sản, áp lực từ việc huy động vốn gặp khó khăn, trái phiếu đáo hạn… đang ảnh hưởng đến tình hình tài chính của nhiều chủ đầu tư dự án.

Chắc hẳn, cũng có những thách thức cần lưu ý?

Đúng vậy, bên cạnh những thuận lợi, thị trường cũng đang phải đối mặt với không ít thách thức về pháp lý, tính cạnh tranh và biến động kinh tế toàn cầu.

Về pháp lý, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải nhiều khó khăn trong quá trình phê duyệt tiền sử dụng đất. Mặc dù hệ thống pháp luật liên quan đã hoàn thiện hơn, song việc thực thi còn nhiều bất cập và cần phải chờ thêm các hướng dẫn cụ thể từ phía cơ quan chức năng.

Về tính cạnh tranh, thị trường M&A tại Việt Nam, đặc biệt trong ngành bất động sản, đang chứng kiến sự cạnh tranh mạnh mẽ từ bên ngoài và giá trị giao dịch gia tăng đáng kể.

Trong năm 2024, sự quan tâm từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước đối với hoạt động này là rất rõ nét, với phần lớn giao dịch có sự tham gia của các quỹ đầu tư nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bạo chi để thâu tóm các dự án tiềm năng, đặc biệt trong phân khúc bất động sản nhà ở, nhằm tận dụng cơ hội từ sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau khủng hoảng.

Liên quan tới biến động kinh tế chính trị toàn cầu, trong năm 2024, lạm phát gia tăng và các yếu tố địa chính trị tiếp tục ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường M&A xuyên biên giới. Theo báo cáo cập nhật thị trường của Savills, một số nhà đầu tư đã trì hoãn hoặc điều chỉnh kế hoạch M&A do lo ngại về tình hình địa chính trị khó đoán định như hiện nay.

Lạm phát cũng làm phức tạp quá trình định giá tài sản, dẫn đến giá trị giao dịch M&A toàn cầu giảm so với năm trước. Trong bối cảnh đó, việc đánh giá rủi ro và tìm kiếm cơ hội đầu tư bền vững trở thành ưu tiên hàng đầu của các quỹ đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài.

Hiện tại, dòng vốn nào đang tích cực tham gia thị trường?

Theo quan sát của chúng tôi, các nhà đầu tư tới từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc đang hoạt động tích cực nhất trên thị trường M&A Việt Nam. Bên cạnh đó, Mỹ và châu Âu cũng ngày càng quan tâm tới thị trường này.

Về phân khúc sản phẩm, các nhà đầu tư chú ý nhiều nhất tới bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản thương mại.

Với bất động sản nhà ở, phân khúc này tiếp tục thu hút nhiều sự quan tâm do tốc độ đô thị hóa nhanh cùng nhu cầu về nhà ở tăng cao tại các thành phố lớn ở Việt Nam. Ngoài ra, nguồn cung các dự án nhà ở mới hạn chế cũng là yếu tố khiến phân khúc này nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Với bất động sản công nghiệp, sức hấp dẫn tới từ sự phát triển mạnh mẽ của ngành sản xuất tại Việt Nam. Sự gia phát triển của phân khúc này được thúc đẩy bởi sự hiện diện của nhiều quỹ đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài, tập trung vào các dự án nhà kho và xưởng hạng A, đáp ứng tiêu chuẩn và chất lượng cao trên thị trường.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản thương mại nhận được sự quan tâm lớn nhờ vào sự phát triển của thị trường bán lẻ và dịch vụ.

Điều này phản ánh sự gia tăng nhu cầu song song với loại hình bất động sản đô thị và được hỗ trợ bởi các yếu tố như sự chuyển đổi thói quen tiêu dùng của người dân, với việc ngày càng nhiều khách hàng ưu tiên trải nghiệm mua sắm tại các trung tâm thương mại và không gian dịch vụ đa chức năng khép kín.

Vậy còn khẩu vị của nhà đầu tư trong lựa chọn sản phẩm, doanh nghiệp, dự án?

Chúng tôi quan sát thấy rằng, nhà đầu tư hiện có xu hướng ưu tiên các doanh nghiệp tư nhân hơn doanh nghiệp nhà nước, nhờ vào tính linh hoạt và khả năng thích ứng nhanh trong vận hành. Quy mô đầu tư cũng đa dạng và thay đổi tùy thuộc vào từng phân khúc.

Dù vậy, các nhà đầu tư đặc biệt chú trọng đến các dự án có khả năng phát triển bền vững và đáp ứng đúng nhu cầu thị trường để gia tăng chất lượng sản phẩm và trải nghiệm của người tiêu dùng. Ngoài ra, vấn đề pháp lý sẽ được ưu tiên do ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ thực hiện dự án, cấu trúc giao dịch và kế hoạch tài chính của nhà đầu tư.

Thành Nguyễn