Sau giai đoạn dài trầm lắng, thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) nói chung, M&A trong lĩnh vực bất động sản nói riêng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ.
Chỉ trong tháng 10/2025, có tới 52 thương vụ M&A được hoàn tất, với tổng giá trị ước tính khoảng 720,45 triệu USD. Trong đó, bất động sản và sản xuất công nghiệp đóng góp giá trị lớn nhất, lần lượt đạt 225 triệu USD và 109 triệu USD.
Cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản, nhu cầu M&A dự án, quỹ đất sạch của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài cũng gia tăng nhằm mở rộng tầm ảnh hưởng trên thị trường. Không chỉ “mua đứt, bán đoạn”, hoạt động M&A bất động sản hiện nay còn theo từng phần hoặc hợp tác theo tiến độ dự án, cho phép cả bên mua cũng như bên bán linh hoạt và tối ưu hóa dòng tiền.
Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group, cùng với một số nhà đầu tư ngoại khác như Capital Land, Nomura Real Estate đã trở thành những nhóm đối tác chiến lược điển hình xuyên suốt nhiều dự án có quy mô lên tới hàng trăm, hàng nghìn héc - ta với hạt nhân chính là Vinhomes.
Trong khi đó, Nam Long và hai đối tác Nhật Bản là Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad (Nishitetsu) trở thành chuỗi mắt xích giao thoa giữa kinh nghiệm - vốn - tầm nhìn ở chuỗi khu đô thị tại Việt Nam, như Flora Anh Đào, Mizuki Park, Akari City, Waterpoint và Izumi City.
Ở quy mô nhỏ hơn, có các nhóm đối tác như Keppel Land - Phú Long - Khang Điền hay Indochina - HD Mon Holdings…
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn tại Hà Nội chia sẻ, hiện doanh nghiệp không còn phải trăn trở với việc thuyết phục nhà đầu tư ngoại đổ vài nghìn tỷ đồng vào dự án, mà “với tốc độ gỡ khó về pháp lý nhanh như thế này thì đối tác ngoại có chồng vài nghìn tỷ cũng chưa muốn bán”.
Chia sẻ của vị lãnh đạo trên phần nào cho thấy tâm thế tự tin của bên bán trong giai đoạn này, nhất là khi tiến trình tháo gỡ pháp lý cho dự án bất động sản đang được Chính phủ quan tâm - coi việc giải phóng nguồn lực lên tới hàng triệu tỷ đồng từ các dự án “treo” là động lực quan trọng cho tăng trưởng GDP trong các năm tới.
Chỉ riêng tại Hà Nội và TP.HCM, đã có hàng trăm dự án được tháo gỡ trong thời gian vừa qua. Mặc dù vẫn còn số lượng lớn dự án ách tắc do liên quan đến vấn đề quy hoạch, định giá đất, chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, chưa được bàn giao mốc giới trên thực địa, vi phạm về trật tự xây dựng, nhưng những vấn đề này kỳ vọng sẽ sớm giải quyết (khi dự thảo Nghị quyết tháo gỡ một vấn đề vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai dự kiến được Quốc hội thông qua trong tuần này).
Bên cạnh đó, theo ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, dòng tiền rẻ liên tục được tung ra thị trường, lãi suất cho vay trung bình trong nước vẫn duy trì ở mức 7 - 9%/năm, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận vốn dễ dàng hơn.
“Những chính sách này không chỉ cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước, mà còn thúc đẩy các giao dịch bất động sản, đặc biệt là M&A, nơi khả năng tiếp cận tín dụng đóng vai trò then chốt cho cả việc mua lại lẫn triển khai dự án sau giao dịch”, ông Piro nhìn nhận.
Các chuyên gia cũng lưu ý rằng, mặc dù mục tiêu M&A đang trở thành xu thế chủ đạo, nhưng không phải dự án nào cũng thực hiện được theo hình thức này do sự khác biệt tầm nhìn của các doanh nghiệp. Ngoài ra, hiện có một số lực cản trong hoạt động M&A dự án như giá đất không còn rẻ. Bên cạnh đó, việc sắp xếp lại địa giới hành chính cũng khiến một số nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi bảng giá đất mới được điều chỉnh như thế nào, bởi điều này tác động đến chi phí thực hiện dự án, mục tiêu phân khúc bất động sản sẽ phát triển...
Dự thảo Luật Đầu tư (thay thế) đang được Bộ Tài chính xây dựng nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trong quá trình chuyển nhượng dự án. Dự thảo tập trung vào việc lựa chọn 1 trong 2 để xử lý các chồng chéo giữa Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng việc chuyển nhượng dự án bị “chia đôi” do cùng một dự án, nhưng tùy thuộc vào hình thức lựa chọn nhà đầu tư (chẳng hạn qua đấu giá hoặc đấu thầu) mà thủ tục chuyển nhượng có thể phải thực hiện theo hai luật khác nhau.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng bổ sung quy định liên quan đến tiến độ và thời hạn hoạt động của dự án. Theo đó, nếu tiến độ bị chậm do nguyên nhân khách quan như thiên tai, dịch bệnh hoặc lý do bất khả kháng, thời gian bị chậm sẽ không tính vào thời hạn hoạt động của dự án. Đồng thời, trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án nhưng thời hạn còn lại không đủ để triển khai phương án tài chính hoặc kế hoạch kinh doanh, cơ quan có thẩm quyền sẽ được phép xem xét, điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án, miễn là không vượt quá khung thời gian tối đa theo quy định.
