Thị trường M&A đang chờ những “thợ săn” chuyên nghiệp
Cơn “đói” vốn kéo dài
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sohovietnam cho hay, khác với dự báo lạc quan trước đó, thị trường M&A bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2022 chứng kiến sự sụt giảm mạnh tới 70-80% giá trị các thương vụ so với cùng kỳ năm trước, mà một trong những nguyên nhân chính xuất phát từ việc thiếu nguồn tài chính.
Theo ông Cần, do các giao dịch của năm 2021 kéo dài tiến độ thanh toán nên các thương vụ M&A lĩnh vực địa ốc hầu như được công bố vào quý I/2022, tức là có ít thương vụ mới được khởi sự trong nửa đầu năm 2022. Đối với những dự án có tài sản lớn, vị trí đẹp, dòng tiền tốt hoặc có tiềm năng phát triển, để giao dịch thành công, bên bán phải giảm giá sâu khoảng 20-30%, chứ khó chốt được giá cao như năm 2021.
“Có thể thấy, sau động thái kiểm soát chặt dòng tiền chảy vào lĩnh vực địa ốc và những lùm xùm trên thị trường trái phiếu, cổ phiếu liên quan tới một số doanh nghiệp lĩnh vực này, thị trường M&A bất động sản đã chững lại”, ông Cần nhấn mạnh, đồng thời cho rằng, chỉ khi các chủ dự án vay được tiền, phát hành được trái phiếu hoặc có thêm nguồn tiền từ các quỹ đầu tư thì thị trường mới có thanh khoản và lúc đó hoạt động M&A bất động sản mới sôi động trở lại.
Thực tế, động thái của cơ quan quản lý trong việc nắn tín dụng địa ốc, siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cấp phép dự án… đã và đang tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản nói chung, thị trường M&A địa ốc nói riêng, nhưng theo nhiều thành viên thị trường, điều “tệ” nhất vẫn chưa đến. Bởi theo dự thảo bổ sung, sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, nhiều quy định ngặt nghèo liên quan đến điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi. Chẳng hạn, doanh nghiệp không được phát hành trái phiếu riêng lẻ để đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác, hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn... Quy định này, theo Bộ Tài chính, là nhằm hạn chế chuyển vốn giữa các doanh nghiệp, nhưng nếu được thông qua mới thực sự là “ác mộng” với những ai có ý định dùng vốn trái phiếu để tài trợ cho hoạt động M&A.
Ông Đỗ Ngọc Quỳnh, Tổng thư ký Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho rằng, theo Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp cũng như thông lệ quốc tế thì góp vốn, cho vay là quyền của doanh nghiệp, việc một công ty mẹ có đủ tiềm lực, uy tín đứng ra phát hành trái phiếu rồi “bơm vốn” cho công ty con là hợp pháp, nếu hạn chế quyền này, năng lực của doanh nghiệp sẽ yếu đi.
Nhiều ý kiến khác cũng nhìn nhận, việc thắt chặt các điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp như tại dự thảo bổ sung, sửa đổi Nghị định 153/2020 sẽ khiến một lượng lớn nguồn vốn trong dân không thể chảy đến các doanh nghiệp thông qua các sản phẩm tài chính, gây méo mó thị trường và riêng M&A địa ốc, việc thiếu vốn kéo dài có thể đẩy thị trường này rơi vào suy thoái.
Trao đổi với phóng viên, đại diện một doanh nghiệp môi giới M&A tại Hà Nội cho biết, thời gian qua, dù nền kinh tế đã hoạt động bình thường trở lại sau dịch, nhưng thị trường M&A đã không sôi động như kỳ vọng do nguồn cung quá hạn chế. Theo vị này, để có thể thực hiện một thương vụ M&A dự án thì đòi hỏi pháp lý cho dự án đó phải được hoàn thiện, trong khi hiện tại, số dự án đáp ứng điều kiện rất hiếm hoi. Chưa kể, nếu dự án đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư thường phát triển sản phẩm để bán ra thị trường, bởi bán lẻ luôn được giá hơn là bán cả dự án.
“Dòng tiền vừa thiếu vừa yếu, cộng với nguồn cung hạn chế khiến thị trường M&A địa ốc èo uột suốt thời gian qua”, vị này nhìn nhận.
 |
Bất động sản công nghiệp được nhà đầu tư quan tâm cho các thương vụ M&A. Ảnh: Thành Nguyễn |
Cơ hội cho “thợ săn” trường vốn
Ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch Hội đồng quản trị AVLand Group chia sẻ, việc siết tín dụng bất động sản cũng như phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang ảnh hưởng rất lớn đến thị trường M&A bất động sản, bởi có nhiều thương vụ không thế “chốt kèo” do thiếu vốn, cho dù có nhiều đơn đặt hàng.
“Nhiều chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính tỷ trọng lớn nên khi không tiếp cận được nguồn vốn đã phải dừng các hoạt động M&A, khiến cho thị trường tắc nghẽn. Hiếm khi nào thị trường M&A địa ốc gặp nhiều khó khăn như hiện nay”, ông Kiểm nhấn mạnh.
Dù đối mặt với nhiều thách thức, nhưng một điểm sáng được nhiều chuyên gia đồng tình, đó là sự chủ động nhiều hơn của khối nội trên thị trường, nhất là với các “tay to” có tiềm lực tài chính mạnh, khi đây cũng được xem là thời điểm tốt để “shoping”, có thể kể đến một số thương vụ lớn có sự tham gia của các “tay chơi” trong nước như Novaland mua lại dự án Kenton Node từ Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên và đổi tên thành dự án căn hộ cao cấp Grand Sentosa với hơn 1.640 căn hộ tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM, hay Masterise Homes mua lại dự án Sài Gòn Bình An và phát triển dự án mới với tên gọi mới là The Global City quy mô 117 ha nằm cạnh khu phức hợp Saigon Sports City và tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây. Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW mua lại 74.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong ở tỉnh Quảng Ninh do DEEP C phát triển…
Quan sát diễn biến thị trường, ông Phan Xuân Cần cho rằng, trong nửa đầu năm 2022, thị trường M&A bất động sản chủ yếu ghi nhận vai trò của các nhà đầu tư trong nước và nếu bối cảnh vĩ mô cải thiện hơn, những tháng cuối năm có thể kỳ vọng vào sự trở lại của các nhà đầu tư nước ngoài khi khối này nắm giữ lợi thế về vốn.
Cùng góc nhìn, ông Kiểm đánh giá, 2 quý đầu năm 2022 chứng kiến việc khối nội giữ vai trò chủ đạo trên thị trường, cùng với đó là sự dịch chuyển của dòng vốn ra phía Bắc trở nên rõ rệt hơn, thay vì chủ yếu tập trung ở phía Nam như trước kia. Tuy nhiên, ông Kiểm cho rằng, có thể khối ngoại đang nghe ngóng hoặc có chiến thuật khác, cần phải quan sát thêm, chứ chưa hẳn sự trầm lắng là do khối này suy yếu.
Bà Winnie Lam, Giám đốc vận hành Colliers Việt Nam cho biết, khối ngoại vẫn luôn quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc khu công nghiệp và bán lẻ. Điều này tới từ triển vọng tăng trưởng dài hạn của kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.
“Có nhiều nhà đầu tư châu Á đến từ những quốc gia, vùng lãnh thổ đang đầu tư nhiều vào Việt Nam như Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc)..., cho thấy tiềm năng hấp dẫn và lợi suất đầu tư cao của thị trường bất động sản Việt Nam so với các thị trường khác trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương”, bà Winnie Lam nói.
