“Sóng ngầm” săn nhà cạnh metro
Làn sóng “săn” nhà gần các tuyến metro đang âm thầm lan rộng trong giới đầu tư bất động sản TP.HCM.
Đặc biệt, từ khi Thành phố đặt mục tiêu đầu tư và hoàn thành 7 tuyến metro trong giai đoạn 2025-2030 gồm Bến Thành - Tham Lương, Bến Thành - Thủ Thiêm, Thủ Thiêm - Long Thành, Thành phố mới Bình Dương - Suối Tiên, Thủ Dầu Một - TP.HCM, Tân Sơn Nhất - Phú Hữu và Bến Thành - Cần Giờ, dòng tiền đầu tư cũng dịch chuyển theo các tuyến metro này.
Trong nhiều tháng qua, anh Minh Đăng (35 tuổi) - quản lý cấp trung tại một doanh nghiệp công nghệ, gần như tuần nào cũng dành thời gian khảo sát các khu vực nằm dọc những tuyến metro đang và sắp triển khai.
Từ khu Đông sang khu Tây, từ các dự án đã hình thành đến những khu đất đang trong giai đoạn đầu phát triển, anh ghi chép khá chi tiết như khoảng cách đến nhà ga, trục đường kết nối, mật độ dân cư hiện hữu, mặt bằng giá và cả khả năng cho thuê trong tương lai.
Theo anh Đăng, giá nhà khu vực lõi TP.HCM đã vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, những khu cách trung tâm khoảng 10-15 km, gần trục giao thông lớn, có tuyến metro đi qua vẫn còn dư địa.
“Nếu chỉ cần 30-40 phút là có thể vào trung tâm bằng metro thì việc ở cách quận 1 (cũ) khoảng 10-15 km không còn là bất lợi. Giá bất động sản cũng theo đó mà tự điều chỉnh tăng lên trong tương lai”, nhà đầu tư này nói.
Không chỉ nhà đầu tư trẻ, nhóm nhà đầu tư trung niên cũng đang “săn tìm” cơ hội từ các tuyến metro tương lai. Nhà đầu tư Nguyễn Thùy Linh (50 tuổi, ngụ quận Phú Nhuận cũ) kể, đã bán bớt một căn nhà phố trong hẻm để chuyển sang tìm căn hộ gần tuyến metro số 2 đoạn Bến Thành - Tham Lương.
Nhà đầu tư này cho biết, nhà phố trong hẻm trung tâm giá trị không nhỏ nhưng giao dịch ngày càng khó nên thanh khoản không còn tốt như trước. Trong khi đó, những dự án nằm cách nhà ga metro hay các trục đường lớn có thể dễ dàng khai thác kinh doanh cũng như chuyển nhượng hơn.
“Tôi không kỳ vọng giá tăng quá nhanh. Điều tôi cần là dòng tiền thuê ổn định và tính thanh khoản dài hạn. Khi tuyến metro đi vào vận hành, nhóm khách thuê là người đi làm, chuyên gia, người trẻ… sẽ rất rõ ràng”, nhà đầu tư này nói.
Thực tế, sự ưu tiên đó không phải ngẫu nhiên. Các nghiên cứu quốc tế và dữ liệu thị trường trong nước đều chỉ ra rằng, các dự án metro tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản nơi tuyến metro đi qua.
Cụ thể, số liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong nửa cuối năm 2024, nhiều dự án nhà ở nằm dọc tuyến metro số 1 ghi nhận lượt tìm mua tăng từ 10-60%, nhất là trong các tháng cuối năm khi tuyến metro này chuẩn bị vận hành.
Tăng trưởng nhu cầu mua nhiều nhất rơi vào các dự án đang và sắp triển khai như Eaton Park (TP. Thủ Đức) tăng 22 lần, Lumiere Riverside tăng 2 lần, The Gió Riverside (nằm trên địa phận TP. Dĩ An, vị trí ga metro S2.1 nối dài về Bình Dương cũ) tăng 3 lần...
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong năm 2024, giá bán thứ cấp căn hộ dọc tuyến metro số 1 tăng 15% so với năm 2023. Còn tính trong giai đoạn 2015-2023, trung bình giá chung cư quanh tuyến hạ tầng này tăng 50-70%, cá biệt có dự án tăng tới 150%.
Còn theo DKRA Group, năm 2024, giá bán căn hộ thứ cấp tại các dự án dọc tuyến metro số 1 tăng 10-25% so với năm 2023, phản ánh lợi thế từ hạ tầng giao thông kết nối đô thị.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trong bán kính cách tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) từ 2-7 km, hiện có gần 80 dự án chung cư đã và sắp triển khai.
Trong đó, các ga An Phú, Thảo Điền... chủ yếu là dự án thứ cấp, khu vực ga Suối Tiên (Bến xe Miền Đông mới), ga Thủ Đức và ga Bình Thái tập trung nhiều nguồn cung mới và giá phải chăng hơn.
Hầu hết dự án chuẩn bị ra mắt gần khu vực ga Suối Tiên, ga Bình Thái và đoạn metro nối dài về Bình Dương cũ đang triển khai các chiến dịch truyền thông bám sát lợi thế gần kề metro, nắm bắt sức nóng và tâm lý chuộng đầu tư theo hạ tầng của người mua nhà.
Ngoài ra, chủ đầu tư cũng ăn theo “hiệu ứng metro” mà bán hàng với mức giá mới, tăng trung bình 10-20% so với các dự án triển khai trước đó trên cùng khu vực.
Những điều cần lưu ý
Có thể thấy, sức hấp dẫn của bất động sản ven metro là rất rõ ràng. Song, không phải khu vực nào gần tuyến metro cũng có tiềm năng tăng giá.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, quy hoạch đô thị ngày càng mở rộng khiến vai trò của các tuyến metro ngày càng lớn. Không chỉ tăng giá tốt, bất động sản gần metro còn dễ cho thuê.
| |
Dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển theo các tuyến metro. Ảnh: Lê Toàn. |
Ngoài ra, khi tuyến metro đi vào vận hành, các dịch vụ - thương mại quanh các ga phát triển nhanh hơn, tạo thành dải đô thị nén với đầy đủ nhu cầu sống trong bán kính 5-15 phút di chuyển. Tuy nhiên, sự chuyển biến về giá sẽ chỉ diễn ra với những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, dễ dàng kết nối đến các điểm giao thông quan trọng, còn dự án thiếu những yếu tố này sẽ khó tăng.
“Giá trị bất động sản sẽ chỉ tăng tại những khu vực có sự phát triển đồng bộ về dân sinh như sự hình thành các khu đô thị, khu dân cư với đầy đủ các dịch vụ, tiện ích gồm chợ, bệnh viện, trường học, công viên... Đây là những yếu tố nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ để đảm bảo chiến lược bám sát hạ tầng đem lại hiệu quả tối đa”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, đà tăng giá nhà ven metro là xu thế tất yếu của đô thị phát triển theo mô hình TOD - mô hình đô thị nén, mật độ cao, kết hợp giao thông công cộng với mạng lưới thương mại, dịch vụ đa dạng. Dù vậy, có những điểm cần lưu ý khi đầu tư bất động sản “ăn theo” metro.
Theo ông Kiệt, tiến độ xây dựng metro ở Việt Nam là một ẩn số, không ít dự án bất động sản quảng cáo “cách ga metro vài phút di chuyển” nhưng thực tế lại nằm cách xa hoặc tuyến metro đó còn chưa rõ ngày hoàn thành.
Chưa kể, hiện tượng giá bị “thổi” lên cao trước kỳ vọng tuyến metro chính thức vận hành cũng khiến nhiều người mua sau rơi vào bẫy “đu đỉnh”, nhất là trong những thời điểm sốt nóng cục bộ.
Bên cạnh đó, các khu vực xung quanh ga metro thường đối diện áp lực dân số tăng nhanh khiến chi phí sinh hoạt và giá dịch vụ tăng mạnh. Nhiều dự án chỉ “ăn theo” metro, chứ chưa thực sự đạt chuẩn TOD, thiếu đồng bộ về không gian công cộng, giao thông kết nối và dịch vụ thương mại.
“Đầu tư căn hộ ven metro đúng là cơ hội vàng cho những người hiểu thị trường, hiểu quy hoạch và có tầm nhìn dài hạn. Nhưng cơ hội ấy cũng có thể trở thành cái bẫy nếu nhà đầu tư chỉ dựa vào tin đồn, quảng cáo hoặc quyết định theo cảm tính”, ông Kiệt lưu ý.