Khu công nghiệp sinh thái Prodezi Long An.
Đòi hỏi mang tính “thời cuộc”
Bắt đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Vũ Minh Chí - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ khu công nghiệp, Avison Young Việt Nam cho hay, áp lực tài chính và mục tiêu bền vững sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất hướng nhiều hơn vào tính hiệu suất, linh hoạt và tốc độ nhằm giảm thiểu rủi ro và tối ưu vận hành.
Theo ông Chí, các loại hình sản phẩm xây sẵn (ready-built) như nhà xưởng, nhà kho, bất động sản logistics… tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Quan sát kỹ hơn, các dịch vụ kho bãi logistics ngày càng chuyên nghiệp hóa và đầy đủ, từ xuất - nhập, kiểm tra, dán nhãn, đóng gói hàng hóa… đến thủ tục hải quan.
Việc nhu cầu thị trường ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa đã thúc đẩy sự phát triển nguồn cung bất động sản công nghiệp từ lượng sang chất. Nhiều chủ đầu tư hiện chú trọng cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng khách thuê tiềm năng, cũng như phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp, chuẩn ESG, thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản.
Về vị trí, quỹ đất trong các khu thương mại tự do (Free Trade Zone - FTZ), gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1-2 giờ di chuyển đang là ưu tiên hàng đầu của nhà sản xuất.
Theo giới quan sát, trên thực tế, sự hiện diện rõ nét của Việt Nam trên bản đồ sản xuất toàn cầu đã tác động đến thị trường bất động sản công nghiệp trong nước. Mô hình nhà xưởng xây sẵn đã dần thay thế phương pháp truyền thống “tự xây dựng trên đất thuê”, trở thành lựa chọn ưu tiên của nhà đầu tư quốc tế.
Trong khi mô hình thuê đất truyền thống chú trọng quyền kiểm soát thiết kế và thời hạn thuê dài để tối ưu hóa khấu hao chi phí đầu tư vốn (CapEx), phương án này cũng đi kèm rủi ro về tuân thủ pháp lý và lịch trình triển khai kéo dài.
Ngược lại, nhà xưởng xây sẵn không chỉ là một giải pháp về mặt bằng, mà còn là một quyết định chiến lược quan trọng, cho phép nhà sản xuất tối ưu hóa tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường, kiểm soát chi phí vốn và giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu chuyển dịch mạnh mẽ như hiện nay.
Sự chuyển dịch này thể hiện thay đổi rõ rệt trong nhu cầu của khách thuê từ “sở hữu tài sản và quản lý rủi ro” sang “thuê dịch vụ và tối ưu hóa hiệu quả vốn”. Quan điểm của nhà đầu tư quốc tế đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam đã thay đổi, từ việc ưu tiên sở hữu tài sản sang tối ưu hóa hiệu suất vận hành và giảm thiểu rủi ro.
 |
Nhu cầu của khách thuê tiếp tục tập trung nhiều hơn vào phân khúc kho xưởng xây sẵn. Ảnh: Dũng Minh. |
Đồng quan điểm, đại diện Cushman & Wakefield cho hay, lợi thế cốt lõi của nhà xưởng xây sẵn nằm ở khả năng chuyển giao gánh nặng quản lý, rủi ro liên quan và chi phí vốn sang nhà phát triển chuyên nghiệp, mang lại các lợi ích cho khách thuê.
Nhà xưởng xây sẵn còn cung cấp đòn bẩy tài chính thông qua việc chuyển đổi chi phí đầu tư vốn thành chi phí vận hành. Cơ chế này cho phép nhà đầu tư giữ lại 80-85% vốn đầu tư ban đầu.
Ví dụ, thay vì đầu tư cố định 10-15 triệu USD để mua đất và xây dựng cơ sở 10.000 m2 với hợp đồng 40 năm, khách thuê chỉ phải trả chi phí thuê hàng tháng có thể dự báo trước, khoảng 50.000 USD/tháng.
Thêm vào đó, nhà xưởng xây sẵn cung cấp sự linh hoạt chiến lược thông qua khả năng mở rộng. Doanh nghiệp có thể bắt đầu hoạt động với quy mô nhỏ để thăm dò thị trường, dễ dàng mở rộng sang các đơn vị liền kề hoặc chuyển sang mô hình xây dựng theo yêu cầu khi nhu cầu tăng trưởng.
Điều này đi kèm với chiến lược rút lui thuận lợi, cho phép nhà sản xuất dừng hoạt động nhanh chóng mà không gặp khó khăn và chi phí lớn trong việc thanh lý tài sản cố định. Đây là điểm khác biệt chính so với mô hình truyền thống, nơi vốn lớn bị ràng buộc vào tài sản, hạn chế khả năng mở rộng và khiến việc thoái vốn trở nên phức tạp.
Ngoài ra, nhà xưởng xây sẵn giải quyết các khía cạnh phức tạp trong quy định pháp lý của Việt Nam. Nhà phát triển chịu trách nhiệm hoàn tất các hồ sơ cần thiết, giảm bớt gánh nặng cho khách thuê trong các quy trình như xin giấy phép xây dựng, hoàn thành đánh giá tác động môi trường (EIA/ĐTM) và đặc biệt là chứng nhận phòng cháy chữa cháy.
Các cơ sở vật chất chất lượng cao được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế, đảm bảo các thông số kỹ thuật cần thiết cho sản xuất hiện đại như khả năng chịu tải sàn (1.000-4.000 kg/m2), chiều cao thông thủy (thường trên 10 m) và hạ tầng điện ổn định.
Nguồn cầu vẫn lớn
Ông Trương Khắc Nguyên Minh - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Prodezi Long An cho hay, hiện nay, nhu cầu của khách thuê tiếp tục tập trung nhiều hơn vào phân khúc nhà xưởng - nhà kho xây sẵn.
Nguyên nhân chính là các sản phẩm này cho phép doanh nghiệp “set-up nhanh, rủi ro thấp, vốn đầu tư ban đầu nhẹ” - rất phù hợp với bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang cần tính linh hoạt cao.
Cũng theo ông Minh, đất công nghiệp vẫn duy trì vai trò quan trọng ở các cực tăng trưởng lớn, với giá thuê dự báo tăng bình quân 3-8%/năm trong 3 năm tới (theo dự báo của CBRE và Savills). Tuy nhiên, do chu kỳ chuẩn bị đầu tư thường dài hơn, phân khúc này phù hợp hơn với các nhà sản xuất quy mô lớn, có kế hoạch đầu tư lâu dài.
Xuất phát từ thực tế này, Prodezi Long An lựa chọn phát triển đất công nghiệp trong giai đoạn đầu để đón dòng vốn chiến lược, đồng thời dự kiến triển khai cụm nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong các giai đoạn tiếp theo với thiết kế theo tiêu chuẩn xanh, nhằm đáp ứng nhu cầu “set-up nhanh” của nhà sản xuất trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Ngoài ra, là doanh nghiệp kiên trì theo đuổi con đường phát triển các dự án khu công nghiệp tích hợp, sinh thái và bền vững, ông Minh cho rằng, khu công nghiệp sinh thái không còn là lựa chọn mang tính hình thức, mà sẽ sớm trở thành chuẩn mực bắt buộc nếu doanh nghiệp muốn tiếp cận các chuỗi cung ứng toàn cầu và những thị trường cao cấp như châu Âu (EU), Bắc Mỹ hay Nhật Bản.
Theo đại diện Prodezi Long An, nhiều nhà sản xuất tìm kiếm nhà xưởng xây sẵn, kết nối với đơn vị tư vấn và nhà thầu uy tín, hỗ trợ thủ tục pháp lý nhanh chóng, hệ sinh thái xã hội đi kèm, tiếp cận vốn xanh, năng lượng tái tạo và đặc biệt quan tâm đến việc tham gia cộng sinh công nghiệp để tối ưu hóa dòng nguyên vật liệu, chất thải và năng lượng trong nội khu.
Một điều đáng chú ý là trong quá trình làm việc với nhà đầu tư, Prodezi Long An nhận thấy nhu cầu thực tế ngày càng cụ thể hơn: Không chỉ là hạ tầng chất lượng cao, mà còn cần nguồn điện ổn định, nước sạch, viễn thông tốc độ cao; không chỉ gần cảng hay đô thị lớn, mà phải bảo đảm nguồn nhân lực phù hợp; không chỉ ưu đãi thuế, mà còn cần các gói hỗ trợ phù hợp với từng ngành nghề.
Từ thực tế đó, Prodezi Long An không chỉ phát triển quỹ đất, mà còn hướng tới kiến tạo nền tảng bền vững, hỗ trợ khách thuê và phát triển dự án theo mô hình sinh thái, tích hợp: Đầu tư bền vững, cộng sinh công nghiệp và nền tảng kết nối dịch vụ.
