Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 3 quý đầu năm, TP.HCM (bao gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu) và vùng giáp ranh ghi nhận khoảng 22.400 sản phẩm mở bán mới. Riêng từ tháng 10 đến nay, thị trường tiếp tục có thêm 11 dự án mới, với hơn 10.000 sản phẩm.
Nguồn cung tăng , đồng thời giá nhà cũng tăng trở lại. Căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 68 m2 tại Dự án Him Lam Phú An (Thủ Đức) có giá khoảng 2,7 tỷ đồng năm 2023, tăng lên 3,4 tỷ đồng đầu năm 2025 và hiện được chào bán ở mức khoảng 4,3 tỷ đồng.
Tại khu vực Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ), giá chung cư năm 2024 phổ biến dưới 30 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên khoảng 40 triệu đồng/m2. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, quý IV/2025, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt trung bình 90 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 21% so với cùng kỳ. Giá thứ cấp cũng tăng khoảng 18%, lên bình quân 64 triệu đồng/m2.
Đà tăng giá lan sang các địa phương lân cận. Trong quý gần nhất, giá mở bán chung cư tại Bình Dương tăng khoảng 10%, Đồng Nai tăng 12%, Long An (nay thuộc Tây Ninh) tăng tới 45%. Giá thứ cấp tại các khu vực này cũng tăng thêm 13-15% so với cùng kỳ.
Dù được đánh giá phục hồi với lượng hàng mở bán lớn, nhưng việc phân bổ sản phẩm giữa các khu vực vẫn đáng lo ngại. Phân khúc chung cư hiện tập trung chủ yếu tại Thuận An, Dĩ An, với khoảng 30 dự án đang mở bán, cung cấp gần 20.000 căn hộ từ đầu năm 2025 đến nay. Trong khi đó, các khu vực như Vũng Tàu, Bà Rịa, khu Nam TP.HCM, Tây Ninh và Đồng Nai lại khan hiếm dự án chung cư mới.
Tình trạng mất cân đối cũng diễn ra ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Từ đầu năm 2025, dòng sản phẩm này chủ yếu tập trung tại Long An (cũ), với hàng chục dự án của các tập đoàn như Vingroup, Trần Anh Group, Ecopark,…, tổng nguồn cung hơn 15.000 sản phẩm. Trong khi TP.HCM và Đồng Nai gần như vắng bóng phân khúc này. Riêng đất nền, đầu năm 2025 ghi nhận khoảng 5 dự án mở bán, tập trung tại Long An (cũ) và Bình Dương (cũ). Tuy nhiên, đến tháng 9/2025, các dự án này gần như biến mất khỏi bản đồ bán hàng do thanh khoản thấp, buộc chủ đầu tư phải tạm dừng và chờ thị trường phục hồi.
Phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng bứt phá trong năm 2025 sau các chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ, song thực tế vẫn “hụt hơi”. Số dự án được công bố xây dựng và mở bán chỉ đếm trên đầu ngón tay. Tại TP.HCM, nhà ở xã hội chủ yếu tập trung ở Bình Dương (cũ); khu Nam và khu Tây TP.HCM chưa xuất hiện dự án mới. Tây Ninh mới có 2 dự án được công bố, trong khi Đồng Nai là địa phương tích cực nhất với hơn 10 dự án đang triển khai.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường có dấu hiệu khởi sắc từ quý II/2025 với dự án của Sun Group tại Vũng Tàu và VinaCapital tại Hồ Tràm. Đến quý IV/2025, Vingroup xuất hiện với siêu dự án tại Cần Giờ (TP.HCM). Các khu vực khác vẫn chưa ghi nhận dự án mới, nhiều dự án từng dừng triển khai cũng chưa thể tái khởi động.
Một điểm đáng lo ngại trong năm 2025 tỷ lệ tiêu thụ còn thấp. Theo DKRA Consulting, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc chung cư chỉ hơn 40%, trong khi nhà phố, biệt thự chỉ đạt trên 30%.
Nhận định về năm 2026, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, nguồn cung mới có thể đạt khoảng 50.000 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm 65%, tăng gần 30% so với hiện tại nhờ nhiều dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thành. Mặt bằng giá dự kiến phân hóa rõ rệt: TP.HCM duy trì mức cao, trong khi các tỉnh vệ tinh có biên độ điều chỉnh linh hoạt hơn.
Tuy nhiên, ông Kiệt cũng cảnh báo, sau một thập kỷ, tốc độ tăng giá nhà gần gấp đôi thu nhập, gây áp lực lớn lên nhóm người mua ở thực. Giá nhà năm 2026 được dự báo tiếp tục tăng so với năm 2025.
Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, nhiều doanh nghiệp vẫn lên kế hoạch ra hàng chủ yếu tại khu Đông TP.HCM, tập trung ở Dĩ An, Thuận An. Chẳng hạn, Khải Hoàn Land dự kiến ra mắt dự án chung cư tại Thuận An trong quý I/2026; Bcons sẽ tung ra khoảng 10.000 căn hộ tại Thuận An, Dĩ An; Phú Đông Group cũng có kế hoạch ra mắt dự án mới tại Dĩ An. Ngược lại, phân khúc nhà phố tiếp tục bị các doanh nghiệp “ngó lơ”. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng chưa nằm trong kế hoạch phát triển do thị trường chưa hồi phục hoàn toàn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, tình trạng lệch pha cung - cầu nhiều khả năng vẫn tiếp diễn trong năm 2026, song thị trường khó xảy ra kịch bản bong bóng bất động sản.
