Các bất cập của Luật Nhà ở gồm hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản - nhà ở chưa đồng bộ; Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ động tham gia thị trường nhà ở với tư cách chủ sở hữu đất đai, đồng thời chưa phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản; các thủ tục hành chính như thủ tục giao đất, thu hồi đất, xác định giá đất... chưa rõ ràng, gây phức tạp khi giải quyết; cơ chế chính sách hiện hành chưa đủ để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội…
Những bất cập nói trên dẫn đến thực tế là: đầu tư bất động sản theo phong trào, làm cung vượt cầu, cơ cấu mất cân đối - thiếu hàng hóa có quy mô, giá cả phù hợp với khả năng thanh toán và nhu cầu của người dân, thừa hàng hóa cao cấp; chi phí phát triển nhà ở như giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, giá vật liệu, nhân công và lãi vay ngân hàng đều tăng, các loại thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp chưa phù hợp với giai đoạn trầm lắng của thị trường…
Qua thực tế thực thi Luật Nhà cho thấy, có các vấn đề sau đây cần được đưa vào Dự án sửa đổi Luật Nhà ở sắp tới:
1. Về phân loại Nhà ở theo phương thức phát triển Nhà ở (Điều 33, Luật Nhà ở)
Thứ nhất, có 4 loại Nhà được quy định: Nhà ở thương mại, Nhà ở riêng lẻ, Nhà ở xã hội và Nhà ở công vụ.
Theo định nghĩa tại Điều 33 – Luật Nhà ở thì chỉ có nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân đầu tư thì được bán và cho thuê theo nhu cầu của thị trường, còn ngay cả Nhà ở riêng lẻ do gia đình, cá nhân xây dựng không có quy định để bán và cho thuê như đối với Nhà ở thương mại, điều này trái với thực tế hiện nay là nhiều khu Nhà ở riêng lẻ được xây với chất lượng thấp, chất lượng thấp hơn cả Nhà cấp 4 (theo phân loại sản phẩm xây dựng), được xây để bán, để cho thuê tại các khu vực ven đô là khá phổ biến, vì thị trường có nhu cầu do các đối tượng mua, thuê nhà là những người đến từ các địa phương khác mới tìm được việc làm tại các đô thị hoặc đến đô thị làm thuê ngắn hạn, dài hạn.
Ngay cả các loại Nhà còn lại là Nhà ở xã hội, Nhà ở công vụ - khi đã là sản phẩm hàng hóa tiêu dùng vẫn đều có nhu cầu sang nhượng, thuê lại, thuê mua lại (một hình thức của bán) vào những thời điểm khác nhau, do những người được thuê mua Nhà xã hội phải thay đổi chỗ ở do việc làm thay đổi. Nhà công vụ cũng có lúc cần bán do hiệu quả sử dụng kém, nhu cầu điều động,luân chuyển cán bộ, công chức không còn cao. (Hiện tại nhiều nhà khách của các Bộ, Ngành đã phải thực hiện việc kinh doanh phục vụ các khách hàng khác không phải là cán bộ, công chức trong ngành hay ít nhất là cán bộ công chức trong bộ máy nhà nước).
Do vậy cần sửa lại, bổ sung điều kiện được bán, cho thuê vào quy định các loại nhà trên.
Thứ hai, đối với Nhà ở riêng lẻ, Luật Nhà ở không quy định về chất lượng mà để hộ gia đình cá nhân chịu trách nhiệm về chất lượng Nhà ở nên đã dẫn đến việc có khá nhiều các dãy Nhà cho thuê, các khu Nhà chất lượng thấp “ ổ chuột” tại các vùng ven đô không đảm bảo an toàn về chất lượng, phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường,… cho thấy vai trò quản lý nhà nước đối với Nhà ở riêng lẻ còn buông lỏng. Do vậy các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở sửa đổi bổ xung sau này cần có các quy định chặt chẽ về chất lượng, quy mô, hệ thống hạ tầng đối với loại nhà ở riêng lẻ xây dựng để cho thuê, thuê mua, để bán.
Thứ ba, về quy trình xét duyệt đối với thuê, thuê mua đối với Nhà ở xã hội ( Điều 55).
Luật quy định “ Trong trường hợp Nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu thì việc cho thuê, thuê mua phải được thực hiện theo thứ tự ưu tiên”.
Trong thực tế, đối với Nhà ở xã hội nhu cầu luôn lớn hơn khả năng cung ứng, nên quỹ Nhà ở xã hội chắc chắn chưa đáp ứng được nhu cầu, do vậy Luật đã có quy định về “ Thực hiện theo thứ tự ưu tiên”. Từ đó, xuất hiện câu hỏi: Khi quỹ Nhà ở xã hội không đáp ứng được nhu cầu, sẽ thực hiện như thế nào theo thứ tự ưu tiên? Quy định về nội dung, trình tự của thứ tự ưu tiên cũng không được nêu rõ tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật (như Nghị định số 90/2006/NĐ –CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở không có hướng dẫn về việc này) sẽ dẫn đến tiêu cực trong quản lý phân phối Nhà ở xã hội nhất là đối với số lượng Nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư xây dựng.
2. Về yêu cầu của dự án phát triển Nhà ở (Điều 30 Luật Nhà ở) và quy hoạch phát triển nhà ở (Điều 31 Luật Nhà ở).
- Theo Điều 30 “Dự án phát triển Nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển Nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương”.
- Theo Điều 31 có quy định 3 nội dung sau:
* Quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn phải xác định nhu cầu về Nhà ở, đất để xây dựng Nhà ở và hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở;
* Khi phê duyệt các quy hoạch trên, cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển Nhà ở;
* UBND cấp tỉnh, phải công bố công khai quy hoạch phát triển Nhà ở;
Như vậy đối với bất kỳ một dự án phát triển Nhà ở nào cũng phải tuân thủ:
* Quy hoạch xây dựng (Điều 30)
* Chương trình phát triển Nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương (Điều 30)
* Quy hoạch xây dựng đô thị hoặc điểm dân cư (Điều 31)
* Quy hoạch phát triển Nhà ở (Điều 31)
Cho thấy, với chỉ hai điều của Luật ngay cạnh nhau nhưng nội dung đã cho thấy sự phức tạp khi thực hiện: Trường hợp nào theo quy hoạch xây dựng? Trường hợp nào theo quy hoạch xây dựng đô thị? Trường hợp nào theo chương trình phát triển Nhà ở? Trường hợp nào theo quy hoạch phát triển nhà ở? Chưa nói đến việc khi ban hành các quy hoạch và chương trình nêu trên của cấp có thẩm quyền (Điều 31 Luật Nhà ở), nếu nội dung các quy hoạch, chương trình này không thống nhất, mâu thuẫn nhau thì còn rất khó cho việc quản lý và thực thi theo Luật định. Việc quy định dự án phát triển Nhà ở phải phù hợp với chương trình phát triển Nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương (Điều 30), có nghĩa là chương trình này sẽ có thay đổi bổ xung như các văn bản hướng dẫn thi hành Luật cũng không nói rõ việc sử lý đối với các dự án phát triển Nhà, do nhiều nguyên nhân, phải chuyển tiếp, gối đầu, thực hiện trong 2-3 chương trình khi các chương trình này phải thay đổi, bổ xung trong một giai đoạn ngắn.
Những vấn đề nêu trên về quy hoạch, chương trình liên quan đến phát triển nhà ở cũng cần được làm rõ trong lần điều chỉnh, bổ sung Luật Nhà ở sắp tới.
3. Về quản lý nhà nước (Chương 3, Luật Nhà ở)
Trong 13 Điều của chương này (Điều 134 đến 146), có các đối tượng sau đây được phép trực tiếp quản lý nhà nước về Nhà ở:
- Chính phủ (thí dụ như: Chính phủ ban hành định hướng phát triển Nhà ở quốc gia - Điều 135; Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về Nhà ở - Điều 146).
- Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở trung ương (Điều 136, Điều 138, Điều 142, Điều 144, Điều 146).
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; UBND cấp huyện (Điều 139);
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh;
- Chủ tịch UBND cấp huyện (Điều 137 - theo phân cấp phê duyệt dự án phát triển Nhà ở trên địa bàn);
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 138 về công nhận quyền sở hữu Nhà ở).
- Cơ quan quản lý Nhà ở cấp tỉnh (Điều 139 về quản lý hồ sơ Nhà ở)
- UBND các cấp (Điều 140 về điều tra, thồng kê, xây dựng dữ lệu về Nhà ở; theo Điều này có thể hiểu bao gồm cả UBND cấp phường, cấp xã?);
- Thanh tra chuyên ngành về xây dựng (Điều 145);
- Cơ quan quản lý Nhà ở địa phương (Điều 145); Theo Điều này chưa rõ có bao gồm địa bàn phường, xã?
- UBND các cấp thực hiện quản lý nhà nước về Nhà ở trên địa bàn theo phân công của Chính phủ (Điều 146).
Từ các quy định nêu trên cho thấy với một chương rất quan trọng (về quản lý nhà nước đối với Nhà ở) nhưng đã có một số nội dung chưa rõ ràng về các đối tượng được quản lý nhà nước trực tiếp về nhà ở để người dân, doanh nghiệp tiếp xúc, cụ thể như: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền? Cơ quan quản lý Nhà ở cấp tỉnh? Cơ quan quản lý Nhà ở địa phương?... Và đặc biệt là cơ quan quản lý nhà nước về Nhà ở trung ương? Thì thật khó cho người dân và doanh nghiệp tìm đến được để được tiếp xúc?
Luật Nhà ở đã quy định về các đổi tượng được trực tiếp quản lý nhà nước về Nhà ở như nêu trên, nhưng lại chưa có quy định về quyền hạn và trách nhiệm tham gia quản lý, điều tiết thị trường hàng hóa Nhà ở của các cơ quan trung ương như Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và môi trường để quản lý đầu tư, xây dựng Nhà ở hiện nay nhằm phát triển hài hòa theo đúng chiến lược Nhà ở quốc gia đến 2020 và tầm nhìn đến 2030 đã được Thủ tướng phê duyệt. Vai trò của các Bộ này chỉ là vai trò PHỐI HỢP khi Điều 146 Luật Nhà ở về cơ quan quản lý nhà nước về Nhà ở quy định “ Bộ cơ quan ngang Bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm PHỐI HỢP với cơ quan quản lý Nhà ở trung ương để thực hiện quản lý nhà nước về Nhà ở).
Đề nghị xem xét , bổ xung vào Luật Nhà ở các quy định rõ về quyền hạn và trách nhiệm tham gia quản lý, điều tiết thị trương hàng hóa nhà ở của các cơ quan trung ương như: Bộ Xây dựng, Bộ tài nguyên và môi trường,…trong đề án sửa đổi Luật Nhà ở sắp tới.
Nhìn lại quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở Số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội, được điều chỉnh, bổ sung một lần duy nhất điều 126 Luật nhà ở về quyền sở hữu nhà ở tại Việt nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài , cho thấy sự chậm chễ, thiếu linh hoạt của công tác điều chỉnh Luật do đã không theo kịp các diễn biến thực tế của tình hình thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn gần 8 năm vừa qua, đặc biệt đây là ở giai đoạn đầu hình thành thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam. Nếu so sánh với sự điều chỉnh, bổ sung của các Bộ Luật khác, như Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam tháng 12/1987 (nay là Luật Đầu tư), thì trong giai đoạn 8 năm đầu đã điều chỉnh đến 3 lần vào các năm 1990, 1992, 1996,… sau đó được tiếp tục hoàn thiện vào năm 2000 và hợp nhất với Luật Khuyến khích đầu tư trong nước thành Luật Đầu tư 2005 đến nay với rất nhiều nội dung điều chỉnh, bổ sung quan trọng sát với diễn biến hoạt động của khu vực có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nên đã có tác động thúc đẩy đầu tư trực tiếp nước ngoài phát triển với nhiều đóng góp vào thành tựu kinh tế - xã hội của Việt nam trong thời gian qua (riêng về vốn: đầu tư trực tiếp nước ngoài từ 2009 đến nay chiếm tới 25% tổng vốn đầu tư toàn xã hội).
Từ góc độ đó và trước tình hình thị trường bất động sản hiện nay đang phải đối mặt với nhiều trở ngại từ hệ thống luật pháp chính sách về nhà ở hiện hành, chúng tôi nhận thấy, Bộ Xây dựng đã có đề xuất đúng, kịp thời với Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về việc cho phép trình dự án sửa đổi Luật Nhà ở ngay trong năm 2013.
