Chủ đầu tư nhà ở thương mại đang trong vòng luẩn quẩn khi tạo lập quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: Lê Toàn
Thiếu tính khả thi
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ra đời vào ngày 1/4/2021 nhằm “siết chặt” hơn việc dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để có thêm quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.
Cụ thể, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III, thì phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Việc cho phép chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng được loại bỏ tại Nghị định 49/2021.
Quy định trên được đưa ra nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư “né” việc xây nhà ở xã hội trong 20% quỹ đất tại dự án bằng cách nộp tiền thay thế, nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), điều này là thiếu khả thi, bởi từ khi việc điều tiết quỹ đất làm nhà ở xã hội được quy định tại Nghị định 100/2015 và sau đó là Nghị định 49/2021 đến nay, tất cả dự án tại khu vực trung tâm TP.HCM đều không thực hiện quy định này, nếu có làm thì đối tượng mua nhà ở xã hội - vốn là những người có thu nhập trung bình và thấp - cũng khó có thể mua nổi vì giá bán sẽ rất cao.
“Một dự án nhà ở thương mại tại Thủ Thiêm sau khi trừ đi tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, các chi phí và ưu đãi… thì bình quân mỗi mét vuông nhà ở xã hội cũng có giá lên tới 30-40 triệu đồng, một mức giá khiến người có thu nhập cao còn phải suy xét, đó là chưa kể chi phí cho các dịch vụ, tiện ích cao cấp đi kèm phải chi trả khi mua nhà tại những khu vực đắt đỏ này”, ông Châu nói.
Còn ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh đánh giá, cách điều tiết nhà ở xã hội hiện nay còn nhiều bất cập, gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp phát triển loại hình nhà ở này.
Lấy ví dụ, ông Dũng cho biết, với một dự án quy mô chỉ 2 ha đất tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội lại tính theo đơn giá Nhà nước vốn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, nên phần chênh lệch lớn này chủ đầu tư sẽ phải gánh. Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao.
“Khi đầu tư dự án, chủ đầu tư thường phải tự mua đất và như vậy lẽ ra phải được tự do kinh doanh theo quy định pháp luật, nhưng chính sách điều tiết nhà ở xã hội lại khiên cưỡng, gò bó khi yêu cầu chủ đầu tư phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội”, ông Dũng nói, đồng thời cho rằng, đối với các khu đất tự tạo lập thì cần cho phép chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng tiền hoặc bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển nhà ở xã hội, mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.
“Về lâu về dài, Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng nhà ở xã hội và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án. Khi đó, dự án sẽ rút ngắn được thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý, cơ quan này sẽ chỉ phải triển khai đấu thầu thi công xây dựng theo quy định, như vậy sẽ góp phần giảm giá thành nhà ở”, ông Dũng kiến nghị.
Nhiều vướng mắc cản trở doanh nghiệp
Để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho công nhân vào năm 2025, Sở Xây dựng TP.HCM sau khi rà soát đã xác định, hiện có 33 dự án nhà ở thương mại có thể dành 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội, trong đó có 14 dự án đã được giải phóng mặt bằng và có thể triển khai ngay trong năm 2022.
Theo tính toán, TP.HCM có thể xây dựng được khoảng 70.000 căn nhà ở xã hội với quỹ đất này, nhưng ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố cũng thừa nhận, một trong những vướng mắc khi phát triển nhà ở xã hội là thời gian làm thủ tục quá dài, thường gấp đôi dự án nhà ở thương mại.
“Khi thực hiện thủ tục pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, mặc dù không tính tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, nhưng Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn phải tham mưu cho UBND TP.HCM tính được giá trị này, sau đó mới có quyết định không thu tiền sử dụng đất”, ông Quân nói và cho biết thêm, việc xác định được 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội trong các dự án thương mại, khu đô thị chỉ là bước đầu tiên, để biến quỹ đất này thành những sản phẩm đến tay người có thu nhập thấp là cả một quá trình dài, mà rào cản lớn nhất hiện nay vẫn là thủ tục hành chính.
Chỉ ra khó khăn trong quá trình phát triển dự án nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho hay, đầu tiên đó là chỉ tiêu quy hoạch. Chẳng hạn, một dự án quy hoạch hệ số sử dụng đất là 4 thì doanh nghiệp làm nhà ở xã hội sẽ được tăng lên 1,5 lần, tức là 6 lần. Tuy nhiên, quy hoạch trên thực tế vẫn là 4 lần nên các sở, ngành chuyên môn không trình được. Đó là chưa kể quy định cho tăng hệ số sử dụng đất, nhưng lại không cho tăng tầng cao và dân số nên rất khó làm.
Tiếp theo là việc vay ưu đãi khi làm nhà ở xã hội. Ông Nghĩa cho biết, trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70- 80% tổng giá trị dự án với lãi suất ưu đãi 5%/năm, nhưng từ năm 2016 đến nay, nguồn vốn để tái cấp bù cho các ngân hàng không có, trong khi quy định mới nhất của Ngân hàng Nhà nước lại không cho các ngân hàng thương mại cho vay làm nhà ở xã hội, mà giao cho ngân hàng chính sách xã hội.
“Ngân hàng Chính sách xã hội không chuyên về cho vay bất động sản nên rất lúng túng và gần như chủ đầu tư không thể vay được. Do đó, cần cho phép cả các ngân hàng thương mại lớn tham gia, sau đó Nhà nước cấp bù lại cho các ngân hàng này, chứ nếu chỉ giao cho Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện cho vay thì doanh nghiệp sẽ chết”, ông Nghĩa kiến nghị.
Để thu hút thêm nhiều doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, ông Trần Quốc Dũng đưa ra đề xuất áp dụng mô hình điều tiết nhà ở xã hội tương tự như chính sách “quota ngành”, nghĩa là cần có cơ chế đặc thù cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội khi nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng sẽ được cấp chứng chỉ đầu tư. Chứng chỉ này có giá trị quy đổi tương ứng với quy mô dự án. Chủ sở hữu là tổ chức kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội như một loại giấy tờ có giá và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. Trường hợp các dự án phát triển nhà ở thương mại thuộc diện phải dành 20% quỹ đất để bố trí nhà ở xã hội thì cần cho phép chủ đầu tư được nộp chứng chỉ đầu tư để tính là đã hoàn thành toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ điều tiết nhà ở xã hội.
“Khi đó, Nhà nước sẽ có công cụ quản lý khoa học và hiệu quả đối với chính sách đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tạo một thị trường giao dịch chứng chỉ đầu tư minh bạch, tăng nguồn thu ngân sách và quan trọng hơn là có thể khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội, điều trước đây chỉ dựa vào lợi nhuận định mức 10-15% theo quy định”, ông Dũng nhấn mạnh.
