Dự án Bcons City có mức giá dễ tiếp cận. Ảnh: Việt Dũng.
Căn hộ vừa túi tiền xuất hiện trở lại
Những năm qua, thị trường bất động sản đối mặt với thực trạng nhu cầu mua ở thực luôn rất lớn, nhưng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông lại ngày càng ít đi.
Tại TP.HCM, mặt bằng giá căn hộ liên tục bị đẩy lên cao, đa phần dự án mới mở bán ở mức 70-100 triệu đồng/m2, nếu ở khu vực trung tâm thì còn cao hơn, khiến việc sở hữu nhà ngày càng xa tầm tay người lao động phổ thông.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là tiền đất. Trong bối cảnh đó, phân khúc căn hộ trung cấp, căn hộ diện tích nhỏ, tổng giá trị vừa phải gần như bị bỏ trống trong một thời gian dài.
Tuy nhiên, khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh, sức hấp thụ ở phân khúc cao cấp không còn duy trì như trước, nhiều nhà phát triển dự án buộc phải điều chỉnh chiến lược, quay lại với phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.
Ghi nhận trên thị trường cho thấy, từ cuối năm 2025 đến nay, nhiều dự án bắt đầu được đưa ra với mức giá “mềm” hơn, tập trung ở các đô thị vệ tinh và khu vực giáp ranh TP.HCM. Chẳng hạn, tại phía Tây, dự án The WinCity do Thắng Lợi Group hợp tác phát triển trên trục Tỉnh lộ 10, thuộc địa bàn Long An cũ, nay là Tây Ninh, được chú ý khi nhắm tới nhóm khách hàng ở thực.
Theo thông tin từ môi giới, mức giá căn hộ The WinCity đang được giới thiệu phổ biến quanh mức 30-35 triệu đồng/m2, trong đó các căn studio và căn 1 phòng ngủ có giá từ khoảng 1,1-1,7 tỷ đồng/căn.
Với vị trí kết nối khu Tây TP.HCM qua trục đường Trần Văn Giàu - Võ Văn Kiệt, đồng thời nằm gần các khu công nghiệp như Hải Sơn, Tân Đức, dự án này được đánh giá phù hợp với nhóm khách hàng là chuyên gia, lao động kỹ thuật và gia đình trẻ.
Ở khu vực Bình Dương cũ, nay là TP.HCM, nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền cũng bắt đầu tăng lên.
Tại các phường Dĩ An, Đông Hòa, dòng sản phẩm Bcons City, Bcons Polygon, Bcons New Sky tiếp tục được nhắc đến như những lựa chọn có mức giá còn tương đối dễ tiếp cận, phổ biến trong khoảng 1,8-2,5 tỷ đồng/căn đối với căn hộ 1-2 phòng ngủ.
Lợi thế của nhóm dự án này là nằm gần các trục giao thông lớn, thuận tiện kết nối với trung tâm TP.HCM, đồng thời hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng liên vùng và khả năng tiếp cận các tuyến metro đô thị.
Tương tự, các dự án như Phú Đông SkyOne đang được thị trường quan tâm nhờ tập trung vào nhóm căn hộ diện tích vừa phải, tổng giá trị từ khoảng 2,3-2,8 tỷ đồng/căn cho loại hình 2 phòng ngủ. Ở phân khúc nhỉnh hơn, một số dự án như TT Avio, The Gió Riverside hay La Pura cũng được giới đầu tư theo dõi.
Lời giải từ doanh nghiệp
Ông Lê Như Thạch - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons cho biết, doanh nghiệp này đã phát triển 20.000 căn hộ và đang tiếp tục xây dựng một lượng căn hộ tương tự để bổ sung cho thị trường trong thời gian tới.
Theo ông Thạch, để có thể làm được căn hộ vừa túi tiền thì cần tối ưu diện tích, công năng. Thay vì làm căn hộ diện tích lớn, làm diện tích nhỏ sẽ giảm được giá thành. Do đó, các thiết kế của Bcons chủ yếu là căn hộ nhỏ, khoảng 45 m2 là có thể làm được 2 phòng ngủ, nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu của người mua nhờ thiết kế thông minh.
“Nhiều người đặt câu hỏi, tại sao chỉ trong vòng vài năm, Bcons có thể tung ra hàng chục nghìn căn hộ? Câu trả lời là, Bcons cố gắng làm sao bán căn hộ chỉ có giá trong khoảng 1 - 2 tỷ đồng, vừa túi tiền của đại bộ phận người lao động phổ thông”, ông Thạch nói.
 |
Khách hàng tham quan nhà mẫu dự án La Pura. Ảnh: Việt Dũng. |
Một điểm đáng chú ý khác trong mô hình phát triển của nhà phát triển dự án này là việc chủ động kiểm soát toàn bộ chuỗi giá trị, từ thiết kế, thi công đến vận hành. Theo ông Thạch, việc tích hợp các khâu trong cùng một hệ thống giúp tiết giảm đáng kể chi phí, qua đó duy trì mức giá bán hợp lý, mà vẫn đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
Tuy nhiên, mô hình này cũng đòi hỏi doanh nghiệp phải duy trì nhịp phát triển dự án liên tục. Nếu dòng dự án bị gián đoạn, bộ máy vận hành sẽ gặp rủi ro.
“Trong quá trình phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhiều người đặt câu hỏi tại sao các tòa nhà của Bcons thiết kế đơn điệu. Chúng tôi cho rằng, việc đầu tư vào thiết kế quá nhiều sẽ khiến giá căn hộ tăng lên. Bởi vậy, các dự án của Bcons đều thiết kế khá đơn giản. Tuy nhiên, trong các căn hộ sẽ tận dụng tốt nhất không gian theo mô hình căn hộ Nhật Bản”, ông Thạch nói và thông tin thêm, hiện nay, các biện pháp xây dựng mới như BIM (Building Information Modeling) đang được Bcons áp dụng sẽ giúp giảm giá thành, do đó hầu hết các dự án không phát sinh thêm chi phí. Tất cả các yếu tố đó sẽ tạo ra căn hộ vừa túi tiền.
Cùng góc nhìn, ông Dương Long Thành - Chủ tịch Hội đồng quản trị Thắng Lợi Group cho hay, bản chất của nhà ở là phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Vì vậy, điều quan trọng không chỉ là phát triển thêm dự án, mà còn phải có những giải pháp thực chất để thu hẹp khoảng cách tiếp cận nhà ở, qua đó giúp nhiều người dân có cơ hội sở hữu mái ấm của riêng mình.
Theo ông Thành, để thị trường quay trở lại đúng với nhu cầu thực, trước hết cần tiếp tục hoàn thiện chính sách theo hướng tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đồng thời xây dựng cơ chế hỗ trợ phù hợp cho người mua nhà lần đầu. Cùng với đó, việc cải cách và rút gọn các thủ tục pháp lý cũng là yêu cầu cấp thiết nhằm giảm chi phí, giảm rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.
Ở góc độ quy hoạch, quá trình phát triển đô thị cần đặt người dân làm trung tâm. Các đô thị nên được tổ chức theo mô hình nén, gắn với ý tưởng “đô thị 15 phút”, nơi cư dân có thể tiếp cận các dịch vụ thiết yếu trong phạm vi di chuyển ngắn.
Song song với đó là yêu cầu phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ để nâng cao khả năng kết nối, cải thiện chất lượng sống và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở.
Về phía doanh nghiệp, các dự án cần được phát triển theo hướng bám sát nhu cầu thực của thị trường, thay vì chỉ chạy theo phân khúc giá cao. Theo đó, sản phẩm nhà ở phải bảo đảm mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng công trình đáp ứng kỳ vọng của người mua.
Ông Thành cũng nhìn nhận, xu hướng phát triển nhà ở cao tầng sẽ ngày càng rõ nét tại các đô thị lớn. Ông dẫn lại thực tế, vào năm 2015, thị trường Bình Dương gần như chưa có nhiều sản phẩm căn hộ, nhưng đến nay bức tranh đã thay đổi đáng kể.
Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và giá tăng cao, căn hộ sẽ trở thành loại hình nhà ở phổ biến, phù hợp với số đông người dân, còn nhà liền thổ sẽ thuộc về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính.
“Từ nhu cầu thực tế đó, chúng tôi đưa ra một giải pháp đối với dự án The Win City - không phải đại đô thị lớn nhất tại Việt Nam, nhưng là dự án chúng tôi dành rất nhiều tâm huyết để xây dựng một mô hình đô thị thực sự phục vụ người dân, dự kiến mỗi năm sẽ cung cấp khoảng 5.000 căn hộ ra thị trường”, ông Thành nói.
