Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ giúp giải bài toán lệch pha cung - cầu ở các đô thị lớn (Ảnh: Lê Toàn)
Giải bài toán lệch pha cung - cầu
Từ nhiều năm nay, thị trường bất động sản đối mặt với tình trạng lệch pha cung - cầu khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm. Điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà của phần lớn người lao động đô thị trở nên xa vời.
Trong bối cảnh đó, Dự thảo nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ tạo ra một phân khúc trung gian, lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Nếu được thiết kế và triển khai hiệu quả, chính sách này không chỉ giúp tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, mà còn góp phần điều chỉnh cấu trúc thị trường, kéo giảm mặt bằng giá trong dài hạn.
Theo Dự thảo nghị quyết đang được lấy ý kiến, các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ được áp dụng nhiều cơ chế ưu đãi về thủ tục và đầu tư. Cụ thể, UBND cấp tỉnh được chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư dự án mà không cần thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Quy trình triển khai dự án cũng được rút gọn, tương tự cơ chế thí điểm đối với nhà ở xã hội.
Về cơ chế tài chính, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư. Giá bán hoặc giá thuê mua được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí xây dựng và các chi phí liên quan, cộng thêm lợi nhuận định mức này. Sau khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí và gửi cơ quan chuyên môn để kiểm tra giá bán. Nếu giá theo kiểm toán thấp hơn giá đã ký hợp đồng, phần chênh lệch phải được hoàn trả cho người mua.
Đối tượng mua nhà là cá nhân trong nước và mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn hộ từ chủ đầu tư. Đồng thời, người mua không được chuyển nhượng trong tối thiểu 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ.
Nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ đóng vai trò “cầu nối cấu trúc thị trường” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, góp phần tái cân bằng cung - cầu và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững.
Bên cạnh đó, Dự thảo cũng quy định, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để bố trí quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Nguồn đất có thể bao gồm đất được Nhà nước giao xây dựng nhà ở thương mại, đất phát triển nhà ở xã hội, đất thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đất do tổ chức, cá nhân tự đầu tư.
Các chuyên gia nhận xét, cơ chế này cho thấy định hướng của Chính phủ là giảm bớt rào cản thủ tục và tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền - lĩnh vực lâu nay ít được quan tâm do biên lợi nhuận thấp.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá cao Dự thảo nghị quyết thí điểm này. Ông Đính cho rằng, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được xem như một trụ cột trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Đây là giải pháp mang tính cấu trúc nhằm xử lý tận gốc bài toán lệch pha cung - cầu, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và khá tại đô thị.
Tuy nhiên, ông Đính băn khoăn, xét trên tình hình thực tế, đặc biệt qua thời gian theo dõi tiến trình thực hiện và kết quả của Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, để đảm bảo nghị quyết phát huy hiệu quả thực chất, cần nghiên cứu kỹ, thiết kế đồng bộ và cụ thể hóa chi tiết các cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc biệt là về đất đai, tài chính, tổ chức thực thi và giám sát thực hiện nhằm đảm bảo tính khả thi và hấp dẫn đầu tư.
Thực tế nhiều năm qua cho thấy sự mất cân đối giữa các phân khúc ngày càng rõ rệt. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thống kê, từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản liên tục rơi vào tình trạng “lệch pha” khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.
“Các dự án cao cấp chiếm khoảng 70 - 80% nguồn cung mới, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất. Cấu trúc thị trường đáng lẽ phải giống một kim tự tháp, trong đó phân khúc nhà ở giá phù hợp chiếm tỷ trọng lớn nhất. Song hiện nay, cấu trúc này gần như bị đảo ngược”, ông Châu nói.
Tại khu vực TP.HCM (trước khi mở rộng địa giới), từ năm 2021 đến giữa năm 2025, phân khúc căn hộ 1 - 2 phòng ngủ có giá khoảng 2 tỷ đồng gần như không còn xuất hiện trên thị trường. Thay vào đó, phần lớn dự án mở bán thuộc phân khúc cao cấp với mức giá cao chót vót.
Sự thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu ở thực rất lớn đã đẩy giá nhà tăng nhanh. Giá nhà tại nhiều đô thị lớn tăng trung bình khoảng 10% mỗi năm trong giai đoạn vừa qua. Trong khi Chương trình phát triển nhà ở xã hội cũng chưa đạt tiến độ kỳ vọng. Giai đoạn 2021 - 2025, cả nước mới hoàn thành 196 dự án với hơn 170.000 căn, tương đương 17% mục tiêu.
Khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp vì thế ngày càng rộng. Đây chính là khu vực mà chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp hướng tới.
Đại diện HoREA phân tích, hiện nay, tại các đô thị lớn, số lượng người có thu nhập khoảng 21 - 30 triệu đồng/tháng, hoặc các cặp vợ chồng có tổng thu nhập 40 - 50 triệu đồng/tháng khá phổ biến. Nhóm này không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội, nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại giá cao, nên nhà ở thương mại giá phù hợp chính là lựa chọn để lấp chỗ trống.
Cũng theo ông Châu, từ năm 2017 đến năm 2023, HoREA đã có 5 văn bản góp ý, đề xuất cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. “HoREA sẽ đề nghị bổ sung vào Luật Nhà ở quy định cơ chế tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý 6 - 7%/năm trong thời hạn 10 - 12 năm để mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp”, ông Châu chia sẻ.
Cần cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp
Dù được đánh giá là bước đi tích cực, nhưng nhiều chuyên gia lưu ý, để mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp thực sự phát huy hiệu quả, điều quan trọng là chính sách phải đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia.
Bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Công ty TNHH Nhà Ở Ngay cho rằng, dù có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, nhưng cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn chưa đủ rõ ràng.
“Tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%, nhưng cơ chế vay ưu đãi lại không có thông số cụ thể (lãi suất, thời hạn vay, nguồn vốn). Điều này khiến bài toán tài chính dự án thiếu tính khả thi, khó thu hút nhà đầu tư tham gia. Nếu không cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình này rất dễ dừng ở chủ trương và khó triển khai hiệu quả trên thực tế”, bà Mai chỉ ra.
Ở góc nhìn dài hạn, bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc phát triển dự án Công ty cổ phần Tập đoàn My Second Home góp ý, nghị quyết cần sớm được đưa vào thực tiễn vì đáp ứng đồng thời mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường. Để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả dài hạn, cần bổ sung cơ chế giám sát độc lập, cơ chế điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo địa phương, đồng thời bảo đảm minh bạch và chủ động quỹ đất phát triển dự án.
Nếu được triển khai bài bản, đây có thể trở thành bước đệm chiến lược để hình thành một phân khúc mới. Nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ đóng vai trò “cầu nối cấu trúc thị trường” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, góp phần tái cân bằng cung - cầu và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững.
Bên cạnh cơ chế tài chính, yếu tố quy hoạch và quỹ đất cũng được xem là điều kiện quan trọng để phát triển phân khúc này. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam lưu ý, cần định vị phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo bán kính hợp lý so với trung tâm đô thị, gắn với chính sách thuế đất phù hợp. Khu vực trung tâm ưu tiên sản phẩm cao cấp và công trình điểm nhấn; nhà ở giá phù hợp bố trí tại vành đai mở rộng, khu vực giãn dân, gần các trục giao thông mới. Các khu vực này cần bảo đảm hạ tầng và tiện ích cơ bản để thu hút dân cư ở thực.
Ngoài ra, quỹ đất phát triển nên được bố trí riêng, tập trung, không đan xen với dự án thương mại thông thường. Trong quy hoạch 1/2.000, ngoài 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, có thể bổ sung khoảng 30% cho nhà ở thương mại giá phù hợp, triển khai thí điểm trước tại các đô thị lớn rồi nhân rộng.
