Các dự án nhà ở xã hội 2024
Luật Nhà ở 2023 được cho là sẽ khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng thêm nhà ở xã hội và cải thiện nguồn cung nhà mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.
Theo VIS Rating, trong những năm gần đây, nguồn cung nhà ở mới ở Việt Nam thiên về phân khúc thị trường cao cấp và đầu cơ, trong khi các dự án mới thuộc phân khúc nhà ở xã hội ít và thấp hơn nhiều so với nhu cầu thị trường và kế hoạch của Chính phủ.
 |
Các dự án mới thuộc phân khúc nhà ở xã hội ít và thấp hơn nhiều so với nhu cầu thị trường |
“Chúng tôi cho rằng việc ban hành Luật Nhà ở 2023 sẽ thúc đẩy xu thế này thông qua một số cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ; và áp đặt các hạn chế đối với hoạt động đầu cơ. Do đó, chúng tôi kỳ vọng sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội ra mắt vào năm 2024”, VIS Rating cho biết.
Cụ thể hơn, Luật Nhà ở 2023 hỗ trợ nhiều hơn cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội về thủ tục phê duyệt pháp lý và lợi nhuận dự án. Theo đó, chủ đầu tư được miễn thủ tục xác định tiền sử dụng đất khi thực hiện dự án nhà ở xã hội. Trong dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư được hưởng tỷ suất lợi nhuận 10% cho việc xây dựng khu nhà ở xã hội và toàn bộ lợi nhuận từ khu thương mại, có thể lên tới 20% tổng diện tích của dự án.
Đáng chú ý, trước đây, chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích sàn (GFA) tại các dự án nhà ở xã hội cho mục đích cho thuê. Tuy nhiên theo luật mới, quy định này đã được loại bỏ, giúp nâng cao hiệu quả của dự án.
Bên cạnh đó, kể từ đầu năm 2023, Chính phủ đã thể hiện cam kết mạnh mẽ trong việc phát triển nhà ở xã hội thông qua tăng cường phê duyệt dự án mới. Các dự án đáng chú ý trong năm 2024 có thể kể tới EhomeS Nam Sài Gòn của Nam Long, Happy Home Cam Ranh của Vingroup, Rice City Tố Hữu của BIC Việt Nam…
 |
Các dự án nhà ở xã hội mới sẽ ra mắt năm 2024 |
Các chủ đầu tư có nợ/vốn chủ sở hữu lớn
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng sẽ hạn chế việc các chủ đầu tư lạm dụng đòn bẩy và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong giai đoạn phát triển dự án. Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu Chính phủ quy định tỷ lệ nợ (vay và trái phiếu) trên tổng vốn chủ sở hữu. Các chủ đầu tư có đòn bẩy cao sắp tới sẽ phải điều chỉnh theo điều kiện mới.
Tham khảo theo chính sách của Trung Quốc, các chủ đầu tư có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu trên 100% sẽ bị hạn chế khả năng vay nợ.
Tại thị trường Việt Nam, 9 tháng năm 2023, các chủ đầu tư có tổng nợ/vốn chủ sở hữu trên 100% có thể kể đến là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Vinahud (VHD), CTCP Kinh doanh và phát triển Bình Dương (TDC), CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No va (NVL), CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (VCR), CTCP Đầu tư Văn Phú (VPI).
 |
Các chủ đầu tư có đòn bẩy cao sắp tới sẽ phải điều chỉnh theo điều kiện mới |
Các chủ đầu tư giờ đây sẽ phải tài trợ chi phí đầu tư dự án mới với tối thiểu 15-20% tổng mức đầu tư là từ vốn chủ sở hữu, cao hơn đáng kể so với mức tối thiểu 20 tỷ đồng vốn chủ sở hữu như yêu cầu trước đây. Ngoài ra, người mua nhà sẽ được hưởng lợi từ yêu cầu pháp lý mới áp dụng cho các chủ đầu tư như phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trước khi thương mại hóa, cung cấp cho người mua nhà thư bảo lãnh ngân hàng và giới hạn tiền đặt cọc trả trước ở mức 5% giá nhà
Luật mới cũng đưa ra nhiều cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và ngăn ngừa rủi ro trong giao dịch với chủ đầu tư như chưa đầy đủ hồ sơ pháp lý, thu tiền đặt cọc vượt mức, chậm tiến độ xây dựng, chậm nhận giấy quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
“Khi nguồn vốn cho các dự án mới được huy động một cách thận trọng, tâm lý người mua nhà sẽ được củng cố để thúc đẩy các giao dịch và tạo dòng tiền ổn định cho các chủ đầu tư”, VIS Rating nhận định.
