Bất động sản là ngành gắn liền với vốn tín dụng. Ngay cả khi nguồn vốn quan trọng nhất của các doanh nghiệp là từ người mua thông qua hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai thì bản chất đây vẫn là tín dụng, do các ngân hàng thường cho vay tới 70% giá trị căn nhà.
Chính vì điều này nên bất kỳ quyết định nào về chính sách tín dụng cũng sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Ghi nhận thực tế cho thấy, những cú “đạp phanh” của dòng vốn trong giai đoạn 2008 - 2011, hay gần đây nhất là năm 2022, đã khiến không ít doanh nghiệp lao đao.
Năm 2023, để cứu thị trường bất động sản, Chính phủ thực thi một loạt giải pháp về tín dụng. Nổi bật trong số đó là 4 đợt giảm lãi suất điều hành chỉ trong vòng 3 tháng, từ tháng 3 đến tháng 6, đưa mặt bằng lãi suất cho vay giảm 1,5 - 2 điểm phần trăm so với cuối năm 2022.
Tiếp đến là các chính sách tái cơ cấu thời gian trả nợ, nới lỏng quy định liên quan đến việc các tổ chức tín dụng mua lại trái phiếu doanh nghiệp, thúc đẩy chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ…
Nỗ lực của Chính phủ đã tạo ra những chuyển động tích cực. Trong báo cáo về thị trường bất động sản năm 2023, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến ngày 30/11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,022 triệu tỷ đồng, tương đương 40,8 tỷ USD. Dẫu vậy, việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp và người dân vẫn khó khăn, bởi tiêu chuẩn cho vay của các ngân hàng rất khắt khe.
Theo ông Lê Trọng Khương, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, để được vay vốn, ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp phải đáp ứng hàng loạt quy định như: có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án; có quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án; có giấy phép xây dựng.
Chưa dừng lại ở đó, các ngân hàng cũng yêu cầu phải có văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án. Đồng thời yêu cầu phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay.
“Những điều kiện đưa ra trong bối cảnh hiện nay rất khó để doanh nghiệp có thể hoàn thiện hồ sơ”, ông Khương nói.
Tương tự, vật lộn với bài toán tài chính, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings chia sẻ, đối với các dự án, điều kiện tiên quyết được vay là dự án phải có chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, để có được văn bản chấp thuận này, dự án phải đáp ứng điều kiện là phải có đất ở hợp pháp. Có nhiều dự án dù hiệu quả, khả thi, nhưng không thể đáp ứng quy định này vì thiếu đất ở. Đây là quy định rất xa thực tế.
"Muốn vay được, dự án phải có đầy đủ pháp lý. Nhưng đa phần dự án không đáp ứng quy định này nên không đủ điều kiện để vay. Hiện nay, đến 90% doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn. Do không được hỗ trợ để vay vốn với lãi suất khoảng 0,8%/tháng, nhiều doanh nghiệp phải đi vay ngoài với lãi suất đến 3%/tháng. Nếu vay 2 năm mà dự án không xong pháp lý, lãi mẹ đẻ lãi con thì lãi suất lên đến 40%/năm. Xem như lãi vay ăn mất luôn dự án”, ông Sơn nói.
Dẫn chứng cụ thể dự án của công ty mình ở quận 8 (TP.HCM), ông Ngô Đức Sơn cho hay, dù đã xây dựng gần xong phần thô, chuẩn bị giao nhà cho khách hàng, nhưng doanh nghiệp và ngay cả người mua nhà muốn vay vốn từ ngân hàng cũng không được. Sở dĩ có chuyện oái oăm này bởi trước đây dự án không vay vốn. Đến nay, khi khó khăn, doanh nghiệp xin vay để bù đắp cho phần xây dựng, thì ngân hàng không cho vì chưa đóng tiền sử dụng đất. Nhưng doanh nghiệp mong muốn được đóng tiền sử dụng đất thì Nhà nước tính mãi không xong.
Bàn về giải pháp gỡ khó cho các chủ đầu tư, nhiều chuyên gia tài chính cho rằng, với doanh nghiệp vừa và nhỏ, việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng rất khó và họ cũng không thể phát hành trái phiếu. Do đó, giải pháp vốn với các doanh nghiệp này là không dựa vào quy mô, mà dựa trên mô hình tổ chức và lợi thế sản xuất; xây dựng chiến lược trong các giai đoạn phát triển cụ thể, có phân kỳ đầu tư hợp lý; chọn mô hình công ty cổ phần và thuê tư vấn chuyên nghiệp để mời gọi đối tác đầu tư tài chính.
