Tác động lớn từ lãi suất
Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 cho biết, lãi suất luôn là yếu tố quan trọng chi phối tâm lý đầu tư.
Hiện tại, lãi suất chưa thể giảm vì có sự chênh lệch giữa nguồn tiền huy động ngắn hạn và cho vay dài hạn. Cùng với đó, việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) chưa hạ lãi suất USD khiến các chính phủ khác khó điều chỉnh giảm lãi suất đồng nội tệ.
Ngoài ra, theo lãnh đạo Tập đoàn G6, nguồn cung nhà ở trong 3-5 năm tới dự báo sẽ rất lớn nên mức độ tăng giá không còn tốt như giai đoạn trước, trong khi lãi suất huy động ở mức cao khiến nhiều người lựa chọn gửi tiết kiệm như một giải pháp vừa đợi giá nhà giảm, vừa có thêm nguồn thu. Điều này làm thay đổi hành vi bên mua với tâm lý chờ đợi là chủ đạo.
Ở góc độ khác, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá, thị trường căn hộ đang trong giai đoạn sàng lọc và tái cân bằng sâu sắc sau thời kỳ tăng trưởng nóng.
Giá bán cao cùng áp lực lãi vay gia tăng khiến tỷ lệ hấp thụ tiếp tục suy giảm. Dấu hiệu giảm giá thứ cấp bắt đầu xuất hiện ở một số sản phẩm và phân khúc. Dòng tiền ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng cho thuê ổn định.
Lấy ví dụ với câu chuyện thanh khoản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM trong quý II/2026, đại diện Avison Young cho hay, tỷ lệ hấp thụ không đều giữa các phân khúc phản ánh sự dịch chuyển mức độ quan tâm của thị trường, trong khi mặt bằng giá neo cao khiến lực cầu suy giảm đáng kể, kèm theo làn sóng giảm giá thứ cấp cục bộ.
Thanh khoản chậm, tâm lý thận trọng kéo dài và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất cho thấy thị trường đang trải qua những điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung - cầu. Đồng thời, nỗ lực gia tăng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp của Chính phủ sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận của người dân.
“Khoảng chênh” giữa kỳ vọng và thực tế
Khảo sát người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn trong quý II/2026 cho thấy đa số không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh trong thời gian tới, nhưng cũng không lo ngại kịch bản tăng đột biến.
Điểm đáng chú ý là, lãi suất vay mua nhà hiện nay dao động từ 8-12%/năm, trong khi người dùng đánh giá 5-7%/năm mới là vùng phù hợp. Khi lãi suất vượt 7%/năm, tâm lý người mua bắt đầu phân hóa và nếu trên 9%/năm, sức chịu đựng giảm rõ rệt và phần lớn sẽ cân nhắc lại quyết định xuống tiền.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn đánh giá, giai đoạn hiện tại, lãi suất không chỉ là chi phí vốn, mà còn là thước đo niềm tin. Người mua nhà không chờ đợi lãi vay “nằm sàn”, mà là một mặt bằng lãi suất đủ ổn định để có thể cân đối tài chính dài hạn. Các điều kiện quan trọng để người mua xuống tiền gồm pháp lý minh bạch, hạ tầng - quy hoạch rõ ràng và tích lũy đủ tài chính.
Bà Ánh cũng cho hay, có 84% người mua để ở cho biết có nhu cầu vay mua nhà. Tuy nhiên, khả năng trả nợ hàng tháng được kiểm soát chặt chẽ.
Theo kết quả khảo sát, phần lớn người mua nhà, kể cả nhóm thu nhập cao, đều ưu tiên dành khoảng 20-40% thu nhập cho khoản trả góp, thay vì sử dụng đòn bẩy ở mức tối đa. Những con số này phản ánh tâm lý kiểm soát rủi ro tài chính ngày càng rõ nét trong nhóm mua nhà để ở.
Đáng chú ý, tâm lý người mua đã có sự thay đổi rõ rệt: Thay vì quyết định dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, họ ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng tốt.