Lãi suất tăng trong bối cảnh lạm phát có xu hướng tăng trở lại, trong khi nhu cầu vốn của nền kinh tế vẫn rất lớn
Lãi suất tăng gây áp lực lên thị trường
Lãi suất tiền gửi ngân hàng ngày 1/4/2026 tiếp tục xu hướng tăng, phổ biến quanh mức 7%/năm; với các khoản tiền gửi lớn, lãi suất có thể lên tới 9%/năm.
Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay đi lên, trong khi tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ. Điều này khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn trong triển khai dự án mới, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với các dự án đang thực hiện.
Công ty Chứng khoán MB cho biết, khả năng hấp thụ của người mua nhà chậm lại, đặc biệt là nhóm đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, qua đó dẫn đến những nhịp điều chỉnh giá nhẹ ở một số phân khúc bất động sản trong quý I/2026. Theo batdongsan.com, trong quý đầu năm 2026, giá đất nền tại Hà Nội giảm 4% so với cuối năm 2025, trong khi nhà ở tại TP.HCM giảm 2%.
Ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group cho rằng, trong bối cảnh áp lực tăng trưởng cao, nhu cầu vốn cho phát triển hạ tầng và bất động sản vẫn rất lớn; nếu hạ lãi suất cũng khó kéo được nguồn vốn. Việc điều chỉnh lãi suất sẽ tác động đồng thời đến cả cung và cầu.
Ở góc độ vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, trong bối cảnh hiện nay, việc giảm lãi suất là rất khó khi áp lực lạm phát có xu hướng tăng trở lại, trong khi nhu cầu vốn của nền kinh tế vẫn lớn, bao gồm cả các kênh ngân hàng, trái phiếu và cổ phiếu. Tổng nhu cầu đầu tư giai đoạn 2021-2025 chiếm khoảng 33% GDP; năm nay, với mục tiêu tăng trưởng kinh tế từ 10% trở lên, nhu cầu vốn có thể lên tới 37-38% GDP.
Trước đó, FiinGroup phân tích, với mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2026 tối thiểu 10%, quy mô GDP danh nghĩa của Việt Nam có thể vượt 520 tỷ USD. Để duy trì tỷ lệ tổng vốn đầu tư toàn xã hội khoảng 33% GDP, nền kinh tế cần huy động tối thiểu khoảng 4,7 triệu tỷ đồng, trong đó khu vực tư nhân ước tính đóng góp hơn 3,6 triệu tỷ đồng.
Đối với lĩnh vực bất động sản, tổng dư nợ cho vay tính đến cuối năm 2025 đạt hơn 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,2% so với đầu năm, chiếm hơn 25% tổng dư nợ toàn ngành. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,16 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 45,5% dư nợ của lĩnh vực này. Tuy nhiên, tín dụng tài trợ dự án được dự báo sẽ tăng chậm do không thuộc nhóm lĩnh vực ưu tiên, trong khi nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Cho vay mua nhà cũng được dự báo chững lại đáng kể do lãi suất tăng nhanh và việc kiểm soát tín dụng không vượt quá tăng trưởng chung.
Tìm hướng khơi thông dòng vốn
Lãi suất tăng mạnh cùng chính sách kiểm soát tín dụng vào bất động sản khiến doanh nghiệp thận trọng hơn trong phát triển dự án mới. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15%, tương ứng quy mô khoảng 675.000 tỷ đồng vốn tín dụng mới được bơm ra thị trường trong năm nay trên nền dư nợ khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, bất động sản vẫn còn dư địa phát triển.
Ngoài kênh tín dụng ngân hàng, thị trường bất động sản có thể huy động vốn từ nhiều kênh khác như trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, thu hút quỹ đầu tư hoặc thông qua các hoạt động M&A… Các doanh nghiệp bất động sản cũng đẩy mạnh niêm yết nhằm mở rộng khả năng huy động vốn. Đối với dòng vốn ngoại, đây vẫn là kênh có nhiều lợi thế thu hút.
TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, còn một nguồn lực rất lớn cần được khơi thông là hơn 1.000 dự án đang tồn đọng, với quy mô vốn lên tới hơn 2 triệu tỷ đồng; nếu được tháo gỡ, đây sẽ là dòng vốn đáng kể quay trở lại thị trường.
Khi lãi suất cho vay tăng nhanh, nhu cầu vay vốn của cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư đều suy giảm đáng kể.
Tuy nhiên, áp lực lãi suất gia tăng có trở thành rào cản đối với dòng vốn 675.000 tỷ đồng chảy vào bất động sản? Từ đầu năm, kinh tế Việt Nam chịu nhiều tác động từ bên ngoài; trong bối cảnh lạm phát gia tăng, chính sách tiền tệ không còn nhiều dư địa để nới lỏng.
Ông Phan Lê Thành Long cho rằng, khi lãi suất cho vay tăng nhanh, nhu cầu vay vốn của cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư đều suy giảm đáng kể. Trong khi đó, cầu yếu do lãi suất sẽ khiến thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái dư cung cục bộ. Vì vậy, dù thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng bước vào chu kỳ mới và đang trên đà phục hồi, nhưng quá trình này sẽ diễn ra không đồng đều.
Dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận một số điểm tích cực giúp bù đắp phần nào tác động của lãi suất tăng, như khung pháp lý dự án ngày càng hoàn thiện, minh bạch hơn; nhiều văn bản tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã được ban hành. Thông tin Đồng Nai dự kiến trở thành thành phố trực thuộc Trung ương cũng kéo theo kỳ vọng về hạ tầng và thu hút đầu tư.
Về triển vọng lợi nhuận năm 2026, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết được dự báo tăng trưởng mạnh, song chủ yếu đến từ các yếu tố bất thường như bán buôn sản phẩm dự án hoặc ghi nhận lợi nhuận tài chính từ chuyển nhượng cổ phần. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp còn lại được dự báo lợi nhuận đi ngang hoặc giảm nhẹ so với cùng kỳ.
Dòng tiền từ bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng là nguồn bổ sung quan trọng cho Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) trong trường hợp thị trường bất động sản dân cư gặp khó khăn. Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng sở hữu vị trí thuận lợi tại cửa ngõ phía Tây TP.HCM, kết nối tốt với trung tâm và các khu vực lân cận, với quy mô gần 110 ha (63 ha thương phẩm), được đánh giá hưởng lợi từ nhu cầu thuê đất khu công nghiệp cao. Đây là nhận định của Công ty Chứng khoán Quốc gia.
Bên cạnh đó, KDH tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động M&A. Ngoài quỹ đất hiện hữu, doanh nghiệp tích cực gom đất qua các thương vụ mua bán - sáp nhập, đồng thời triển khai loạt dự án trọng điểm trong giai đoạn 2026-2027. Năm 2026, KDH tiếp tục triển khai Gladia và tập trung hoàn thiện pháp lý cho ba dự án lớn; trong đó The Solina và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, còn Bình Trưng mở rộng vẫn ở giai đoạn đầu. Giai đoạn 2026-2027 được kỳ vọng là bước ngoặt khi bốn dự án đồng loạt triển khai, thúc đẩy doanh số và dòng tiền.
Tại Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, mã NVL), doanh nghiệp đang đẩy mạnh tái cấu trúc toàn diện. Trong năm qua, Tập đoàn đã chi trả 16.220 tỷ đồng nợ vay và đạt thỏa thuận gia hạn các khoản nợ trị giá 12.761 tỷ đồng. Việc thanh lý 16 tài sản cũng được triển khai nhằm thu về khoảng 18.541 tỷ đồng. Novaland cho biết, doanh nghiệp đã bán thành công một tài sản, thu về 2.441 tỷ đồng; 5 tài sản khác đang hoàn tất thủ tục chuyển nhượng với tổng giá trị 10.343 tỷ đồng; đồng thời đã ký hợp đồng nguyên tắc bán 4 tài sản với tổng giá trị 3.931 tỷ đồng. Về tín dụng, Novaland hiện được các ngân hàng phê duyệt hạn mức 19.690 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân 6.002 tỷ đồng. Cùng với các cam kết hỗ trợ tài chính từ cổ đông lớn, Ban tổng giám đốc đánh giá, doanh nghiệp đủ nguồn lực duy trì hoạt động trong tối thiểu 12 tháng tới.
Tại Công ty cổ phần Nam Long (mã NLG), ban lãnh đạo đặt mục tiêu doanh số bán hàng năm 2026 đạt khoảng 20.000 tỷ đồng, đến từ các dự án hiện hữu như Southgate, Mizuki Park, Cần Thơ, Izumi City, cùng các dự án mới như Elyse Island - Paragon, VSIP Hải Phòng, Waterpoint giai đoạn 2. Tuy nhiên, trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị kiểm soát và lãi suất cho vay có xu hướng tăng, Công ty Chứng khoán Agribank dự báo, doanh số năm 2026 của Nam Long sẽ duy trì ổn định so với năm trước, nhờ danh mục sản phẩm tập trung ở phân khúc trung cấp, đáp ứng nhu cầu ở thực.
Nam Long hiện sở hữu quỹ đất gần 700 ha, chủ yếu tại các khu vực vệ tinh TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Cần Thơ. Phần lớn quỹ đất được tích lũy từ sớm với chi phí thấp, tạo lợi thế trong bối cảnh giá đất gia tăng. Xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm, cùng với hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, đang hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại các khu vực này.
Dòng vốn không còn rẻ đang buộc doanh nghiệp bất động sản phải linh hoạt hơn trong huy động nguồn lực và tái cấu trúc chiến lược phát triển.
