Nhà phố trước bối cảnh mới
Nhà phố là một thuật ngữ để chỉ những ngôi nhà liền kề, nhà chia lô được xây dựng - hình thành trên các tuyến phố mới trong các khu đô thị, các tuyến đường mới, các khu ở được quy hoạch triển khai. Khái niệm nhà phố trước đây được hiểu là nhà mặt phố, gắn liền với hình ảnh những ngôi nhà theo phong cách kiến trúc cũ có quy mô 1 - 2 tầng trên nhiều tuyến phố di sản giai đoạn Pháp thuộc cho tới nhiều năm sau ngày giải phóng.
Theo đó, nhận diện dễ nhất với loại hình nhà phố kiểu cũ là phần mặt tiền tiếp giáp trực tiếp với mặt đường chính là phần không gian bán hàng theo các phường - hội và phố nghề. Sau đó, theo thời gian, trong quá trình sử dụng, do quỹ đất hạn hẹp tại khu vực trung tâm đô thị nên chiều sâu các ngôi nhà bị thu hẹp, biến đổi trở thành các ngôi nhà liền kề với kích thước dài ngắn khác nhau.
Về bản chất, nhà mặt phố có những đặc điểm cơ bản sau để phân biệt với các loại hình nhà ở khác như: Nhà mặt phố phải có vị trí mặt tiền chính tiếp xúc trực tiếp với mặt phố chính; phải sở hữu toàn bộ cả móng và cấu trúc thân nhà riêng biệt; phải sở hữu toàn bộ phần không gian phía trên mặt đất, trên nóc nhà. Một số trường hợp không được xem là nhà mặt phố bao gồm: Nhà chung cư tầng một tọa lạc trên mặt đường chính mặc dù có thể sử dụng kinh doanh. Dạng nhà này chỉ có thể gọi là kios kinh doanh. Nhà sở hữu chung không gian sinh hoạt. Chủ sở hữu mỗi tầng là khác nhau. Cấu trúc nhà giữa các tầng phụ thuộc nhau và không có tính độc lập, riêng biệt.
Một số mẫu kiến trúc nhà phố thương mại
Nguồn: Công ty Tư vấn đầu tư xây dựng Thành Nam
Trong vài thập kỷ gần đây, đặc biệt là trong những năm gần đây, nhiều tuyến đường mới được triển khai xây dựng, cùng với khái niệm khu đô thị mới xuất hiện, các loại hình nhà phố đã có sự biến chuyển khá rõ rệt. Theo đó, các loại hình nhà phố mới dùng để chỉ dãy nhà được quy hoạch phân ô xây dựng chạy theo mặt phố (thường được bao quanh một khu phía sau là các khối nhà chung cư cao tầng…) thuần túy để đáp ứng chức năng ở, có chiều cao 3 - 5 tầng trên các khu đất quy mô đất nhỏ, trung bình. Tiêu biểu cho loại hình này là mô hình nhà liền kề.
Không chỉ đáp ứng nhu cầu về sinh sống, với xu thế kinh doanh ngày một nhiều, mô hình kiến trúc xây dựng nhà phố hiện nay đã chuyển đổi sang phục vụ cả nhu cầu kinh doanh cho gia chủ. Đặc điểm của loại hình này là nằm tại trục đường lớn, thiết kế từ 4 - 5 tầng, trong đó tầng 1 dùng để kinh doanh, từ tầng 2 - 5 dùng để ở. Tiêu biểu cho mô hình kiến trúc nhà phố như miêu tả hiện nay là nhà phố thương mại, hay còn được biết đến với tên gọi quen thuộc là shophouse.
Nằm trong quần thể khu cư dân và trung tâm thương mại, mô hình này vượt trội nhờ ưu thế của hệ thống hạ tầng đồng bộ, đi kèm với nguồn khách hàng đa dạng và tập trung của khu đô thị. Nhà phố thương mại có vị trí đắc địa, thường nằm ở vị trí tầng trệt của các khu căn hộ lớn, hoặc nằm ở mặt tiền đường chính, đông người lưu thông. Nhờ đó, các khu phố này có lợi thế rất lớn về nguồn khách nội tại và ít biến động.
Tuy nhiên, xét về mặt kiến trúc, đó không phải là ưu điểm của các loại hình nhà phố kiểu mới, mà nằm ở việc quy hoạch nhà liền kề hay shophouse thường ít thay đổi kiến trúc, nhờ đó đảm bảo không gây nên hiện trạng phá vỡ kiến trúc cảnh quan đô thị. Khác với nhà phố kiểu cũ có kiểu kiến trúc tùy biến “mỗi công trình một kiểu”, kiến trúc nhà liền kề hay shophouse hướng đến sự đồng nhất cao về tổng thể, cả về kiến trúc mặt đứng, quy mô diện tích, chiều cao công trình.
Cần nhận thức khác về mô hình nhà phố
Thiết kế xây dựng nhà liền kề và shophouse hiện nay có thể được xem là các thiết kế quy hoạch cứng không thể điều chỉnh, cũng như không thể thay đổi cấu trúc, khiến chủ sở hữu khó thay đổi về mặt không gian, cũng như công năng sử dụng. Ngoài ra, do việc tận dụng đất tối đa, nên việc tạo các khoảng lùi thay đổi, các không gian trống, màu sắc của từng nhóm công trình không được quan tâm, dẫn đến tuyến phố có kiểu dáng buồn tẻ, đơn điệu, không điểm nhấn.
Thực tế, bên cạnh nhiều dự án nhà phố thương mại sầm uất, nhiều khu đô thị mới tuy đặt tên là nhà phố, nhà thương mại, nhưng thực chất lại không phải là nơi giao thương khi có cổng, tường rào kiểm soát, không có giao thông tiếp cận từ ngoài vào, tạo nên nhiều “góc chết”. Các dãy phố thương mại cũng chưa học hỏi mô hình nước ngoài khi tầng 1 có mái hiên hoặc lùi tường tạo hành lang thuận tiện cho người tiếp cận sử dụng.
Tuy đã có nhiều nghiên cứu về các giải pháp kiến trúc cho nhà phố, nhưng phần lớn các giải pháp được đề xuất chỉ áp dụng cho các trường hợp mô hình chung, thiếu tính thực tiễn, chưa quan tâm đến nhu cầu và điều kiện thực tế của người dân. Thực tế, nhiều dự án liền kề và shophouse sau khi triển khai xong lại không thể bán được hoặc không có người về sinh sống.
Do có vị trí thường bám theo các tuyến đường, nên có nhiều hướng nhà khác nhau và luôn thụ động trong việc lựa chọn hướng tốt cho công trình. Nhiều công trình do vị trí phải hướng mặt tiền vào những hướng bất lợi, không thuận lợi cho việc đón gió mát và chịu tác động lớn của bức xạ mặt trời. Việc mặt bằng trải dài có chiều sâu lớn, số lượng công trình có diện tích nhỏ, một mặt thoáng tiếp xúc với mặt trời khiến lưu thông không khí theo trục đứng là chủ yếu khiến công trình thiếu mức độ về tiện nghi vi khí hậu, gây nên hiện tượng khí quẩn, khí ngạt ở các không gian sâu trong nhà.
Về kiểu dáng kiến trúc nhà phố, thiết kế của nhiều dự án nhà phố kiểu mới chủ yếu vẫn thiết kế theo mô hình nhà phố thuần túy kết hợp lai tạp theo xu hướng của một số mô hình quốc tế. Điều này dẫn đến việc tổ chức không gian sinh hoạt gia đình tổ chức ở các tầng trên vẫn còn “mỗi nơi mỗi kiểu” do thiếu các định hướng về thiết kế tổ chức không gian chung. Do tính pháp lý còn chưa rõ ràng (trong khi các văn bản pháp lý hiện hành không cho phép xây dựng nhà ở trên đất dịch vụ), nên việc bố trí các không gian phòng ở lâu dài như đối với nhà phố là chưa hợp lý.
Ngoài ra, nhiều kiểu thiết kế hiện nay chưa thực sự sáng tạo, chưa tạo điểm nhấn dẫn đến việc khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng, bởi việc kết hợp kinh doanh phải bao hàm cả yếu tố nghệ thuật xúc cảm của người qua đường. Việc thiết kế không gian tầng 1 thiếu khoa học dẫn tới việc trưng bày hàng hóa gặp khó khăn, khó gây thiện cảm với người qua lại.
Tóm lại, để tạo ra những diện mạo riêng cho từng không gian đường phố, định hướng và quản lý, cần sự đổi mới trên nhiều phương diện như một cuộc cách mạng: Quy định không gian - chiều cao, hình thái kiến trúc mỗi khu vực cũng như tạo ra những nhịp điệu vần luật cho một tuyến công trình, được xử lý đúng chỗ về khoảng lùi sân - công trình - lề đường, sự đan xen hài hòa giữa vật liệu, màu sắc và cây xanh. Nhà phố sẽ luôn tồn tại và là một đặc trưng của đô thị phát triển sinh động, tràn đầy sức sống.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
