Cổ phiếu bất động sản vẫn đang giảm “bằng lần” so với thời đỉnh cao
Giá cổ phiếu lao dốc
Hơn 1 năm qua là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản kể từ sau khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 - 2009, kéo theo đó là câu chuyện ảm đạm của các cổ phiếu địa ốc. Từ bế tắc về vốn, trái phiếu đến vấn đề kinh tế suy yếu, đầu ra thiếu thanh khoản, cũng như các vướng mắc pháp lý đã nhấn chìm nhóm cổ phiếu địa ốc, nhất là trong bối cảnh thị trường chứng khoán chung điều chỉnh.
So với cuối tháng 3/2022, nhiều cổ phiếu bất động sản mất từ 60 - 70% thị giá, trong đó có cả cổ phiếu của các doanh nghiệp lớn như NVL, PDR, DXG, DXS, AGG, LDG, TDH, HPX, CEO. Ngay cả nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp như IDC, KBC, SNZ, BCM cũng mất giá đáng kể, dù lĩnh vực này được đánh giá là ít rủi ro, bởi hoạt động kinh doanh theo dạng khoán hợp đồng với các nhà sản xuất.
Giá giảm mạnh nên đa số cổ phiếu bất động sản có mức định giá P/B (thị giá/giá trị sổ sách) từ 0,7 - 1,6 lần, thấp hơn rất nhiều so với mức 2,5 - 4 lần của những năm trước. Dù định giá hấp dẫn, nhưng phần lớn cổ phiếu bất động sản chưa thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Trong các nhịp hồi của thị trường chứng khoán diễn ra vào tháng 7/2022, tháng 11/2022 và tháng 5/2023, một số cổ phiếu bất động sản tăng giá theo thị trường chung, nhưng rồi nhanh chóng quay trở lại tình trạng lực cung thường xuyên lớn hơn lực cầu.
Cần kiên nhẫn
Chính sách hỗ trợ cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án.
Hai tháng gần nhất, thị trường chứng khoán có diễn biến khả quan, thể hiện sự kỳ vọng vào các chính sách hỗ trợ kinh tế nói chung, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói riêng. Chỉ số chứng khoán tăng điểm, thanh khoản được cải thiện, dòng tiền mới có dấu hiệu tham gia thị trường khi lãi suất ngân hàng giảm trở lại…, giúp ổn định tâm lý nhà đầu tư đang “gồng lỗ” cổ phiếu địa ốc, đồng thời mở ra cơ hội đầu tư vào nhóm cổ phiếu này trong trung và dài hạn.
Mặt khác, tại đại hội cổ đông tổ chức muộn năm 2023 của một số doanh nghiệp địa ốc, kế hoạch kinh doanh được nhà đầu tư đánh giá là sát với thực tế. Có thể do khó khăn quá lớn, không thể vẽ ra viễn cảnh quá tươi sáng như vài năm trước, nên lãnh đạo các doanh nghiệp “ăn ngay, nói thực” với các kế hoạch hoạt động, từ đó nhận được sự đồng cảm hơn của cổ đông trong việc đồng hành dài hạn, thay vì coi đây là cổ phiếu “lướt sóng” theo chu kỳ.
 |
Lãi suất cho vay cần giảm thêm để kích thích nhu cầu mua nhà |
“Kiên nhẫn với doanh nghiệp địa ốc” là điều mà ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Hội đồng quản trị CEO Group từng chia sẻ, bởi dù đối diện với nhiều khó khăn, nhưng nhìn xa hơn thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có tiềm năng tăng trưởng nhờ dân số trẻ, tỷ lệ đô thị hóa cao, thu nhập người dân cải thiện… Khó khăn đang giảm bớt nhờ các động thái chính sách của Chính phủ. Theo đó, nhà đầu tư nên “kiên nhẫn” với “cổ đất”.
Thực tế, sau cam kết giải quyết khó khăn pháp lý tại 2 dự án là Aqua City và NovaWorld Phan Thiết của Novaland (mã chứng khoán NVL), trong 2 tháng vừa qua, nhiều chủ sở hữu sản phẩm tại 2 dự án đó không còn nôn nóng cắt lỗ. Trên sàn chứng khoán, giá cổ phiếu NVL có diễn biến tăng nhẹ khi nhà đầu tư kỳ vọng doanh nghiệp sẽ sớm hoạt động ổn định trở lại, bởi cuối tháng 6/2023, các môi giới của Novaland được triệu tập họp về định hướng công việc trong 6 tháng cuối năm 2023 và ngày 3/7/2023 chính thức đi làm trở lại.
Chọn lọc cơ hội
Với phân khúc bất động sản công nghiệp, từ quý II/2023 trở đi được nhận định sẽ có trợ lực khi lạm phát toàn cầu hạ nhiệt, chính sách tiền tệ dần chuyển từ thắt chặt sang nới lỏng, từ đó tạo động lực phục hồi dòng vốn FDI. Khi đó, cơ hội sẽ dành cho doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cho thuê lớn.
Theo lãnh đạo IDC, các nhà sản xuất linh kiện điện tử lớn trên thế giới có kế hoạch đầu tư hoặc mở rộng đầu tư tại Việt Nam. Khảo sát cho thấy, 42% các doanh nghiệp được khảo sát ưu tiên đầu tư tại Việt Nam trong tương lai.
Các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán Mirae Assets (Việt Nam) đánh giá cao tiềm năng thu hút đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp như IDC, VGC, KBC, BCM, với quỹ đất lớn nằm tại các khu vực kinh tế trọng điểm.
Trong cuộc phỏng vấn diễn ra vào tháng 6/2023 trên kênh CNBC, ông Joe Dische, Giám đốc Tài chính, Tập đoàn PropertyGuru chia sẻ: “Tôi chưa từng đến đất nước nào mà người dân mong muốn và quan tâm đến việc sở hữu bất động sản nhiều như Việt Nam, quốc gia gần 100 triệu dân. Đây có lẽ là thị trường mà chúng tôi thấy hào hứng nhất trong dài hạn”.
Khảo sát của PropertyGuru cho thấy, 61% người tham gia khảo sát có dự định mua bất động sản trong năm 2024, tương đương với kỳ vọng thị trường sẽ tăng trưởng trở lại trong giai đoạn 2024 - 2026.
Khi thị trường bất động sản Việt Nam vượt qua giai đoạn trầm lắng, dự kiến thị trường sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn trên toàn cầu và chu kỳ phục hồi sẽ gắn với sự sàng lọc và phân tách nhóm, tập trung vào phân khúc có nhu cầu nhà ở thực, người mua có khả năng chi trả với sự hỗ trợ về lãi vay.
Trong báo cáo phân tích mới nhất, SSI Research nâng đánh giá ngành bất động sản từ kém khả quan lên trung lập, bởi nhận định thị trường đang có sự cải thiện. Dù vậy, đơn vị này cho rằng, lãi suất cho vay cần giảm thêm để kích thích nhu cầu mua nhà, chính sách hỗ trợ cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án. Đáng lưu ý, rủi ro vỡ nợ vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu tư không thể thương lượng được với trái chủ để giãn thời hạn thanh toán, hoặc không thể cân đối dòng tiền để trả nợ.
“Các chủ đầu tư ít bị ảnh hưởng bởi vấn đề trái phiếu, sở hữu quỹ đất tốt, có khả năng phát triển và bán hàng mạnh mẽ sẽ vượt qua được những “cơn gió ngược” phía trước và được hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ”, báo cáo của SSI Research nhận định.
Ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia cao cấp thuộc SSI Research cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang có sự phân hóa, doanh nghiệp có lợi nhuận, doanh số bán hàng tốt thì giá cổ phiếu có khả năng hồi phục. Còn cổ phiếu của doanh nghiệp mà kế hoạch kinh doanh thuộc dạng “đếm cua trong lỗ”, hay dự án có dấu hiệu “bánh vẽ” thì khả năng đó rất khó xảy ra, nhà đầu tư nên dành tiền cho những cơ hội mới.
Ở một góc nhìn khác, các chuyên gia của Công ty Chứng khoán VNDIRECT nhìn nhận, hiện nay vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường bất động sản đã được “rã đông” hay chưa, bởi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngỏ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý chưa được giải quyết triệt để.
“Các chính sách được ban hành vừa qua có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi”, chuyên gia của VNDIRECT nói.
