VN-Index có động lực kỹ thuật tốt
Trong ngày kỷ niệm 23 năm hoạt động của thị trường chứng khoán Việt Nam, chỉ số VN-Index gõ cửa ngưỡng kháng cự lịch sử 1.200 điểm lần thứ 4. Câu chuyện tăng trưởng của năm 2023 là sự chuyển dịch dòng tiền từ các sản phẩm lãi suất cố định như tiền gửi (mặt bằng lãi suất đang giảm), hướng tới các cổ phiếu được kỳ vọng hồi phục cao trong nửa cuối năm 2023.
Trong ngắn hạn, đà tăng kéo dài gây ra một số lo ngại về khả năng xảy ra nhịp điều chỉnh xung quanh khu vực cản 1.200 điểm. Tuy nhiên, DSC đánh giá, nhịp điều chỉnh nếu xảy ra cũng sẽ ở biên độ hẹp. Lý do một phần vì khu vực kháng cự 1.200 điểm hiện chỉ còn có ý nghĩa tâm lý, lý do khác là bởi thanh khoản tăng nhanh đang tạo ra động lực kỹ thuật tốt cho thị trường. Quan trọng nhất là trước mỗi nhịp điều chỉnh lớn, thị trường đều cần trải qua một giai đoạn phân phối - diễn biến hiện chưa quan sát thấy trên đồ thị VN-Index.
Bất động sản: Nhóm nhu cầu ở thực hồi phục
Tuần qua, nhóm cổ phiếu bất động sản dần trở thành điểm đến của dòng tiền khi nhiều mã tăng giá trên 5%, đặt ra câu hỏi liệu ngành này hồi phục thực hay chưa và kỳ vọng hiện tại liệu có phù hợp?
Từ giữa tháng 3/2023, Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ khi hạ lãi suất điều hành tới 4 lần, định hướng cho lãi suất huy động và đặc biệt là lãi suất cho vay điều chỉnh giảm. Đây là một yếu tố quan trọng và có tương quan mật thiết với ngành bất động sản khi các doanh nghiệp trong ngành cần nguồn tín dụng chi phí thấp hơn để triển khai dự án, còn khách hàng đáp ứng được các điều kiện vay mua nhà và tham gia đầu tư.
Lãi suất cho vay mua nhà là lãi suất thả nổi trên thị trường, hiện vẫn ghi nhận ở mức cao, khoảng 12 - 14,5%/năm. Tuy nhiên, từ nay cho tới cuối năm 2023, lãi suất được kỳ vọng sẽ giảm thêm 1 - 1,5%/năm, về 11 - 13%/năm và xuống dưới 10%/năm trong năm 2024.
Trong ngắn hạn, lãi suất cho vay cao và dư âm giai đoạn dịch
Covid-19 có thể tiếp tục ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Phân khúc dự án trung/cao cấp và khu vực ngoại thành sẽ kém hấp dẫn hơn so với phân khúc nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội hay nhà phố có giá trị tích lũy cao. Các biện pháp tháo gỡ, khắc phục hiện tại của Chính phủ cũng hướng tới phân khúc thu nhập thấp và người mua nhà ở xã hội như gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng từ ngày 1/4/2023.
Ngoài tín dụng thì pháp lý là một yếu tố mang tính bước ngoặt đối với nhóm bất động sản khi các doanh nghiệp ở phân khúc nào cũng gặp khó khăn khi phải chứng minh khả năng thu tiền từ dự án và trả nợ trong tương lai gần khi vay vốn.
Và để chứng minh được như yêu cầu thì dự án đều cần trong trạng thái sẵn sàng triển khai xây dựng, tuy nhiên, các doanh nghiệp lại gặp khó khi một số quy định pháp lý vẫn còn chồng chéo, đặc biệt là trong khâu định giá đất và bàn giao đất với UBND. Chính vì vậy, nếu Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng được sửa đổi và ban hành trong tháng 10 tới như kế hoạch, thì nút thắt của thị trường sẽ sớm được tháo gỡ.
Một số cổ phiếu địa ốc đáng quan tâm
Doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, quỹ đất lớn và sạch sẽ hồi phục nhanh hơn.
Với những yếu tố trên, doanh nghiệp nào đáp ứng tiêu chí như khả năng tài chính tốt, có quỹ đất lớn và sạch sẽ hồi phục nhanh hơn. Các cổ phiếu mà DSC đánh giá cao trong ngành bất động sản hiện tại là NLG của Nam Long và KDH của Khang Điền.
Với Nam Long, giai đoạn 2020 - 2021, khi thị trường nóng nhất thì doanh nghiệp đã bán được loạt dự án như Akari, Izumi, Mizuki và thu về doanh số kỷ lục 15.000 - 16.000 tỷ đồng, sẽ được hạch toán dần vào doanh thu trong 2 - 5 năm tiếp theo. Bên cạnh đó, Nam Long tập trung phát triển các dự án tổng hợp, có những phân khu thuộc phân khúc đang được thị trường quan tâm như Flora và Ehome dành cho đối tượng thu nhập thấp cho tới trung bình khá.
Đối với Khang Điền, quỹ đất của chủ yếu nằm ở TP.HCM, thuộc phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, Công ty đã hợp tác với một số đối tác nước ngoài như Keppel Land, chính thức ký thỏa thuận ràng buộc trong việc góp vốn phối hợp phát triển dự án ở TP. Thủ Đức với giá trị hơn 3.000 tỷ đồng, nhờ đó có được nguồn lực dồi dào hơn trong việc triển khai dự án và gia tăng quỹ đất. Về tài chính, nợ vay của Khang Điền khoảng 5.600 - 6.400 tỷ đồng, gần 90% là phát sinh trong năm 2022 và thời hạn đến 2024 - 2029 nên có lợi thế sử dụng đòn bẩy tốt. Sắp tới, doanh nghiệp có thể sẽ mở bán một trong các dự án trọng điểm là The Priva.
