Kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ ấm lên đã phản ánh vào giá cổ phiếu ngành này.
Những nỗ lực xuyên thủng thị trường
Những hình ảnh của buổi lễ mở bán phân khu căn hộ Glory Heights nằm trong đại đô thị Vinhomes Grand Park ở TP. Thủ Đức, với dòng người mua xếp hàng nối dài được ví như một lực xiên qua lớp băng giá bao phủ thị trường bất động sản trong gần 1 năm qua. Gần như toàn bộ căn hộ của 3 block đã được chào bán với khoảng 2.000 giao dịch được ký kết và các môi giới cho biết, chủ đầu tư Vinhomes tiếp tục mở bán 2 block tiếp theo có view đẹp nhất của phân khu.
“Một kết quả bán hàng rất tốt trong thời điểm này”, ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc bán hàng của Tập đoàn Nam Long chia sẻ.
Sản phẩm của Vinhomes Glory Height có mức giá từ 1,4 tỷ đồng cho căn hộ 1 phòng ngủ và 2,5 tỷ đồng trở lên cho căn 2 phòng ngủ, cộng với chính sách thanh toán linh hoạt của chủ đầu tư Vinhomes đã chào bán được số lượng lớn trên thị trường. Thời gian qua, một vài chủ đầu tư vẫn đưa ra thị trường giỏ hàng như dự án Capital Elite, Bcons Polaris, The
Maison, Akari City và tiêu thụ một tỷ lệ lớn nhưng việc chào bán khoảng 2.000 căn hộ thực sự đánh dấu sự chuyển mình của thị trường bất động sản.
Sau thành công của Glory Heights, tại Hà Nội, Mega Grand World Hà Nội - tổ hợp thương mại du lịch, mua sắm, nghỉ dưỡng đầu tiên nằm trong lòng TP. Ocean City cũng ra mắt ấn tượng với cả nghìn khách đến tham dự.
Không chỉ ở phân khúc căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực, một vài chủ đầu tư khác cũng bắt đầu hành động như dự án Thủ Thiêm Zeit River với giá 160 triệu đồng/m2 của Tập đoàn GS E&C Hàn Quốc đã nhận đặt chỗ và chính thức mở bán vào ngày 23/7, ngay sau ngày mở bán các block tiếp theo của dự án Glory Height. Ấn tượng hơn, một chủ đầu tư nổi tiếng tại Hà Nội là Tập đoàn Ecopark bắt đầu chào bán sản phẩm của Ecovillage
Saigon River, với sản phẩm Townhouse, giá từ 8,8 - 15,8 tỷ đồng, biệt thự song lập 26 - 33 tỷ đồng và biệt thự đơn lập giá 25 - 32 tỷ đồng.
Đây là mức giá không dễ chào bán ở thời điểm này, nhưng sự tiên phong của một chủ đầu tư từ miền Bắc “tiến quân” vào miền Nam cho thấy các chủ đầu tư đang nỗ lực xuyên thủng thị trường bằng sự khác biệt của dự án chào bán, dù ở phân khúc thị trường nào.
Tiền vào cổ phiếu bất động sản
Thời gian thị trường đang hào hứng với sản phẩm Glory Height, trên sàn chứng khoán, cổ phiếu VHM của Công ty cổ phần Vinhomes đã về vùng đỉnh giá vào tháng 12 năm ngoái.
Cổ phiếu NLG của Công ty cổ phần đầu tư Nam Long cũng lập đỉnh giá mới trên đà phục hồi và dần tiếp cận đỉnh giá hơn 40.000 đồng/cổ phiếu đã thiết lập vào tháng 8 năm ngoái.
Cổ phiếu KHG, DXS của hai nhà phân phối bất động sản lớn tiếp tục tăng giá khá tốt. Công ty Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã KHG) chiếm phần lớn số lượng sản phẩm phân phối khi mang về doanh số bán hàng cao nhất trong chiến dịch 34 giờ mở bán Glory Heights cho chủ đầu tư. Nhà phân phối này tiếp tục chuẩn bị để chào bán Ecovillage Saigon River. Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (mã DXS) tiến hành sơ kết 6 tháng đầu năm như một hoạt động ra quân trở lại chuẩn bị cho mở bán nhiều sản phẩm của Đất Xanh cũng như các chủ đầu tư khác. Cổ phiếu hai nhà phân phối này vẫn đang dưới thị giá và dưới giá trị sổ sách.
Ngay khi lãi suất hạ nhiệt, các tin đồn về mua bán dự án bắt đầu xuất hiện để làm lý do cho các nhịp tăng của giá cổ phiếu bất động sản và xu hướng này sẽ tiếp diễn khi các công ty bất động sản tìm cách cân bằng nguồn vốn, giảm vay nợ. Cũng trong tuần trước, cổ phiếu DXG của Tập đoàn Đất Xanh bật tăng bởi tin đồn về việc bán dự án Gem Riverside cho chủ đầu tư Masterise, dự kiến sẽ hoàn thành trong năm nay, sau thời gian vướng mắc vì đợi quy hoạch chung của
TP. Thủ Đức được phê duyệt. Việc chuyển nhượng dự án này không phải một lần là lý do cho các phiên tăng giá hứng khởi của DXG, nhất là vào năm ngoái trước khi thị trường giảm mạnh.
Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã PDR) đã chuyển nhượng được công ty con tái cơ cấu danh mục đầu tư giúp ghi nhận hơn 220 tỷ đồng lợi nhuận, trong khi doanh thu, chủ yếu từ dịch vụ, chỉ có 5 tỷ đồng. Cổ phiếu PDR đã tăng giá rất mạnh trong 1 tháng qua khi là một trong những doanh nghiệp đầu tiên vượt lên được tình trạng sa lầy trong nợ và nguy cơ mất thanh khoản trái phiếu. Trong khi đó, cổ phiếu DIG cũng đã lập đỉnh mới trên lộ trình phục hồi giá, còn HDC đã bật tăng mạnh mẽ trong tuần trước.
Nhưng vào cuối tuần qua, các cổ phiếu bất động sản có dấu hiệu bị chốt lời. Theo tính năng thống kê phân bổ dòng tiền của FiinTrade thì tỷ trọng phân bổ dòng tiền vào ngành bất động sản đã tăng mạnh và duy trì liên tục được 5 phiên kể từ khi thiết lập mức đáy vào đầu tháng 7/2023 và hiện đã chạm mức đỉnh tỷ trọng phân bổ dòng tiền trong 3 tháng trở lại đây. Trong phiên 19/7, một số cổ phiếu bất động sản có lực bán chủ động cao hơn nhiều lực mua chủ động như DIG, NVL, DXG, PDR, LDG.
Cổ phiếu bất động sản phản ứng nhanh hơn thị trường bất động sản nên khi thị trường có dấu hiệu ấm lại thì cổ phiếu bất động sản đã thu hút được dòng tiền.
Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc tư vấn đầu tư Công ty Chứng khoán Maybank Investment Bank nhận xét, thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm dần lên nhưng cổ phiếu bất động sản đã phục hồi bởi phản ánh yếu tố kỳ vọng tương lai. Khi nền kinh tế chạm đáy suy giảm tăng trưởng và bắt đầu hồi phục thì thị trường bất động sản sẽ là thị trường chạy cuối cùng sau các ngành sản xuất, các thị trường khác. Cổ phiếu bất động sản phản ứng nhanh hơn thị trường bất động sản nên khi thị trường có dấu hiệu ấm lại thì cổ phiếu bất động sản đã thu hút được dòng tiền.
“Đúng là thị trường bất động sản vẫn đang khó khăn nhưng lãi suất giảm, chính sách tài khóa mở rộng và hỗ trợ kinh tế khác sẽ giúp bất động sản và xây dựng hồi phục. Nhà đầu tư nên chú ý cổ phiếu bất động sản trong nửa cuối năm nhưng cổ phiếu bất động sản không dễ tăng gấp hai, gấp ba trong thời gian ngắn mà diễn ra trong thời gian dài, gắn với quãng đường phục hồi của thị trường bất động sản được dự báo là trong nửa cuối năm nay và kéo dài cho đến cả năm sau”, ông Khánh nhận định.
Giao lưu với nhà đầu tư mới đây, ông Trần Hoài Phương, Giám đốc Khối Khách hàng doanh nghiệp, Ngân hàng HDBank cho biết: “Chúng tôi vừa trao đổi với một số nhà đầu tư nước ngoài ở Singapore, họ đang nhìn vào Việt Nam và sẽ không ngạc nhiên khi sẽ sớm xuất hiện thêm một số nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào dự án bất động sản phân khúc giá khoảng hơn 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng một căn, đáp ứng nhu cầu ở thật ở thị trường Việt Nam. Tôi tin vào quý IV năm nay và sang quý I năm sau, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn, vì nhu cầu nhà ở phân khúc thu nhập trung bình và trung bình khá rất lớn. Ngân hàng vẫn tìm kiếm cơ hội và sẵn sàng cho vay ở phân khúc với các dự án hoàn chỉnh về pháp lý”.
Theo giới phân tích, cùng với sự ấm dần lên của thị trường, hai sự kiện có khả năng kích hoạt dòng tiền vào bất động sản. Một là, Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được thông qua trong kỳ họp Quốc hội tháng 10 năm nay, giúp tháo gỡ pháp lý dự án và một số vấn đề vướng mắc liên quan đến đóng tiền sử dụng đất sẽ được tháo gỡ một cách cơ bản. Hai là, việc thông qua phương án đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm, TP.HCM vào tháng 10, tháng 11 năm nay và các tháng sau đó để bán đấu giá sẽ là các thông tin tạo sóng cho các cổ phiếu có quỹ đất tại khu vực này.
