Khung pháp lý cho condotel - không thể chậm trễ

Đa số dòng tiền đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng năm 2017 đổ vào loại hình condotel.

Từ câu chuyện của một nhà đầu tư

Ngày 3/4/2018, Công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sản ngân hàng Quân đội (MB AMC) - đơn vị được Ngân hàng Quân đội (MB) ủy quyền, đã ra thông báo thu giữ tài sản của Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bạch Việt (Công ty Bạch Việt) là Dự án Khách sạn International Bavico Nha Trang, số 2, đường Phan Bội Châu, phường Xương Huân, TP. Nha Trang và vật phụ của tài sản thế chấp, hoa lợi, lợi tức, cũng như quyền phát sinh từ khách sạn này…

MB AMC yêu cầu Công ty Bạch Việt không được tiếp nhận khách thuê phòng cho đến khi MB AMC hoàn thành việc tiếp quản tài sản. Bên cạnh đó, MB AMC cũng đề nghị chính quyền địa phương đảm bảo an ninh trật tự, hỗ trợ việc không cho khách thuê phòng và lập biên bản, xử lý nếu trường hợp cố tình cho thuê.

Quyết định này khiến hơn 60 khách hàng mua căn hộ du lịch tại Khách sạn International Bavico Nha Trang của Bạch Việt hoang mang.

“Tôi đã bỏ ra hơn 2 tỷ đồng để mua 1 căn hộ tại Bavico Nha Trang. Tuy nhiên, Công ty Bạch Việt luôn bội ước, không thực hiện các cam kết trong hợp đồng, chưa bao giờ chia lợi nhuận. Bây giờ tài sản của chúng tôi lại bị thu giữ, như vậy chúng tôi bị mất quyền định đoạt, sở hữu với căn hộ đã mua”, bà Nguyễn Thu A.T. (ngụ TP.HCM), khách hàng mùa căn hộ nghỉ dưỡng tại dự án này bức xúc.

Tương tự, ông Đỗ Ngọc Tín (quận Bình Thạnh, TP. HCM) cho biết, ngày 22/6/2015, ông ký hợp đồng mua căn hộ du lịch (condotel) 35 m2 của Công ty Bạch Việt tại Khách sạn Bavico với giá 1,232 tỷ đồng.

Theo hợp đồng, sau khi mua, ông sẽ giao lại căn hộ cho Công ty Bạch Việt khai thác, kinh doanh để được nhận lợi nhuận 15% giá trị căn hộ trong 12 tháng đầu tiên (được trừ vào số tiền mua căn hộ). Từ tháng 13 trở đi, chủ căn hộ được hưởng lợi nhuận ít nhất bằng 15% giá trị căn hộ/năm vào tháng đầu tiên của năm. Đến nay, ông đã thanh toán đủ giá trị hợp đồng, nhưng vẫn chưa được nhận chứng nhận sở hữu và cũng không được chia lợi nhuận đủ theo cam kết.

Tại buổi làm việc với khách hàng dự án này cách đây không lâu, đại diện MB AMC cho biết, MB sẽ đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư hợp tác kinh doanh căn hộ với Công ty Bạch Việt theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nhiều khách hàng vẫn tỏ ra lo lắng.

Ông Trần Tiến N. (ngụ Hà Nội, sở hữu 2 căn hộ tại Bavico Nha Trang) nói: “Chẳng có căn cứ pháp lý hay quy định ràng buộc nào để MB đảm bảo quyền lợi của chúng tôi. Về mặt pháp lý, chúng tôi không liên quan gì đến MB”.

Một số nhà đầu tư đề xuất MB hoặc đơn vị thành viên của MB mua lại Khách sạn Bavico để giải quyết cho nhà đầu tư, nhưng MB hiện chưa có phản hồi về đề xuất này.

Vụ việc trên, cùng với trước đó, ngày 2/2/2018, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh Khánh Hòa ra quyết định khởi tố và bắt tạm giam ông Đinh Tiến Sử, Tổng giám đốc Công ty Bạch Việt, chủ đầu tư dự án về hành vi chứa mại dâm, trong khi khách sạn này bị phát hiện bán căn hộ trên đất quốc phòng khi chưa được cho phép, vi phạm giấy chứng nhận đầu tư như hợp đồng thuê đất với Quân khu 5, khiến nhà đầu tư rót tiền vào dự án này có nguy cơ mất trắng.

Đến câu chuyện rủi ro vì khoảng trống pháp lý

Từ câu chuyện tại Dự án Bavico Nha Trang có thể thấy, đang có khoảng trống pháp lý lớn liên quan đến condotel và rủi ro đang thuộc về các nhà đầu tư thứ cấp.

Condotel hiện nay vẫn đang nằm nhập nhằng ở khoảng giữa 2 dạng bất động sản, đó là khách sạn và căn hộ chung cư.

Ngoài ra, hầu hết các dự án condotel đều được xây dựng trên đất thuê có thời hạn, chứ không phải đất thổ cư. Do đó, trên thực tế, chưa có bất kỳ một dự án condotel nào, khách hàng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vì vậy, khách hàng không thể sử dụng tài sản này để thế chấp ngân hàng vay vốn.

Trên thị trường, ngoài một số thương hiệu uy tín như Vingroup,  Sun Group, FLC..., nhiều doanh nghiệp khác cũng nhảy vào đầu tư dự án condotel, nếu nhà đầu tư không tỉnh táo, chạy theo cam kết lợi nhuận sẽ rất dễ rơi vào tình trạng như khách hàng tại Dự án Bavico Nha Trang.

Chẳng hạn, tại Dự án Fusion Suites Đà Nẵng Beach do Công ty cổ phần Bảo Phước làm chủ đầu tư. Theo giấy phép xây dựng số 1403/GPXD do Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cấp ngày 9/9/2011, công trình gồm khu thương mại, dịch vụ khách sạn và căn hộ cao cấp. Các căn hộ dự án có diện tích 38 m2, 60 m2, 67 m2, được Sàn Giao dịch Bất động sản Thiên Kim, Việt Nam Sotheby’s International Realty chào bán với cam kết có sổ đỏ.

Tuy nhiên, theo Luật Xây dựng, căn hộ phải có diện tích tối thiểu 45 m2 mới được coi là nhà ở và được cấp sổ đỏ. Do đó, những căn hộ 38 m2 chắc chắn không cấp sổ đỏ, còn nếu là sản phẩm condotel, thì hiện nay cũng không thể có sổ đỏ.

Một điểm đáng chú ý nữa là về cam kết lợi nhuận. Hiện nay, để thu hút khách hàng, nhiều chủ đầu tư đưa ra mức cam kết khủng, bất chấp khả năng khai thác của dự án khi đi vào hoạt động như thế nào.

Theo các chuyên gia, việc đặt ra mức cam kết lợi nhuận quá cao sẽ tạo ra sức ép cho chủ đầu tư. Khi có nhiều chủ đầu tư không thể thực hiện được cam kết, sẽ ảnh hưởng xấu tới thị trường condotel nói chung.

Tại buổi tọa đàm về condotel vừa tổ chức mới đây, ông Ngô Văn Giang, Phó giám đốc phụ trách Trung tâm Bồi dưỡng cán bộ kế hoạch (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, năm 2016 khi nhận được lời mời chào mua condotel tại Quảng Ninh với giá 1 tỷ đồng và được cam kết lợi nhuận trên 10%/năm, ông từng nghĩ chẳng mấy mà mình thu hồi được vốn và đã có ý định rủ các bạn cùng mua. Tuy nhiên, sau đó có sự kiện tại Bavico ở Nha Trang phá vỡ cam kết, ông đã dừng lại.

Về sau, ông có tìm hiểu về condotel và nhận thấy, mức cam kết lợi nhuận 10-12%/năm trong bối cảnh kinh doanh khách sạn như hiện nay phải là những chủ đầu tư lớn, có uy tín và thương hiệu mới có thể thực hiện được.

“Một căn condotel có giá khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, gấp rưỡi, gấp đôi căn hộ chung cư cùng vị trí. Phải chăng một số chủ đầu tư tăng giá bán để lấy tiền chia lợi nhuận cho khách hàng. Điều này chẳng khác gì chính mình đang gặm chân tay của mình”, ông Giang đặt nghi vấn.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills cho biết, cần thận trọng với những cam kết lợi nhuận quá cao, bởi rất khó thực hiện. Đồng thời, chủ đầu tư cũng cần minh bạch với khách hàng về việc, đây là loại hình hợp tác đầu tư, khi đầu tư thì có khả năng lợi nhuận, nhưng cũng có khả năng thua lỗ.

Khung pháp lý cho condotel, càng để lâu càng nhiều hệ lụy

Thực tế, sản phẩm condotel đã phát triển mạnh trên thế giới và đóng vai trò quan trọng trong việc tạo dựng cơ sở hạ tầng cho hoạt động du lịch. Tại Việt Nam, dù mới phát triển, nhưng condotel cũng đã đóng góp đáng kể cho sự phát triển chung của ngành du lịch. Các dự án của Vingroup, Sun Group, FLC, CEO Group… đã góp phần gia tăng số lượng phòng đạt chuẩn, đáp ứng nhu cầu ngành càng gia tăng của du khách.

Cùng với sự phát triển mạnh của du lịch trong những năm gần đây và thời gian tới, condotel sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn với nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, vì là sản phẩm mới, nên pháp luật chưa theo kịp để điều chỉnh chính thức với loại hình này, nên đang tạo ra những rủi ro cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Trong khi đó, nhiều địa phương cũng tỏ ra lúng túng trong việc ứng xử với các dự án này. Nếu làm nghiêm quy định thì không hấp dẫn nhà đầu tư, nếu chiều lòng nhà đầu tư thì có nguy cơ phải "vượt rào".

Do đó, theo nhiều chuyên gia và doanh nghiệp, đã đến lúc cần đưa ra khung pháp lý chính thức với condotel, nếu để lâu dài sẽ gây ra nhiều hệ lụy.

TS. Đinh Trọng Thắng, Trưởng ban Chính sách đầu tư (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - CIEM) cho biết, condotel là mô hình đầu tư chia sẻ lợi nhuận và đương nhiên chia sẻ cả rủi ro, khi thị trường khó khăn hay sụp đổ, thì hậu quả cho xã hội sẽ không chỉ thuộc về phía chủ đầu tư và ngân hàng, mà còn liên đới tới hàng nghìn nhà đầu tư thứ cấp và nhiều ngành nghề liên quan khác. Các nhà phát triển bất động sản lớn nên ngồi lại với nhau để đưa ra những dự đoán chuẩn xác về nhu cầu thị trường, từ đó có sự tính toán phù hợp trong đầu tư.

Về phía Nhà nước, ông Thắng cho rằng, cần sớm có khung hành lang pháp lý để thị trường condotel phát triển. Ở nhiều thị trường phát triển trên thế giới không cấm condotel, mà tạo ra khung khổ rõ ràng để tránh hoang mang cho thị trường.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, việc lành mạnh hoá thị trường phải được đặt lên hàng đầu để tạo được niềm tin cho nhà đầu tư thứ cấp, vì đây chính là nguồn vốn chủ yếu để một dự án condotel có thể được triển khai và tồn tại.

Về vấn đề này, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC cho rằng, về lâu dài cần sửa đổi, bổ sung những sắc luật liên quan. Tuy nhiên, việc này đòi hỏi rất nhiều thời gian và tốn kém. Do đó, giải pháp trước mắt là các bộ, ngành cần ban hành một thông tư liên tịch hướng dẫn về condotel theo hướng condotel là căn hộ giao đất ở không hình thành đơn vị ở. Như vậy, vừa chắc cho địa phương, vừa chắc cho chủ đầu tư, vừa chắc cho nhà đầu tư, mà không sai luật.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng Bộ Tư pháp cho rằng, để bảo vệ khách hàng cũng như phát triển du lịch thành ngành mũi nhọn theo Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, nếu chờ luật thì lâu quá, nên phải có giải pháp trước mắt và lâu dài.

Về giải pháp trước mắt, Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Xây dựng cần sớm xây dựng khung pháp lý về các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho condotel để nhà đầu tư yên tâm đầu tư.

Cần phải có giải pháp cả trước mắt lẫn lâu dài

Ông Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng Bộ Tư pháp 

Hiện nay, có nhiều địa phương vẫn bối rối trong việc cấp giấy chứng nhận và quyền sở hữu cho condotel. Trước hết, để bảo vệ khách hàng, cũng như phát triển du lịch thành ngành mũi nhọn theo Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, tôi nhất trí với ý kiến cho rằng, nếu chờ luật lâu quá, có khi có luật rồi thì cơ hội không còn nữa, nên phải có giải pháp trước mắt và lâu dài.

Về giải pháp trước mắt, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng Bộ Xây dựng cần sớm xây dựng khung pháp lý về các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho condotel để nhà đầu tư yên tâm. Hiện Bình Định đã cấp giấy chứng nhận không phát sinh đơn vị ở cho dự án condotel. Tuy nhiên, chúng ta đang vừa làm vừa lo khi chưa có khung pháp lý phù hợp. Trong điều kiện bình thường không sao, nhưng khi cần sẽ có những thứ chưa được luật quy định và như vậy rất phức tạp.

Vừa rồi, chúng tôi đề nghị thẩm định Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo. Dự luật cũng có nói đến condotel với mục đích sử dụng là kinh doanh dịch vụ. Như vậy, trong tương lai chúng ta sẽ có thể quy định chặt chẽ hơn.

Hiện Bộ Tư pháp chưa nhận lại các bản giải trình của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng chúng tôi có nghe là Bộ cũng đang nghiên cứu về vấn đề này, hy vọng sẽ được giải quyết sớm. Dù chưa có quy định chính thức, nhưng không có nghĩa là mọi việc bị đóng băng với condotel trong thời điểm này, bởi một số luật đã có quy định khá rõ.

Phải xem xét lại nhiều luật

Ông Lê Quang Hùng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng 

Condotel là loại hình căn hộ  dùng tương tự như khách sạn ở khu nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, khác biệt là trước đây, khách sạn thuộc một chủ sở hữu, nhưng giờ chuyển hoá thành nhiều chủ sở hữu thứ cấp, nên phát sinh nhiều vấn đề về quyền sở hữu, việc lưu trú. Việc lưu trú ngắn hạn thì không sao, nhưng nếu lưu trú lâu dài, thì phải xem xét hạ tầng có đáp ứng được hay không?

Sắp tới đây, tất cả điều này sẽ được xem xét. Việc này không chỉ giải quyết trong Luật Kinh doanh Bất động sản, mà còn trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng...

Có hai vấn đề cần quan tâm là xác định quyền sở hữu thứ cấp cho các chủ hộ và yêu cầu đây là một sản phẩm mang tính lưu trú ngắn hạn.

Cần cho cá nhân nước ngoài mua condotel

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) 

Liên quan đến vấn đề pháp lý cho condotel, HoREA đề nghị trong Điều 5, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định "các loại bất động sản đưa vào kinh doanh", bổ sung thêm loại hình "căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), nhà phố, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng" là loại bất động sản (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai) được đưa vào kinh doanh, để phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển sản phẩm mới là condotel.

Trong Điều 54, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về "quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai" cũng cần bổ sung thêm loại hình condotel, để điều chỉnh hoạt động kinh doanh này. Đồng thời, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua condotel.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung Luật Nhà ở, Luật Xây dựng 2014, Luật Du lịch 2017 để thống nhất quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với loại hình công trình căn hộ condotel theo tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (có nhà bếp riêng)...

Bên cạnh đó, cần cho cá nhân nước ngoài được mua condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững…

Việt Dương
Báo Đầu tư Bất động sản