Pháp lý condotel cần sớm được hoàn thiện

Từ tiền đề thuận lợi

Đầu tháng 1/2017, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 08-NQ/TW về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, với mục tiêu đến năm 2020, ngành này cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; có hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật tương đối đồng bộ, hiện đại; thu hút được 17 - 20 triệu lượt khách du lịch quốc tế, 82 triệu lượt khách du lịch nội địa; đóng góp trên 10% GDP, tổng thu từ khách du lịch đạt 35 tỷ USD; tạo ra 4 triệu việc làm...

Đến giữa tháng 6/2017, Luật Du lịch 2017 đã được Quốc hội thông qua và gần đây nhất, ngày 6/10/2017, Chính phủ đã có Nghị quyết số 103/NQ-CP ban hành Chương trình hành động thực hiện Nghị quyết số 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 của Bộ Chính trị, đề ra các giải pháp, nhiệm vụ nhằm cụ thể hóa mục tiêu của Nghị quyết 08-NQ/TW.

Đây được coi là những điều kiện hết sức thuận lợi cho hoạt động du lịch nói chung, các sản phẩm bất động sản gắn với du lịch nói riêng tại nước ta.

Trong 2 năm qua, ngành du lịch Việt Nam cũng đã có những bước phát triển mạnh mẽ, riêng năm 2017, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt gần 13 triệu lượt khách, tăng hơn 29% so với năm 2016. Ngoài ra, số lượng khách du lịch nội địa cũng tăng mạnh đạt khoảng 73 triệu lượt khách trong năm 2017, tăng 17,7% so với năm 2016.

Tại hội nghị tổng kết ngành du lịch cuối năm 2017, Bộ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch Nguyễn Ngọc Thiện cho biết, với những thành công, “cú huých” của năm 2017, năm 2018, toàn ngành du lịch phải nỗ lực phát huy đà tăng trưởng, đạt ít nhất là 16 triệu lượt khách quốc tế.

Để đáp ứng đà tăng trưởng mạnh mẽ của khách du lịch, cơ sở hạ tầng cho ngành du lịch cũng được đẩy mạnh đầu tư trong thời gian qua, nhiều cơ sở lưu trú, vui chơi giải trí đã được đầu tư xây dựng, bổ sung thêm cho ngành du lịch hàng ngàn phòng lưu trú đạt chuẩn. Trong đó, sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel) được nhiều chủ đầu tư bất động sản tập trung triển khai và đây cũng là sản phẩm thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư.

“Chúng ta đã chứng kiến đà tăng trưởng mạnh ở cả lượng khách nội địa và khách quốc tế. Điều này phản ánh xu hướng mới trong sử dụng thu nhập của người Việt Nam. Trong đó, sản phẩm condotel đã góp phần hỗ trợ đáng kể cho sự tăng trưởng này”, ông Nguyễn Văn Tuấn, Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch đánh giá. 

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thời gian qua, lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng gồm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng phát triển rất mạnh. Trong năm 2017, có khoảng 23.000 sản phẩm được chào bán, với tỷ lệ hấp thụ cao, đạt khoảng 65 - 70%. Các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc (Kiên Giang), Bình Định, Quảng Ninh là những nơi có nhiều dự án condotel được triển khai.

Trong đó, riêng Phú Quốc hiện có 10.000 phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn 5 sao. Các địa phương khác như Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, số lượng phòng đạt chuẩn cũng tăng lên trong 2 năm qua. Đây là những dấu hiệu cho thấy sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm của các doanh nghiệp.

Đến những vướng mắc cần tháo gỡ

Dù có rất nhiều tiềm năng phát triển và đang là phân khúc thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư, nhưng condotel hiện nay đang gặp những vướng mắc về pháp lý, khiến doanh nghiệp, địa phương lúng túng, trong khi nhà đầu tư có thể đối mặt với những rủi ro.

Cụ thể, Luật Du lịch 2017 quy định, căn hộ du lịch/biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch (Điều 48). Điều này có nghĩa, condotel đã được Luật Du lịch thừa nhận và điều tiết, tuy nhiên, do là loại hình bất động sản mới, nên loại hình này lại chưa được điều chỉnh tại các pháp luật liên quan đến đất đai và bất động sản.

Do đó, tại Hội thảo “Đầu tư
condotel: Thực tế, triển vọng và giải pháp” do Trung tâm Tin tức VTV 24 và Tạp chí Điện tử Diễn đàn Đầu tư BizLIVE phối hợp cùng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức cuối tuần qua tại Bình Đình, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đã đưa ra những kiến nghị để sớm tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý với dòng sản phẩm này.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, so sánh với các loại hình hàng hóa bất động sản nghỉ dưỡng dạng biệt thự (villa) hay nhà liền kề (shophouse), condotel luôn mang lại tỷ suất lợi nhuận cao nhất, vì chi phí cho đất đai không đáng kể. Nếu giả định như chi phí đất đai cho nhà liền kề là 1, thì chi phí đất đai cho biệt thự là từ 2 - 4, trong khi chi phí đất đai cho condotel là rất nhỏ, chỉ bằng khoảng từ 0,15 - 0,17 chi phí đất đai của nhà liền kề. Trong khi đó, sản phẩm condotel đang có mức cầu cao nhất trên thị trường.

“Về mặt pháp lý, theo tôi, pháp luật đất đai hiện hành cần được sửa đổi theo hướng nhà đầu tư được quyền lựa chọn hình thức giao đất ở hoặc thuê đất kinh doanh dịch vụ để thực hiện các dự án phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng”, ông Võ khiến nghị và cho biết, khi lựa chọn loại đất nào, chính quyền địa phương phải giao hoặc cho thuê loại đất đó và người được giao đất, thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo loại đất đó. Sau đó, mọi thông tin về giao đất, cho thuê đất phải được công khai để các nhà đầu tư thứ cấp quyết định việc tham gia đầu tư.

“Đặc biệt, việc giao đất dài hạn cho các chủ đầu tư các dự án phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là một giải pháp tốt, có tác động tích cực trong động viên vốn đầu tư từ nguồn tiền tiết kiệm của dân vào phát triển hạ tầng du dịch”, ông Võ đánh giá.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bổ sung thêm, để tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý cho condotel, cần tập trung giải quyết các vấn đề như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu, thời gian sở hữu căn hộ/biệt thự du lịch cho khách hàng. Ngoài ra, cần quy định thêm về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng mẫu (hợp tác kinh doanh) và chế tài, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, cũng như các vấn đề sở hữu condotel của cá nhân nước ngoài.

Về phía doanh nghiệp, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC khiến nghị các bộ liên quan hướng dẫn các tỉnh có dự án condotel thực hiện đăng ký thành đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này không quá phức tạp, chỉ cần xây dựng thành các thông tư hướng dẫn liên bộ để đảm bảo sự kịp thời mà quyền lợi của chủ đầu tư, khách hàng vẫn được đảm bảo.

Nhà đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm về lợi nhuận cam kết

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC 

Nhà đầu tư thường hỏi tôi, đất triển khai các dự án condotel của FLC là đất ở thương mại dịch vụ hay đất ở lâu dài (đất thổ cư). Tôi khẳng định, các dự án của FLC triển khai (toàn bộ biệt thự, khách sạn - condotel) đều là đất ở vĩnh viễn và cấp sổ đỏ như nhà đang ở, như đất thổ cư.

Nhà đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm về cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư, bởi chỉ cần khai thác khoảng 40 - 50% là có thể đảm bảo mức cam kết 10%/năm cho nhà đầu tư. Chẳng hạn, với FLC Quy Nhơn, ngay trong giai đoạn 1 của dự án, chúng tôi đã đón rất nhiều khách, hầu như luôn kín phòng, mùa thấp điểm đạt từ 40 - 60%.

Kinh nghiệm của FLC với các dự án condotel là xin đăng ký thành đất ở không hình thành đơn vị ở. Vì nếu làm được điều này, các chủ đầu tư sẽ không phải đầu tư các hạng mục bắt buộc cho việc hình thành đơn vị ở như trường học, trạm y tế… Tôi kiến nghị, các bộ liên quan hướng dẫn các tỉnh có dự án condotel thực hiện theo hướng này. Điều này không quá phức tạp, chúng ta chỉ cần xây dựng thành các thông tư hướng dẫn liên bộ để đảm bảo sự kịp thời mà quyền lợi của chủ đầu tư, khách hàng vẫn được đảm bảo.

Thương hiệu của của đầu tư và đơn vị vận hành là nền tảng phát triển sản phẩm

 Bà Lê Hải Châu, Giám đốc điều hành Dự án Moevenpick Resort Waverly, Tập đoàn MIK

Thương hiệu và sự quản lý chuyên nghiệp của chủ đầu tư, của đơn vị quản lý vận hành là nền tảng phát triển sản phẩm. Tuy nhiên, theo cá nhân tôi, chính điều kiện kinh tế, những thay đổi trong tư duy, quan niệm về chất lượng sống của khách hàng, xu thế hội nhập, các chính sách phát triển du lịch trong thời gian qua của Đảng, Nhà nước và đặc biệt là môi trường đầu tư an toàn, an ninh, chính sách ổn định là nguyên do các nhà đầu tư vẫn yên tâm, hứng thú với bất động sản du lịch.

Việc phát triển thêm một kênh hợp tác đầu tư, huy động vốn, cùng chia sẻ chi phí đầu tư nhưng vẫn đảm bảo những đặc thù của sản phẩm nghỉ dưỡng, tuân thủ các tiêu chuẩn của đơn vị quản lý vận hành là mô hình khá phổ biến trong khu vực và trên thế giới. Do đó, condotel thu hút được sự quan tâm của cả nhà đầu tư nước ngoài (vốn đã quá quen thuộc khi đầu tư) và vài năm gần đây là các nhà đầu tư trong nước.

Hiện nay, quỹ đất cho việc xây dựng phát triển dự án nghỉ dưỡng du lịch cũng không còn nhiều và khá đặc thù khi kinh doanh vận hành. Chính vì thế, việc đầu tư khai thác lợi nhuận từ chính sản phẩm condotel vẫn thu hút khách hàng trong thời gian tới.

Thời hạn giao đất cần lâu dài, ổn định

Ông Lê Minh Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn BIM Group 

Các sản phẩm bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng thường có vốn đầu tư lớn, thời hạn sử dụng rất dài, cần được đầu tư với suất đầu tư cao và khai thác đồng bộ trong quần thể dự án lớn. Khía cạnh này không chỉ để phục vụ cho công tác bán hàng - bán cho từng cá nhân nhỏ lẻ, mà sẽ liên quan cả đến công tác vận hành khi dự án đi vào hoạt động.

Vì vậy, để tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư trong việc lập kế hoạch đầu tư, cũng như kế hoạch khai thác, sử dụng các sản phẩm của dự án, thời hạn giao đất cần lâu dài, ổn định. Với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, chúng tôi cho rằng, thời hạn giao đất nên ở mức 70 năm hoặc dài hơn.

Chủ đầu tư condotel cần hoạch định và nghiên cứu khả thi ngay từ đầu

 Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương

Một số dự án được ngân hàng đảm bảo mức cam kết, nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi chính các công ty phát triển dự án. Trong khi đó, rủi ro của mô hình này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng. Nếu lợi nhuận từ việc vận hành dự án không đủ để thanh toán mức lợi nhuận đã cam kết, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ với người mua.

Tuy mô hình condotel có thể rất hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư, nhưng nếu lựa chọn phát triển mô hình này, chủ đầu tư cần hoạch định tốt, cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, khả năng tài chính cũng như đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.

Về phía người mua, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, cần cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín và tìm hiểu kỹ về sản phẩm và chính sách bán hàng.

Chính sách đảm bảo lợi nhuận là một yếu tố quan trọng với condotel

 Ông Robert Merrigan, Giám đốc Jones Lang Lasalle khu vực châu Á - Thái Bình Dương

Chính sách đảm bảo lợi nhuận là một yếu tố quan trọng khiến loại hình này trở nên hấp dẫn và khác biệt với các loại hình bất động sản khác, nên việc cạnh tranh về mức lợi nhuận giữa các dự án là điều đương nhiên.

Về việc mức lợi nhuận 8 - 12%/năm có khả thi hay không, một lần nữa, lại rất tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành du lịch, cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Điều này không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư phải rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, mà còn phải có cái nhìn dài hạn để có những phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thị trường. Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng, chủ đầu tư sẽ cần nỗ lực rất nhiều để duy mức lợi nhuận kỳ vọng.

Thành Nguyễn
Báo Đầu tư Bất động sản