Các chuyên gia và đại diện KCN thảo luận tại Diễn đàn Tài chính – Bất động sản 2025.
Sau gần bốn thập kỷ thu hút FDI, Việt Nam đứng trước bước ngoặt của làn sóng FDI mới trong bối cảnh thay đổi thuế, căng thẳng thương mại, chính sách bảo hộ nghiêm ngặt và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Ngành bất động sản công nghiệp, vốn là nền tảng của FDI, phản ánh rõ nét những chuyển biến này, mang đến cả cơ hội lẫn thách thức cho sự phát triển kinh tế. Các chuyên gia và đại diện các khu công nghiệp (KCN) đã thảo luận tại Diễn đàn Tài chính – Bất động sản 2025 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức, với chủ đề “Đặt nền móng cho một chu kỳ tăng trưởng mới”, hướng tới tương lai bền vững và thịnh vượng của Việt Nam.
Cơ hội từ tâm lý đầu tư mới và xu hướng toàn cầu
Nhìn nhận bất động sản công nghiệp và dòng vốn FDI chất lượng cao là hai trụ cột chiến lược trong chu kỳ tăng trưởng mới, các chuyên gia đã tập trung thảo luận về xu hướng bất động sản công nghiệp xanh, KCN sinh thái. Đây là yếu tố ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng đối với nhà đầu tư quốc tế trong bối cảnh các rào cản thương mại môi trường ngày càng siết chặt.
Chính sách thuế ưu đãi của Mỹ, căng thẳng thương mại Mỹ-Trung, các quy định về khí thải như Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của châu Âu cùng cam kết Net Zero của nhiều quốc gia đã thúc đẩy các doanh nghiệp FDI tái cấu trúc chiến lược mở rộng, ưu tiên các KCN có hệ sinh thái toàn diện, linh hoạt và thân thiện môi trường. Cam kết đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050 tại COP26 cũng đặt ra những yêu cầu cụ thể hơn cho các ngành công nghiệp.
Ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc Prodezi Long An, lưu ý, hiện nay các nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến yếu tố giá thuê hay vị trí địa lý, mà còn chuyển hướng tìm kiếm các KCN có khả năng cung cấp hệ sinh thái toàn diện, linh hoạt và thân thiện với môi trường. Để sản phẩm có thể tiếp cận thị trường cao cấp như EU, Mỹ hay Nhật Bản, doanh nghiệp cần đáp ứng các tiêu chuẩn về phát thải, nguồn gốc nguyên liệu và ESG – điều có thể thực hiện nếu hạ tầng công nghiệp được đầu tư bài bản ngay từ đầu.
 |
| Ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc Prodezi Long An chia sẻ tại sự kiện. |
Theo ông Minh, những xu hướng và nhu cầu này là động lực thúc đẩy xây dựng một hệ sinh thái sản xuất bền vững tại KCN Prodezi. Trong đó, hạ tầng xanh, năng lượng sạch và các nguyên tắc kinh tế tuần hoàn được tích hợp ngay từ giai đoạn thiết kế. Mô hình KCN sinh thái mà Prodezi triển khai nhằm đáp ứng kỳ vọng của thế hệ nhà đầu tư mới, đặc biệt là các tập đoàn toàn cầu đặt tiêu chuẩn về môi trường và xã hội lên hàng đầu. Đồng thời, dự án hướng tới tạo lợi thế cạnh tranh cho Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Malaysia hay Indonesia - những quốc gia cũng đang đẩy mạnh chiến lược thu hút FDI xanh.
Thách thức
Dù vậy, theo Bộ Công Thương, đến tháng 5/2024, chỉ khoảng 1-2% trong tổng số 425 KCN tại Việt Nam chuyển đổi sang mô hình KCN sinh thái.
Ông Minh nhấn mạnh ba yếu tố then chốt giúp ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam bứt phá: Thứ nhất, phát triển dựa trên chất lượng, tối ưu hóa đất đai, tích hợp tiện ích như logistics, R&D, năng lượng tái tạo và dịch vụ xã hội để gia tăng giá trị. Thứ hai, xây dựng tam giác chiến lược gồm hạ tầng – năng lượng – nhân lực: hạ tầng giao thông và logistics ưu tiên hàng đầu, nguồn năng lượng ổn định, sạch, lao động trình độ cao phù hợp ngành công nghệ cao. Thứ ba, thúc đẩy hợp tác hiệu quả giữa Nhà nước và tư nhân: Nhà nước điều phối chính sách, doanh nghiệp đầu tư sáng tạo, tổ chức tài chính cung cấp vốn dài hạn, đảm bảo bền vững dự án.
Từ góc độ chính sách, Việt Nam đã bắt đầu xây dựng khung pháp lý cho mô hình KCN sinh thái thông qua Nghị định 35/2022/NĐ-CP và Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT. Tuy nhiên, ông Minh nhấn mạnh rằng để đảm bảo tính ổn định lâu dài, Chính phủ cần sớm triển khai Luật KCN riêng biệt, nhằm tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc hỗ trợ chiến lược phát triển bền vững của ngành công nghiệp quốc gia.
 |
| Khu công nghiệp Prodezi được phát triển theo mô hình sinh thái. |
Việt Nam có cơ hội lớn để khẳng định vị thế trong dòng chảy đầu tư toàn cầu nếu biết đón đầu xu hướng và đầu tư đúng hướng. Mô hình KCN sinh thái không còn là lựa chọn, mà đã trở thành điều kiện tiên quyết để xây dựng ngành công nghiệp hiện đại, thân thiện với môi trường, cạnh tranh quốc tế. Với chiến lược rõ ràng và tư duy kiến tạo, các doanh nghiệp như Prodezi đang góp phần định hình một tương lai công nghiệp xanh, bền vững và phát triển lâu dài cho Việt Nam.
