Bà Thanh Hà (TP.HCM) là một trong nhiều người đang gặp vướng mắc khi thực hiện nghĩa vụ thuế cho thuê tài sản năm 2026. Với hợp đồng cho thuê có thời hạn, doanh thu năm 513 triệu đồng (khách trả tiền theo quý), bà Hà thuộc trường hợp chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng theo quy định mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Tuy nhiên, khi kê khai trên hệ thống thuế điện tử, công thức tính thuế vẫn theo cách cũ, không tự động trừ ngưỡng 500 triệu đồng, dẫn đến số thuế phải nộp không thể điều chỉnh thủ công.
Trao đổi về nội dung này, đại diện cơ quan thuế cho biết, đối với các hợp đồng cho thuê tài sản ký từ 1/1/2024 đến 31/12/2029 và đang kê khai theo quý, hạn nộp tờ khai quý I/2026 là ngày 5/4/2026.
Hiện cơ quan thuế đang khẩn trương hoàn thiện các văn bản hướng dẫn mới, bao gồm mẫu tờ khai và phương pháp tính thuế phù hợp. Trong trường hợp đến thời điểm kê khai mà hệ thống chưa cập nhật, cơ quan thuế sẽ có thông báo cụ thể đến người nộp thuế để thực hiện đúng quy định.
Không chờ đến khi vướng mắc xảy ra, nhiều cá nhân đã chủ động chuyển đổi mô hình hoạt động. Anh Nguyễn Đặng Phú An (ngụ tại Bình Dương cũ) cho biết, sau khi theo dõi thông tin từ các kênh báo chí, anh đã đăng ký hộ kinh doanh với mã số thuế riêng để cho thuê căn hộ chung cư giá 7 triệu đồng/tháng.
Mặc dù tổng doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm nên chưa phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và TNCN, nhưng việc đăng ký hộ kinh doanh giúp anh “hợp thức hóa” hoạt động và sẵn sàng đáp ứng các yêu cầu quản lý chặt chẽ hơn của cơ quan chức năng trong tương lai.
Dưới góc độ chuyên gia nghiên cứu thị trường, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết, ở phân khúc cho thuê, việc đồng thời áp dụng thuế GTGT và TNCN cùng ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm gây nhiều tranh luận. Trong ngắn hạn, mô hình đầu tư nhà trọ, căn hộ cho thuê sẽ kém hấp dẫn hơn giai đoạn trước.
Ngoài ra, các yêu cầu ngày càng khắt khe về phòng cháy chữa cháy (áp dụng từ ngày 30/3/2025), đăng ký tạm trú - tạm vắng và chi phí quản lý vận hành cũng khiến tổng chi phí đầu vào tăng đáng kể. Trong khi đó, giá vốn bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá thuê tại nhiều khu vực, khiến tỷ suất lợi nhuận thực tế bị thu hẹp.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cũng cho hay, tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động cho thuê căn hộ hoặc nhà trọ truyền thống có thể giảm khoảng 10% do tác động kép từ nghĩa vụ thuế mới và các chi phí tuân thủ pháp lý tăng cao.
Đáng chú ý, ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm (áp dụng từ 1/1/2026 theo Luật Thuế TNCN 2025) sẽ tạo áp lực đáng kể lên nhóm bất động sản giá trị lớn như nhà mặt phố cho thuê hoặc dãy trọ quy mô trung bình - lớn.
Những tài sản này dễ vượt ngưỡng chịu thuế, trong khi khả năng điều chỉnh tăng giá thuê bị giới hạn bởi sức chịu đựng của thị trường và thu nhập người dân, dẫn đến lợi nhuận ròng bị co hẹp rõ rệt.
Tuy nhiên, ông Tuấn nhấn mạnh, việc chỉ thẩm định giá trị bất động sản qua tỷ suất lợi nhuận cho thuê là chưa đầy đủ, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, bởi tốc độ tăng giá tài sản có thể đạt mức 2 chữ số ở nhiều phân khúc, đặc biệt là nhà phố trung tâm và căn hộ cao cấp.
Thực tế cho thấy, giá vốn bất động sản tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng giá thuê, khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm sâu.
Trong bối cảnh đó, dòng tiền từ cho thuê không còn là yếu tố tạo lợi nhuận chính, mà đóng vai trò như “mỏ neo giá”, giúp nhà đầu tư duy trì dòng tiền tối thiểu, giảm rủi ro và đảm bảo tính an toàn khi nắm giữ tài sản dài hạn. Nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận mức lợi suất thấp vì “đặt cược” vào phần tăng giá tài sản.
Xét về dài hạn, các quy định thuế chặt chẽ hơn cùng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, đăng ký tạm trú và minh bạch pháp lý,sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch thị trường, tạo môi trường cạnh tranh công bằng và thúc đẩy quá trình sàng lọc nhà đầu tư.
Những nhà đầu tư thiếu tính toán, vận hành thủ công hoặc phụ thuộc biên lợi nhuận mỏng sẽ dần rút lui, nhường chỗ cho các mô hình cho thuê chuyên nghiệp hơn. Vì vậy, thị trường có thể ít nhà đầu tư hơn, nhưng tính ổn định dòng tiền, khả năng phát triển bền vững và chất lượng sản phẩm sẽ được cải thiện hơn.