Nhà ở không chỉ là câu chuyện của khả năng chi trả, mà là bài toán hoạch định chính sách kinh tế - xã hội của cả quốc gia. Ảnh: Dũng Minh.
Khi giá nhà vượt xa thu nhập
Những ngày cuối năm, thành phố chậm lại một nhịp. Dòng người bớt vội, những con đường quen thuộc bỗng trở nên rộng hơn. Và trong khoảng lặng hiếm hoi ấy, tôi thường nghĩ đến một câu hỏi rất cũ: giữa đô thị ngày càng đắt đỏ này, có bao nhiêu người thật sự có một nơi để gọi là nhà?
Ai trong chúng ta cũng mơ về một tổ ấm, nhất là người lao động đô thị. Với họ, nhà ở không chỉ là một tài sản, mà là cảm giác an yên, đi kèm với nó là một hành trình dài của tích lũy, của chờ đợi và cả những nỗi lo không tên.
Tôi đã gặp nhiều người lao động như thế. Họ làm việc đều đặn, thu nhập không đến nỗi bấp bênh, thậm chí dành dụm được một khoản tiền kha khá. Nhưng khi nói đến chuyện mua nhà, nhất là nhà ở xã hội, ánh mắt họ thường chùng xuống. Không phải vì thiếu quyết tâm, mà vì lo không có “suất”, lo phải vay ngân hàng, lo không đủ chi phí để trang trải cuộc sống thường ngày.
Với họ, tiền vẫn phải là thứ thấy được, cầm được. Nợ là điều nên tránh. Và chính khoảng cách trong tư duy đó khiến cánh cửa an cư khép lại, dù có thể họ đã đứng rất gần.
Trong các cuộc tranh luận chính sách, tôi nhận ra người ta thường bắt đầu từ cùng một nỗi lo: người trẻ, người lao động đô thị đang ngày càng xa rời giấc mơ sở hữu nhà. Nhưng giá nhà thì không chờ ai cả. Nó đi lên đều đặn, thậm chí hối hả.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền đều ghi nhận mức tăng cao; bình quân khoảng 10-15%/năm, cá biệt có giai đoạn tăng tới 30%.
Trong mỗi đợt sóng tăng giá, luôn có người hưởng lợi và kẻ chịu thiệt. Giá tài sản tăng giúp bảng cân đối của ngân hàng an toàn hơn, dư địa tín dụng được mở rộng. Chủ sở hữu nhà cũng hưởng hiệu ứng tài sản (wealth effect), có thể vay thế chấp để chi tiêu hoặc đầu tư, tạo thêm những vòng xoáy mở rộng tài sản.
Nhưng ở chiều ngược lại, những người đi thuê, người mua nhà lần đầu lại oằn mình trước áp lực giá. Khi giá nhà vượt quá xa thu nhập, giấc mơ sở hữu một mái nhà trở nên mong manh, thậm chí chỉ dừng lại ở việc thuê tạm, chưa dám nghĩ tới an cư lâu dài.
Theo số liệu từ Numbeo - nền tảng cơ sở dữ liệu chi phí sinh hoạt lớn nhất thế giới, hệ số giá nhà trên thu nhập (Price to Income, P/I) của Việt Nam hiện ở mức “nghẹt thở”. Năm 2025, một hộ gia đình phải mất khoảng 25-26 năm thu nhập mới có thể sở hữu nhà.
Tất nhiên, đó là trong điều kiện gia đình ấy dành trọn vẹn mọi đồng tiền kiếm được cho việc mua nhà: không ăn, không mặc, không nuôi con, không dưỡng già… Còn nếu tuân thủ nguyên tắc tài chính an toàn, chỉ dành tối đa một phần ba thu nhập cho nhà ở, thì phải mất tới 80 năm tích lũy mới mua nổi một căn nhà bình thường.
Ngay cả khi có mức thu nhập khá - chẳng hạn khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng cho một cặp vợ chồng - việc mua nhà vẫn rất khó khăn nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình hoặc tiếp cận được các gói tín dụng ưu đãi. Và nếu tuân thủ nguyên tắc an toàn tài chính, với khoản trả góp không vượt quá 35% thu nhập, thì đa số người Việt Nam gần như không thể mua nhà, trừ khi có thêm một nguồn lực “ngoại lai”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM trăn trở rằng, khi tạo lập nhà ở, người trẻ phải thế chấp cả cuộc đời cho những khoản vay kéo dài nhiều năm. Dù ngân hàng có đưa ra các gói vay lên tới 35 năm, lãi suất ưu đãi thường chỉ cố định trong 12 tháng, tối đa 3 năm, sau đó thả nổi. Sự bất định này khiến nhiều người trẻ không dám vay.
Chính sách vay mua nhà có lẽ cần được nhìn nhận như một công cụ không thể thiếu, trong đó Nhà nước nên đóng vai trò “kiến trúc sư trưởng” để thiết kế phù hợp với từng nhóm đối tượng.
Từ thị trường đến chính sách đô thị
Tôi đã chứng kiến không ít dự án “đắp chiếu”, không phải vì thiếu cầu, mà vì mắc kẹt trong thủ tục pháp lý. Có nhà đầu tư theo đuổi hồ sơ hơn mười năm vẫn chưa thể khởi công. Trong lúc đó, lãi vay vẫn phải trả đều, chi phí vận hành phình ra từng ngày. Và khi dự án được mở bán, giá nhà buộc phải cao hơn.
Đã có rất nhiều giải pháp được khuyến nghị, nhưng khó có thể kỳ vọng những cách ép buộc miễn cưỡng để giá nhà giảm sâu. Lịch sử cho thấy, giá tài sản hiếm khi sụp đổ theo cách số đông mong muốn. Thường thì nó đứng yên, neo lại, khiến thanh khoản đóng băng: người mua chờ đợi, người bán giữ hàng và thị trường rơi vào trạng thái lửng lơ kéo dài.
Muốn thị trường nhà ở ổn định và khả năng chi trả được duy trì bền vững, một mặt chính sách cần hỗ trợ tối đa để doanh nghiệp có thể mở rộng nguồn cung tại những nơi có nhu cầu lớn nhất; mặt khác, phải dẫn dắt kỳ vọng xã hội theo hướng lành mạnh hơn.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam nhận định, vấn đề sở hữu nhà hay giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế - xã hội của cả quốc gia.
Theo đó, Nhà nước không nên trực tiếp can thiệp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp, mà nên tác động thông qua việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn, qua đó kéo giãn dân cư.
Đầu tư hạ tầng và giãn dân vì thế được xem là giải pháp căn cơ nhằm giảm áp lực lên khu vực trung tâm. Tại TP.HCM, tuyến metro số 1 đi vào vận hành đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm thành phố (quận I cũ) đến khu vực Bình Dương xuống còn 20-30 phút, mở ra khả năng hình thành các cực dân cư - thương mại mới ngoài khu lõi.
“Đây là bài học xương máu của nhiều quốc gia. Muốn giãn dân thành công thì phải bắt đầu từ hạ tầng và đô thị hóa”, bà Hương nói. Khi quy hoạch kinh tế - xã hội gắn với hạ tầng, việc bố trí quỹ đất dọc các trục giao thông sẽ giúp cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội được triển khai nhanh hơn, đa dạng hóa nguồn cung cho người mua.
Quan sát tại TP.HCM cho thấy, địa phương này đang được hưởng những cơ chế đặc thù chưa từng có về mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Tuy nhiên, các cuộc thảo luận thời gian qua chủ yếu xoay quanh phát triển đô thị dọc các tuyến giao thông, trong khi câu chuyện nhà ở xã hội vẫn chưa được đặt ở vị trí trung tâm.
Khi nhà ở xã hội trở thành một phần không thể tách rời của TOD, người lao động sẽ có điều kiện tiếp cận việc làm, dịch vụ và đời sống đô thị mà không phải đánh đổi bằng thời gian và chi phí đi lại. Phần giá trị đất tăng thêm khi đó cũng có thể được thu hồi một phần để tái đầu tư cho chính nhà ở xã hội và hệ thống giao thông.
Nếu làm được điều này, TP.HCM sẽ có cơ hội mở rộng không gian đô thị theo hướng kết nối vùng, không chỉ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, mà còn tạo thêm dư địa phát triển cho những phân khúc phù hợp với người mua ở thực.
