Nhiều dự án căn hộ mới ra mắt thị trường TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn.
Dự án mới, giá mới
Sau thời gian dài ngưng trệ, nhiều dự án tại TP.HCM được “cởi trói” thủ tục. Tuy nhiên, các dự án mới được công bố ra thị trường gây hết ngạc nhiên này đến ngạc nhiên khác.
Ở phân khúc nhà liền thổ, lần đầu tiên một số dự án mới tung sản phẩm ra thị trường có giá giao dịch đạt cả tỷ đồng mỗi mét vuông. Đơn cử, dự án Saroma Villa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm có giá giao dịch tham chiếu tiệm cận 1 tỷ đồng/m2.
Xa hơn, khu vực thuộc quận 9 cũ trước đây từng được xem là vùng ven của TP.HCM, dự án The Rivus Elie Saab của chủ đầu tư Masterise Homes ghi nhận mức giá chào bán khoảng 300 triệu đồng/m2. Do các sản phẩm tại đây có diện tích lớn, dao động từ 500-1.300 m2/căn nên tổng giá bán có thể lên đến 200-700 tỷ đồng/căn.
Hay dự án The 9 Stellars tọa lạc trên đường Hoàng Hữu Nam do Sơn Kim làm chủ đầu tư có quy mô 16,5 ha, với khoảng 3.000 hộ và hơn 240 căn nhà phố biệt thự. Mức giá bán nhà phố biệt thự dự kiến trên 300 triệu đồng/m2.
Với phân khúc căn hộ, những dự án mới công bố gần đây chỉ đếm trên đầu ngón tay, gần như toàn bộ đều là sản phẩm cao cấp và tất nhiên, giá bán cũng gây choáng!
Mới đây, Masterise Homes giới thiệu tòa Lake thuộc khu căn hộ hàng hiệu Marriott Residences Special Edition trong đại dự án Grand Marina, phường Sài Gòn (quận 1 cũ).
Theo bảng giá do chủ đầu tư công bố, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 54-64 m2 có giá 29-31 tỷ đồng; căn hộ 2 phòng ngủ rộng 67-88 m2 được chào bán từ 33-50 tỷ đồng. Như vậy, căn hộ tại dự án này có mức giá trung bình từ 450-600 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế, phí).
Cũng gây nhiều sự chú ý gần đây phải kể đến dự án căn hộ cao cấp The Privé tại TP. Thủ Đức (cũ) của Tập đoàn Đất Xanh. Sau gần 6 năm “trùm mền” do vướng pháp lý, dự án có quy mô 6,7 ha với tổng số 3.171 sản phẩm này được “cởi trói” thủ tục và chính thức mở bán trong quý III/2025 với mức giá trung bình từ 120 triệu đồng/m2 trở lên.
Không chỉ dự án mới, các dự án hiện hữu chào bán giai đoạn tiếp theo cũng chứng kiến giá không ngừng đi lên. Có thể nhìn vào giá bán của một số căn hộ cao cấp ở cùng khu vực để so sánh.
Chẳng hạn, dự án căn hộ Eaton Park trên đường Mai Chí Thọ (TP. Thủ Đức cũ) do Gamuda Land làm chủ đầu tư, trong tháng 5/2024, dự án này chào bán đợt đầu tiên ra thị trường với mức giá từ 130 triệu đồng/m2, giai đoạn 2 tăng lên 140-150 triệu đồng/m2 và hiện nay ở quanh mức gần 200 triệu đồng/m2.
Trong khi các dự án mới ở lõi trung tâm hiện chỉ toàn là phân khúc cao cấp, thì Bình Dương sau khi sáp nhập trở thành “sân sau” của TP.HCM - nơi tập trung phân khúc bất động sản tầm trung, nhưng các dự án mới tại đây giá cũng tăng mạnh. Nếu như năm 2024, phần lớn các dự án căn hộ ở Bình Dương có giá bán trên dưới 30 triệu đồng/m2, thì nay đều trên 40 triệu đồng/m2.
Khảo sát mới đây nhất của DKRA Group về thị trường bất động sản TP.HCM cho thấy, tính đến đầu tháng 10/2025, giá căn hộ sơ cấp tăng trung bình 10-12% so với cùng kỳ năm ngoái, căn hộ thứ cấp tăng 15-18% và nhà liền thổ cũng có mức tăng tương tự.
Giá tăng vì đâu?
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp môi giới nói rằng: “Giá cao quá là câu than tôi nghe trong suốt hơn 10 năm qua từ cả sale và khách hàng khi họ tiếp xúc một dự án mới, thế nhưng kết quả thì luôn ngược lại, hàng thì hết, mà giá chẳng thấy giảm bao giờ. Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với bất động sản, đây lại chính là cái ‘bẫy tâm lý’, lực cản vô cùng lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định đầu tư và mua nhà”.
Ông cho biết, cách đây chừng 5 năm, tại Thủ Đức có nhiều dự án căn hộ với mức giá trung bình chỉ từ 25-30 triệu đồng/m2, nhưng giờ nguồn cung dự án mới rất khan hiếm và không có giá dưới 70 triệu đồng/m2.
 |
Giá căn hộ tại TP.HCM liên tục leo thang. Ảnh: Lê Toàn. |
Chia sẻ nguyên nhân bất động sản tăng giá mạnh, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc đầu tư nhiều dự án ở TP.HCM cho rằng, giá của một sản phẩm thường do thị trường quyết định, nếu sản phẩm không tốt thì không ai có khả năng làm giá.
“Đâu ai biết được, có giai đoạn thị trường khó khăn, không ít doanh nghiệp do dòng tiền cạn kiệt phải bán sản phẩm thấp hơn thị trường, chấp nhận lỗ, đó là quy luật thị trường”, vị tổng giám đốc này nói và cho biết thêm, những năm gần đây, chi phí cấu thành một sản phẩm bất động sản có nhiều biến động, đầu tiên là chi phí đất. Để tạo dựng được một dự án bất động sản, doanh nghiệp phải đi mua quỹ đất và hiện nay, giá đã tăng rất cao so với các năm trước.
Tiếp theo là tiền sử dụng đất. Khi chủ đầu tư mua được đất, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất sản xuất, đất nông nghiệp sang đất ở và làm dự án bất động sản thì phải đóng thuế đất cho Nhà nước, mà mức thuế này khá cao.
Kế đến là chi phí xây dựng, trong đó có nhiều cấu phần như nhân công, nguyên vật liệu, thiết bị máy móc… Tính trung bình hiện nay, mỗi mét vuông xây dựng của một dự án chung cư tầm trung có chi phí khoảng 20 triệu đồng.
Cộng thêm tiền mua đất, tiền thuế đất, tiền lãi vay ngân hàng, tiền chi phí vận hành doanh nghiệp… và tất cả các chi phí này đều tăng, trong khi chưa thấy yếu tố nào giúp giảm chi phí trong xây dựng hiện nay. Chính vì vậy, việc thị trường thiết lập mặt bằng giá mới ở mức cao là điều dễ hiểu.
Còn ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư, DKRA Group nhìn nhận, nói là tăng giá, nhưng trên thực tế, giá nhà đất tăng tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn, các khu vực đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc khai thác sử dụng. Với bất động sản không đáp ứng các yếu tố này thì không tăng giá, thậm chí còn giảm mà vẫn không có người mua. Điều này cho thấy, thị trường đang vận hành theo quy luật cung - cầu.
Nhiều chuyên gia đánh giá, TP.HCM là một siêu đô thị, nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, nhưng nguồn cung ngày càng khan hiếm.
Theo quy luật cung - cầu của thị trường, muốn giảm giá nhà thì chỉ có cách tăng cung. Nhưng tăng cung thì lấy đâu ra đất rẻ? Lấy đâu ra vật liệu xây dựng rẻ? Câu chuyện cứ như vòng lặp “con gà - quả trứng”, nghe thì đơn giản nhưng thực tế lại rất phức tạp.
Giải pháp để “hãm phanh” giá nhà hiện nay không nằm trong tay doanh nghiệp, mà thuộc về Nhà nước. Trong đó, giải pháp khả thi nhất là tăng cung bằng cách đẩy nhanh tốc độ gỡ vướng thủ tục cho các dự án để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường.
Nếu dự án được rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý thì sẽ làm giảm chi phí đầu vào và khi nguồn cung dồi dào hơn, thị trường sẽ tự điều tiết giá cả.
