Xác định sai loại hình kinh doanh sẽ dẫn đến áp dụng sai nghĩa vụ thuế. Ảnh: Lê Toàn.
Không căn cứ vào tên gọi
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Trần Thị Thu Trang - Tổng giám đốc Công ty TNHH Đại lý thuế Hợp Luật cho biết, theo pháp luật về thuế và du lịch, việc xác định loại hình kinh doanh không căn cứ vào tên gọi, hình thức quảng bá hay thời hạn thuê, mà căn cứ vào bản chất hoạt động và các dịch vụ thực tế cung cấp cho người thuê.
Điều này đồng nghĩa rằng, không phải cứ gọi là “cho thuê phòng trọ” thì mặc nhiên là cho thuê tài sản, cũng không phải ký hợp đồng theo tháng hay theo năm thì đương nhiên không phải dịch vụ lưu trú.
Thay vào đó, trong quá trình kiểm tra, cơ quan thuế sẽ đánh giá tổng thể mô hình kinh doanh, bao gồm cách tổ chức vận hành, phương thức phục vụ, quản lý khách và các yếu tố thực tế khác, chứ không chỉ dựa vào hợp đồng hay tên gọi trên giấy tờ.
Bà Trang cho hay, cho thuê tài sản là hoạt động cá nhân, hộ kinh doanh phát sinh doanh thu từ việc cho thuê quyền sử dụng tài sản như nhà ở, mặt bằng, nhà xưởng, kho bãi, phương tiện, máy móc, thiết bị..., không bao gồm hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú.
“Về bản chất, cho thuê tài sản có một số dấu hiệu đặc trưng như người cho thuê chỉ bàn giao tài sản; người thuê toàn quyền sử dụng; chủ nhà không can thiệp vào sinh hoạt hàng ngày; không tổ chức các dịch vụ phục vụ cá nhân như dọn phòng, thay ga, lễ tân, quản lý ra vào. Điện, nước, internet thường được tính riêng theo mức tiêu thụ, không thu gộp trọn gói. Với các đặc điểm này, hoạt động được xác định là cho thuê tài sản, không phụ thuộc việc cho thuê nguyên căn hay từng phòng”, bà Trang nói.
Về kinh doanh dịch vụ lưu trú, theo bà Trang, đây là hoạt động cung cấp chỗ ở cho khách hàng trong một khoảng thời gian nhất định, gắn với việc tổ chức các dịch vụ phục vụ sinh hoạt, nghỉ ngơi.
Loại hình này được xác định theo bản chất, không phụ thuộc tên gọi. Do đó, không chỉ khách sạn, nhà nghỉ, mà cả các mô hình có tính chất tương tự như homestay, Airbnb… đều có thể bị xác định là kinh doanh dịch vụ lưu trú nếu có tổ chức dịch vụ.
“Chỉ cần có các dịch vụ như dọn phòng, thay ga, giặt ủi, lễ tân, bảo vệ, quản lý ra vào… thì dù hợp đồng ký theo tháng hay theo năm, hoạt động này vẫn có thể được xác định là kinh doanh dịch vụ lưu trú. Ngược lại, nếu chỉ bàn giao tài sản, không tổ chức dịch vụ thì mới được coi là cho thuê tài sản”, bà Trang nói.
Rủi ro không nhỏ khi xác định sai loại hình
Từ năm 2026, ngành thuế đẩy mạnh quản lý theo hướng dựa trên hóa đơn điện tử và dữ liệu kết nối từ các nền tảng số như Airbnb, Booking, Agoda... Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, doanh thu tính thuế được xác định theo toàn bộ khoản tiền thực tế thu được.
Đối với cho thuê tài sản, doanh thu chủ yếu là tiền thuê; các khoản điện, nước, internet thu hộ, thu tách riêng và không hưởng chênh lệch có thể không phải gộp vào doanh thu tính thuế.
Ngược lại, đối với dịch vụ lưu trú, toàn bộ tiền thu từ khách, bao gồm cả điện, nước, wifi, vệ sinh và các dịch vụ khác, đều phải tính vào doanh thu chịu thuế. Sự khác biệt này là nguyên nhân khiến nhiều hộ kinh doanh bị điều chỉnh doanh thu và truy thu thuế khi cơ quan thuế rà soát.
Theo các chuyên gia về thuế - kế toán, xác định sai loại hình kinh doanh sẽ dẫn đến áp dụng sai nghĩa vụ thuế. Khi kê khai sai, cơ quan thuế ấn định lại doanh thu, thuế suất, truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính theo quy định. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp vi phạm không xuất phát từ việc cố tình trốn thuế, mà do hiểu chưa đúng nên kê khai sai.
Luật sư Nguyễn Văn Được - Tổng giám đốc Công ty TNHH Kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín cho hay, hiện nay, hệ thống pháp luật nói chung đã có nhiều thay đổi căn bản theo tinh thần các nghị quyết của Trung ương, trong đó có pháp luật về thuế.
Cùng với việc mở rộng cơ sở thuế, các nguyên tắc quản lý thuế cũng thay đổi rõ rệt. Hàng loạt quy định pháp luật thuế được sửa đổi, đặc biệt là các sắc luật quan trọng như Luật Quản lý thuế, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế giá trị gia tăng.
“Trước khi kinh doanh cần xác định rõ tinh thần tuân thủ pháp luật. Nhà nước có đầy đủ công cụ để quản lý và xử lý các hành vi vi phạm, nên những ý định gian lận hay đối phó đều tiềm ẩn rủi ro rất lớn”, ông Được lưu ý.
