Bà Lê Yến, Giám đốc Công ty Tư vấn thuế Hà Nội (Hanoi Tax)
Trong dự thảo mới nhất, phương pháp thu 2% trên tổng giá trị giao dịch đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trước mắt vẫn được duy trì và lên lộ trình áp dụng thu 20% thu nhập thực tế chuyển nhượng bất động sản. Bà đánh giá thế nào về đề xuất này?
Tôi vẫn đánh giá cao những quan điểm mới trong dự thảo trước về việc sửa đổi chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Việc chuyển từ phương pháp thu 2% trên tổng giá trị giao dịch sang thu 20% trên phần thu nhập thực tế (giá bán trừ giá vốn và chi phí liên quan) là một hướng đi đúng đắn, phù hợp với bản chất của thuế thu nhập và thông lệ quốc tế.
Đồng thời, đây cũng là một bước tiến tích cực góp phần tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản, đặc biệt là tránh tình trạng khai hai giá, thất thu thuế và khó quản lý như hiện nay. Các chi phí đầu vào như cải tạo, sửa chữa, nội thất, môi giới... có thể được khấu trừ hợp lệ. Điều này khuyến khích người dân chủ động hơn trong việc lưu giữ hóa đơn, chứng từ và dần hình thành thói quen giao dịch có kiểm soát.
Tuy nhiên, tính khả thi của đề xuất sẽ phụ thuộc rất lớn vào việc ban hành hướng dẫn cụ thể và hạ tầng kỹ thuật hỗ trợ triển khai. Đây cũng là điều mà ban soạn thảo đã cân nhắc thận trọng, lắng nghe ý kiến phản biện của các chuyên gia, đánh giá khách quan dựa trên các dữ liệu thu thập để có sự điều chỉnh trong dự thảo lần hai cho phù hợp điều kiện thực tế của thị trường vào thời điểm hiện tại.
 |
Việc chuyển từ phương pháp thu 2% trên tổng giá trị giao dịch sang thu 20% trên phần thu nhập thực tế trong 5 năm tới là phù hợp với bản chất của thuế thu nhập theo thông lệ quốc tế và phù hợp với sự phát triển chung của thị trường |
Đặt ra lộ trình 5 năm cho việc làm quen để chuyển sang đánh thuế chuyển nhượng bất động sản trên phần thu nhập thực tế, ý kiến của bà về định hướng này?
Bất kỳ chính sách nào về bất động sản khi xây dựng và ban hành đều sẽ có tác động tới hành vi của thị trường, đặc biệt là các sắc luật về thuế. Điều mà người dân và doanh nghiệp lo ngại nhất là việc tăng thuế có thể dẫn tới hai hệ quả.
Thứ nhất, người bán có xu hướng cộng thêm phần thuế vào giá bán, làm cho giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn. Nếu giá tăng vượt khả năng chi trả của người mua, thị trường sẽ trở nên kém thanh khoản.
Thứ hai, rất nhiều người không có đủ hồ sơ chứng minh chi phí đầu tư, cải tạo, môi giới... Điều đó khiến họ phải nộp thuế cao hơn thu nhập thực. Thêm vào đó, nếu quy trình kê khai và kiểm tra phức tạp, nhà đầu tư và doanh nghiệp sẽ phải tốn thêm chi phí thời gian, kiểm toán và thậm chí là rủi ro bị xử phạt. Những yếu tố này nếu không được giải quyết triệt để sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến tâm lý thị trường trong giai đoạn đang cần phục hồi.
Tuy nhiên, mục tiêu của việc điều chỉnh cách đánh thuế, như tôi đã nêu rõ, là hướng đi đúng đắn, phù hợp thông lệ quốc tế và là yêu cầu tất yếu để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển đúng hướng, ổn định và bền vững, như cách các quốc gia khác trên thế giới đang làm. Vấn đề còn lại nằm ở khâu thực thi và công tác truyền thông để người dân, doanh nghiệp hiểu và làm theo.
Quan điểm của ban soạn thảo thể hiện rất rõ là sẽ áp dụng đánh thuế theo thu nhập thực tế nhưng cần có lộ trình và mọi người cần có nhận thức rõ ngay từ bây giờ để làm quen, chuẩn bị dần các giấy tờ cần thiết, đảm bảo việc chứng minh thu nhập thực tế cùng các chi phí hợp lý khi khai báo với các cơ quan thuế.
Các quốc gia khác trên thế giới áp dụng các sắc thuế bất động sản như thế nào và chúng ta có thể học hỏi được điều gì?
Các quốc gia như Singapore, Nhật Bản đều đã triển khai mô hình đánh thuế trên phần thu nhập thực từ chuyển nhượng bất động sản. Thậm chí, họ còn áp mức thuế suất cao hơn chúng ta nhiều, dựa trên một hệ thống cơ sở dữ liệu minh bạch, đầy đủ với nguồn tham vấn trực tiếp từ hợp đồng công chứng, giao dịch ngân hàng, dữ liệu từ sàn môi giới và khai báo thuế.
Cùng với đó, các giao dịch bất động sản thường được thực hiện thông qua các kênh thanh toán chính thức như ngân hàng để đảm bảo minh bạch dòng tiền và tránh thất thu thuế. Dù không bắt buộc tuyệt đối phải qua ngân hàng, nhưng việc kiểm soát giao dịch tài chính được thực hiện nghiêm túc thông qua hệ thống tài chính và các quy định chống rửa tiền. Điều này giúp cơ quan thuế và các bên liên quan dễ dàng theo dõi, kiểm tra và đảm bảo công khai hóa các giao dịch, giúp người dân tin tưởng hơn.
Lộ trình hiện nay của các cơ quan quản lý cũng đang theo hướng sẽ số hóa để đảm bảo chuẩn hóa các dữ liệu thị trường về giá, giao dịch và các dữ liệu có liên quan. Khi đã có đầy đủ công cụ, không có lý do gì chúng ta sử dụng phương pháp tính thuế cũ như hiện nay.
Lưu ý rằng, phương pháp tính cũ có ưu điểm là dễ, tiện lợi khi không cần truy lại nguồn gốc mua bán trước đây, nhưng lại không đúng bản chất, sinh ra việc khai hai giá, dẫn đến mất thời gian quản lý, điều tra, kiểm soát và về lâu về dài dễ gây bất cập, nhất là thất thu thuế. Đó là chưa kể tới việc chúng ta đang xây dựng các công cụ điều tiết thị trường, trong đó chính sách thuế là cần thiết và hiệu quả nhất.
Ở góc độ tư vấn thuế, theo bà, trong vòng 5 năm tới, chúng ta cần làm gì để nâng dần ý thức người dân đối với câu chuyện về thuế chuyển nhượng bất động sản?
Tôi cho rằng, lộ trình phụ thuộc vào mức độ đồng bộ cơ sở dữ liệu về đất đai mà chúng ta đang xây dựng. Nếu hoàn thiện sớm, có thể cơ quan quản lý sẽ áp dụng sớm thay vì dự kiến đề xuất 5 năm như hiện tại. Tuy nhiên, theo tôi, khi có cơ sở dữ liệu sơ bộ, cơ quan quản lý có thể áp dụng thử nghiệm bằng cách khoanh vùng sản phẩm, khoanh vùng khu vực trong một hạn nhất định trước khi áp dụng đồng bộ. Ngoài ra, với những trường hợp vẫn chưa thể xác định sau 5 năm tới, chúng ta có thể đưa ra các trường hợp đặc thù để thí điểm đánh thuế theo mức cố định trên thời gian nắm giữ, từ đó xác định mức độ ảnh hưởng từ cách đánh này và có phương án để tránh thị trường bị sốc.
Tất nhiên, vấn đề này cũng phụ thuộc rất lớn vào công tác truyền thông rộng rãi để người dân được hiểu rõ hơn mục đích thay đổi chính sách thuế.
Vậy công tác truyền thông cần được triển khai như thế nào để người dân hiểu đúng và đồng thuận với chính sách mới?
Truyền thông cần đi trước một bước và phải thực hiện một cách bài bản. Trước hết, cần làm rõ mục tiêu của chính sách là nhằm tăng cường minh bạch, công bằng và chống thất thu - không phải để tăng gánh nặng thuế một cách máy móc.
Cơ quan soạn thảo cũng như ban hành luật nên phối hợp với các hiệp hội bất động sản, các hội nghề nghiệp và cơ quan thuế địa phương để tổ chức các buổi hội thảo, tọa đàm chuyên đề. Đồng thời, cần xây dựng tài liệu hướng dẫn minh họa rõ ràng, công bố các tình huống thực tế, các câu hỏi thường gặp, cũng như phát triển công cụ ước tính thuế trực tuyến để người dân chủ động kiểm tra nghĩa vụ thuế của mình.
Từ góc độ tư vấn thuế, tôi cho rằng, một chính sách hiệu quả cần đảm bảo ba yếu tố: rõ ràng - đơn giản - minh bạch. Cần sớm ban hành hướng dẫn chi tiết về cách xác định giá vốn, chi phí được khấu trừ và các hồ sơ cần thiết. Cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực tế làm căn cứ kiểm tra, đồng thời phối hợp liên ngành để chia sẻ thông tin và hỗ trợ công tác kiểm tra, giám sát.
Ngoài ra, chính sách thuế bất động sản không thể đứng riêng lẻ mà cần được thiết kế đồng bộ với các chính sách về nhà ở xã hội, tài chính tín dụng và an sinh xã hội.
Chẳng hạn, bên cạnh việc kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng mang tính đầu cơ, cần có các chính sách miễn hoặc giảm thuế cho những trường hợp như mua bán nhà ở xã hội, căn nhà đầu tiên, hoặc giao dịch của người dân có thu nhập thấp. Một đề xuất đáng cân nhắc là cho phép cá nhân được khấu trừ chi phí lãi vay mua căn nhà đầu tiên vào công thức tính thuế thu nhập cá nhân - tương tự như một số quốc gia đã áp dụng - để tạo điều kiện khuyến khích tích lũy tài sản ổn định và lâu dài.
