Giá thuê tăng đều
Trước bối cảnh biến động kinh tế toàn cầu ngày càng gia tăng, đặc biệt sau “cú sốc” thuế đối ứng của Mỹ, thị trường nội địa tiếp tục đóng vai trò là trụ cột quan trọng trong việc duy trì đà tăng trưởng của nền kinh tế.
Tại TP.HCM, báo cáo của Chi cục Thống kê Thành phố cho thấy, trong tháng 5/2025, sản xuất công nghiệp đẩy nhanh tiến độ sản xuất giao hàng so với lịch đặt hàng nhằm hạn chế rủi ro chi phí và thuế quan bất lợi.
Chỉ số sản xuất toàn ngành sản xuất công nghiệp 5 tháng đầu năm nay tăng 8,2% so với cùng kỳ năm trước, cũng là mức sản xuất 5 tháng cao nhất trong 5 năm qua.
Xuất khẩu có xu hướng tăng tốc chủ yếu nhằm tận dụng thời gian “90 ngày vàng” hoãn thuế đối ứng. Trong đó, kim ngạch xuất khẩu 5 tháng đầu năm 2025 đạt 20,4 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng trưởng cao nhất kể từ tháng 4/2024 và cao hơn tháng trước đó 8%).
Nhu cầu sản xuất tăng cũng giúp thị trường nhà kho, nhà xưởng xây sẵn phía Nam duy trì sự ổn định.
Theo báo cáo mới nhất của Công ty Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam, hoạt động cho thuê kho vận ghi nhận một số giao dịch thành công, cho thấy nguồn cầu kho xưởng xây sẵn luôn sẵn sàng.
Tỷ lệ hấp thụ ròng đạt khoảng 88.000 m2 nhà kho được thuê trong quý I/2025, trong đó phần lớn giao dịch đến từ các doanh nghiệp trong nước. Tuy vậy, không có thương vụ cho thuê quy mô lớn nào diễn ra trong thời gian này.
Bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, thị trường nội địa đang giữ vai trò chủ đạo, giúp lĩnh vực bất động sản công nghiệp duy trì sức hấp dẫn, nhất là phân khúc kho xưởng cho thuê. Nhờ nhu cầu từ các doanh nghiệp trong nước, tỷ lệ hấp thụ và giá thuê ít chịu tác động tiêu cực trong quý đầu năm nay.
Cụ thể hơn, bà Thanh Phạm - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE TP.HCM cho hay, thị trường nhà kho, nhà xưởng xây sẵn ghi nhận nhiều diễn biến tích cực, với tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 72% và 89% trong quý I/2025, tăng lần lượt 14% và 3% so với cùng kỳ năm trước.
Giá thuê xưởng ổn định ở mức 5-5,1 USD/m2/tháng; giá thuê kho tăng 7,6% so với cùng kỳ năm ngoái và 2,6% so với quý trước đó, đạt 4,8 USD/m2/tháng.
Theo bà Thanh, các giao dịch thuê đất công nghiệp, kho xưởng xây sẵn trong 3 năm trở lại đây tại khu vực phía Nam chủ yếu đến từ khách thuê trong nước với đa dạng các ngành nghề như vận tải, logistics, sản xuất vật liệu xây dựng, linh kiện điện tử, thực phẩm, sản xuất đồ gỗ, ecommerce và bán lẻ. Nhờ đó, lực cầu kho xưởng duy trì ổn định và ít chịu tác động mạnh từ biến động nhu cầu khối ngoại.
Cần tạo hệ sinh thái công nghiệp
Theo các chuyên gia, các chính sách thuế đối ứng của Mỹ đã tạo ra những bất ổn kinh tế tiềm tàng trong giai đoạn sắp tới, đòi hỏi sự cẩn trọng giữa bối cảnh thương mại quốc tế liên tục thay đổi. Thị trường đang trong tâm thế chờ đợi và quan sát diễn biến của các cuộc đàm phán thương mại, với dự báo nguồn cầu sẽ có những biến động đáng kể.
Ông Nguyễn Khắc Hoàng - Chi cục trưởng Chi cục Thống kê TP.HCM nhận định, trước mắt, với động lực từ sản xuất trong nước, khu vực doanh nghiệp chiếm tỷ trọng và đóng góp cao nhất vào GRDP nên cần tập trung tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ cho các doanh nghiệp, góp phần tạo thêm công ăn việc làm, thu nhập… sẽ kích thích tiêu dùng, thúc đẩy sản xuất.
| |
Ngành công nghiệp điện tử, linh kiện bán dẫn… có nhu cầu thuê kho xưởng cao. Ảnh: Dũng Minh. |
Trong đó, ngành công nghiệp đang trên đà tăng trưởng tốt nên cần tập trung nguồn lực hỗ trợ các mảng như công nghiệp điện tử, linh kiện bán dẫn. Ngoài ra, xu hướng tiêu dùng thực phẩm chế biến sẵn, organic tăng mạnh trên toàn cầu, nên mảng công nghiệp chế biến thực phẩm, xuất khẩu nông sản cũng có tiềm năng.
Các ngành hóa chất có dư địa tiêu thụ trong nước tăng ổn định, cộng thêm xu hướng dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh cuộc chiến thương mại. Ngoài ra, với ngành công nghiệp dược phẩm, thiết bị y tế, cơ hội cho thị trường nội địa là rất lớn, khi Việt Nam đang trở thành trung tâm sản xuất dược phẩm của khu vực Đông Nam Á.
Các chuyên gia nhìn nhận, dù trong ngắn hạn sự bất định liên quan đến các thông tin về thuế quan có những tác động tiêu cực, nhưng trong dài hạn cơ hội vẫn rộng mở với lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Việt Nam được đánh giá vẫn là điểm đến lý tưởng cho dòng vốn đầu tư nước ngoài.
Do vậy, theo ông Khoa Nguyễn Augustin - Phó tổng giám đốc phát triển sản phẩm và S&M, Công ty Liên doanh Việt Nam - Nhật Bản, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp cần có sự chuẩn bị ngay từ bây giờ.
Vị này cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài khi tìm hiểu địa điểm đầu tư không còn chỉ hỏi về nhà xưởng, mà còn quan tâm đến tốc độ đi vào sản xuất, xuất khẩu và sự sẵn có của các nhà cung cấp linh kiện đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu ngay trong khu công nghiệp. Điều này đặt ra yêu cầu các khu công nghiệp phải chuyển đổi mô hình từ cho thuê đất, nhà xưởng sang cơ cấu lại chuỗi cung ứng.
Vai trò của khu công nghiệp không chỉ là cung cấp hạ tầng vật chất hiện đại, linh hoạt, mà còn là phát triển các khu công nghiệp sinh thái, ứng dụng năng lượng xanh và công nghệ số để đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về môi trường.
“Nếu không thể đáp ứng các yêu cầu này, doanh nghiệp sẽ mất cơ hội”, ông Khoa Nguyễn Augustin nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm rằng, các khu công nghiệp cần cung cấp các dịch vụ “mềm” để hỗ trợ khách thuê, nhất là trong việc hoàn thiện các thủ tục hành chính, chẳng hạn dịch vụ một cửa giúp tối ưu hóa chi phí, thời gian thông quan và các thủ tục khác. Việc xây dựng các phòng thí nghiệm ngay trong khu công nghiệp để hỗ trợ kiểm định kịp thời, đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu là rất cần thiết.
Về nguồn cung thị trường kho vận sắp tới, bà Trang Lê cho hay, ngay từ đầu năm nay, Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BWID) - liên doanh giữa Tập đoàn Warburg Pincus và Tổng công ty Becamex IDC, đã đóng góp vào tăng trưởng thị trường với một cơ sở kho xưởng hiện đại tại Khu công nghiệp Đồng An 1, tỉnh Bình Dương.
Cơ sở này gồm 2 tầng, được trang bị thang máy chở hàng, đã bổ sung gần 19.000 m2 không gian kho mới vào nguồn cung hiện có, nâng tổng nguồn cung kho xưởng hiện đại ở miền Nam lên khoảng 2 triệu m2.
Đà tăng trưởng nguồn cung kho xưởng xây sẵn dự báo tiếp tục được duy trì trong các tháng cuối năm 2025. Đáng chú ý, hai “tay chơi” mới là Mitsubishi Estate Asia (MEA) và Sembcorp có kế hoạch đánh dấu sự hiện diện đầu tiên tại thị trường miền Nam trong 5 năm tới, thông qua các dự án phát triển kho vận và hỗn hợp.