Bát nháo phân lô bán nền
Trong thời gian qua, gần như các đợt sốt nóng, sốt ảo nào cũng đều liên quan tới phân khúc đất nền phân lô. Thậm chí, đây là phân khúc có nhiều dự án "ma” nhất trên thị trường, khiến nhiều nhà đầu tư bị mất tiền oan, đặc biệt từ năm 2019, đã có nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bị bắt vì bán dự án "ma" liên quan đến các dự án phân lô bán nền.
Trước những hệ lụy đó, có nhiều ý kiến đưa ra về việc cần siết lại hoạt động phân lô bán nền và mới đây nhất, trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên - Môi trường soạn thảo đã đưa ra những quy định siết rất chặt hoạt động phân lô bán nền.
Trên thực tế, đây không phải là lần đầu tiên ý tưởng cấm hình thức phân lô bán nền được đưa ra, mà trước đó, nhiều chuyên gia đã từng lên tiếng đề xuất cấm loại hình này.
Là một trong những người ủng hộ nhiều nhất quan điểm này, từ nhiều năm, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nguyên tắc của thị trường bất động sản là thu lợi nhuận bằng việc đầu tư trên đất chứ không phải đi buôn đất. Trong khi đó, việc phân lô bán nền lại khuyến khích các nhà đầu tư (thực ra là đầu cơ) bỏ tiền mua, chờ đất lên giá để bán mà không đầu tư, xây dựng gì.
Ông Võ cho biết, khi soạn thảo Luật Đất đai năm 2003, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhìn thấy điều này nên buộc chủ đầu tư phải xây nhà xong mới được bán. Ngoài ra, phân lô bán nền còn không có lợi cho quá trình phát triển khu dân cư.
"Năm 2007, Nghị định 84 cho phép phân lô bán nền tại các khu vực nông thôn, bản thân tôi lúc đó đã không đồng ý việc bàn lùi, cho phân lô bán nền trở lại", ông Võ nhấn mạnh và cho biết, doanh nghiệp đầu tư ít tiền làm hạ tầng rồi bán lại giá cao gấp 3, 4 lần giá mua, vốn ít mà lãi cao nên có nhiều nhà đầu tư nhảy vào làm.
Hầu hết những chuyên gia ủng hộ quan điểm cấm phân lô bán nền như ông Võ cho rằng, người mua phân khúc này chủ yếu là dân đầu cơ, nhất là với các thị trường đang nóng lên trước hay trong thông tin quy hoạch và nó để lại nhiều hệ lụy cho cả nhà đầu tư và xã hội, nhất là về mặt phát triển khu dân cư, quản lý quy hoạch.
Đất nền có sức hút với nhiều nhà đầu tư địa ốc.
Điển hình cho vụ việc này phải kể đến việc Công ty Địa ốc Alibaba đã thu gom 600 ha đất nông nghiệp tại nhiều địa phương, vẽ ra 43 dự án ma, lừa đảo hơn 6.700 khách hàng, chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng. Hay trường hợp hàng trăm khách hàng đã điêu đứng khi mua đất tại dự án Hưng Thịnh Cát Tường và Hưng Thịnh Cát Tường 2 (huyện Đức Hòa, tỉnh Long An). Khách hàng tố cáo bà Nguyễn Kim Phượng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng bất động sản Hưng Thịnh, bà Nguyễn Thị Kim Liên, Giám đốc Công ty TNHH một thành viên Bất động sản Đất Xanh Long An và một số cá nhân khác có hành vi lừa đảo.
Ngoài ra, còn phải kể đến nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc chuyên kinh doanh đất nền phân lô khác bị khách hàng tố cáo lừa đảo và đã bị bắt như bà Trần Thị Mỹ Hiền, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Tư vấn bất động sản Hoàng Kim Land, bà Phạm Thị Tuyết Nhung, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư Angel Lina...
Tương tự, tại Hà Nội, những cơn sốt bất thường đất nền tại Hòa Lạc, hay Mê Linh, Đông Anh trước đây cũng là bài học nhãn tiền cho nhiều người.
Hơn 10 năm trước, khi trục đường Nhật Tân - Nội Bài được đầu tư, Mê Linh lên cơn sốt đất, với mức giá tăng 5 - 7 lần. Tuy nhiên, sau thời gian tăng nóng, các dự án tại đây gần như bất động, hàng loạt nhà đầu tư thứ cấp mắc kẹt, khiến hàng trăm héc-ta đất hoang hóa. Theo số liệu của chính quyền huyện Mê Linh, trên địa bàn huyện có khoảng 50 dự án nhà ở, đất nền, biệt thự, khu đô thị mới, với diện tích từ vài chục đến vài trăm héc-ta như Hà Phong, Minh Giang Đầm Và, Tiền Phong, Phúc Việt, Cienco 5, Diamond Park New, River Land...
Tuy nhiên, phần lớn các dự án này hiện nay rơi vào tình trạng xuống cấp trầm trọng. Thậm chí, nhiều công đoạn xử lý mặt bằng còn dang dở. Nhiều dự án quy hoạch hàng trăm lô, nhưng chỉ vài chục lô là có người tới xây dựng, còn lại để hoang hóa, cỏ mọc um tùm.
Lỗi do quản lý, không phải do quy định
Với quan niệm mảnh đất cắm dùi của người Việt, đất nền luôn được ưu tiên trong giỏ hàng của các nhà đầu tư bất động sản. Song việc quản lý phân khúc này thế nào lại là vấn đề gây nhiều nhức nhối nhất đối với các cơ quan quản lý.
Luật Đất đai năm 2003 cũng đã từng cấm việc phân lô bán nền, nhưng không ngăn được tình trạng này. Chủ đầu tư và người mua nhà lách luật bằng cách lập hợp đồng góp vốn đầu tư dự án. Trong đó, người mua đất góp vốn để nhận một lô đất, sau đó tự xây nhà theo mẫu thiết kế nhưng lấy danh nghĩa là chủ đầu tư xây. Sau khi người mua xây nhà xong, chủ đầu tư dự án và người mua mới ký hợp đồng mua bán nhà.
Theo PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Luật Đất đai qua nhiều lần sửa đổi cũng đã đề cập đến phân lô bán nền, nhưng phải hiểu rằng, việc phân lô bán nền điều chỉnh phải phù hợp với quy hoạch đô thị. Phân lô bán nền là để xây nhà, chứ không phải để thực hiện mục đích khác.
Điều quan trọng là cách quản lý và tháo gỡ các vướng mắc để doanh nghiệp kinh doanh, phát triển, người dân dễ dàng sở hữu được nhà ở phù hợp với nhu cầu và tài chính của mình, đồng thời giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.
"Chúng ta thấy, bản chất của phân lô nếu tuân thủ quy hoạch sẽ tăng thu ngân sách nhà nước và là điều kiện để cải thiện bộ mặt đô thị. Chúng ta có thể kiểm soát, thống nhất mặt kiến trúc, màu sắc, thống nhất cảnh quan của các dự án phân lô phù hợp với bộ mặt đô thị, thay vì xây dựng những dự án nhà ở manh mún”, bà Nhung chia sẻ.
Chia sẻ về những khó khăn mà các cơ quan quản lý gặp phải trong việc quản lý phân khúc phân lô bán nền, song theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, nếu không cho phân lô bán nền, sẽ có nhiều khu đất bị bỏ hoang (vì diện tích không đủ để triển khai dự án thuộc các phân khúc khác), đó là sự lãng phí.
Theo ông Quyết, có thể cơ quan nhà nước muốn ngăn chặn những trường hợp doanh nghiệp làm ăn bát nháo, chộp giật, lừa đảo, nhưng không thể can thiệp quá thô bạo vào cung - cầu thị trường.
“Chúng ta không nên cấm hết, mà cần có sự điều tiết của Nhà nước. Cần trả lời được những câu hỏi trước khi đưa ra lệnh cấm đó là: Phân lô bán nền là gì, tại sao phải phân lô bán nền? Tại sao cấm trong khi chúng ta chưa có đánh giá về nhu cầu thị trường”, ông Quyết nêu quan điểm.
Theo các chuyên gia, bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Vì vậy, trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến Luật Đất đai sắp tới, cần thiết phải căn cứ vào đánh giá nhu cầu thị trường.
Thay vì cấm, cần quản lý chặt quy hoạch tổng thể
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding
Hiện nay, các quy định của pháp luật đều không cấm việc phân lô bán nền, kể cả ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM. Luật cũng cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị. Do đó, thay vì cấm, cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương cần quản lý chặt chẽ quy hoạch tổng thể dài hạn. Đối với các dự án phân lô bán nền thì quản lý theo quy hoạch tổng thể 1/2.000, 1/500.
Các dự án phân lô bán nền với hạ tầng hoàn thiện sẽ đáp ứng nhu cầu an cư của người dân và khiến bộ mặt đô thị tại các địa phương khang trang hơn nếu cơ quan quản lý có mô hình giám sát các doanh nghiệp chặt chẽ và minh bạch hơn. Tất nhiên, theo thời gian, ý thức của các doanh nghiệp muốn thị trường bền vững hơn cũng phải thấu hiểu sự khó khăn của cơ quan quản lý, để từ đó chuyên nghiệp hơn, hạn chế hơn tình trạng "tham bát, bỏ mâm" gây ra những sự bất ổn trong thời gian vừa qua.
Cần có quy trình, lộ trình cụ thể
Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Global Home
Nếu xét về tính chất thì dự thảo này là đúng và tốt, vì không muốn quy hoạch bị băm nát, loại bỏ các trường hợp lừa đảo liên quan đến phân lô, bán nền.
Tuy nhiên, muốn được như vậy thì cần phải có lộ trình. Bởi hiện nay, có rất nhiều dự án phân lô bán nền nhỏ lẻ đã bán hàng xong nhưng chưa thực hiện được các thủ tục pháp lý.
Nếu dự thảo này được thông qua thì sẽ tạo ra một xung đột lớn, mà chưa có giải pháp nào giải quyết an toàn.
Khi những Nghị định sửa đổi, bổ sung được ban hành thì thường sẽ được áp dụng rất nhanh.
Trong khi đó, để triển khai một dự án phân lô, bán nền thường kéo dài ít nhất là 1 năm trở lên, thậm chí là vài năm mới xong. Do đó, nếu muốn siết thì cần phải có quy trình, lộ trình cụ thể để tránh xung đột.
Thay vì cấm, cơ quan chức năng nên siết chặt quản lý để thị trường phát triển bền vững và ổn định hơn.
Tồn tại của phân lô bán nền là do quản lý, không phải do quy định
Luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng văn phòng Luật Thanh Niên
Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định tương đối phù hợp và linh hoạt. Bởi đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương.
Do đó, việc sửa đổi nếu cần thiết thì phải rõ ràng và tập trung hơn vào những vấn đề trọng yếu chưa giải
quyết được.
Đối với vấn đề phân lô bán nền, để xảy ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan, phá vỡ quy hoạch, đó là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước, không phải do quy định về phân lô bán nền gây ra.
Do đó, chính quyền địa phương cần quản lý việc phân lô, tách thửa theo quy hoạch được duyệt, kiểm tra sát sao, chế tài nghiêm dự án sai phạm.
Cần cẩn trọng khi cấm hẳn
PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Luật đất đai, Trường đại học Luật Hà Nội
Trước hết, cần phải khẳng định, giao dịch về quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô bán nền hoặc tách thửa đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân luôn hiện diện trên thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu về chuyển dịch bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng của xã hội. Vấn đề đặt ra ở đây đối với Nhà nước cần có thái độ ứng xử, tác động như thế nào để không gây trở ngại đối với việc thực hiện giao dịch này vừa quản lý hiệu quả thị trường quyền sử dụng đất.
Để thực hiện việc này, Nhà nước có nhiều cách lựa chọn bao gồm: Ban hành văn bản nghiêm cấm việc phân lô bán nền; Chỉ nghiêm cấm việc phân lô bán nền ở những khu vực nhạy cảm, nội đô, có kiến trúc văn hoá, cấm ở những dự án có dấu hiệu sai phạm...
Ngoài ra, chúng ta cần nhìn nhận rằng, nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản, phân lô bán nền sẽ góp phần tăng thu ngân sách sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất. Mặt khác, hoạt động này được thực hiện dựa trên sự tuân thủ quy định của pháp luật còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Trước tình trạng phân lô bán nền trái phép có xu hướng gia tăng, thì quyết định nghiêm cấm hình thức này là cần thiết nhằm đảm bảo không gây hệ lụy xấu cho nền kinh tế. Tuy nhiên, nếu quyết định cấm toàn bộ việc phân lô bán nền tại các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh thì chưa chắc đã là lựa chọn “khôn ngoan”, có khi không đạt được mục đích mong muốn.
Vì vậy, trước khi đưa ra quyết định sửa đổi Nghị định 43/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có sự cẩn trọng, xem xét, đánh giá thấu đáo, đa chiều về phản ứng của thị trường bất động sản nói chung và thái độ của giới đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng.
Phải thường xuyên khảo sát, đánh giá để cấp phép dự án phù hợp
Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng COPiHOME
Bản chất việc phân lô bán nền không phải là xấu, nhưng hiện nay đang bị “biến tướng" nhằm phục vụ nhu cầu đầu cơ của các nhà đầu tư.
Những đối tượng này chủ yếu mua đất để lướt sóng kiếm lời, không có nhu cầu ở thực hay đầu tư trên đất, khiến nhiều vùng bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên.
Do đó, việc siết chặt phân lô, bán nền là cần thiết để loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém, giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, giúp thị trường chuyên nghiệp hơn, xoá sổ các dự án “ma".
Tuy nhiên, cần cân nhắc hơn tới bối cảnh chung của thị trường, để từ đó có cách quy định quản lý phù hợp, vẫn đảm bảo hiệu quả trong ngăn chặn những hiểm họa ngầm biến tướng từ phân lô, bán nền, nhưng vẫn đảm bảo kích thích sự phát triển của doanh nghiệp, cũng như đảm bảo việc sở hữu nhà ở của người dân được tốt hơn.
Trong đó, việc khảo sát và đánh giá thường xuyên là việc cần thiết, để từ đó có căn cứ cấp phép dự án phân lô, bán nền một cách phù hợp hơn.
Không nên cấm phân lô bán nền
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest)
Khi nghe dự kiến có thể cấm phân lô bán nền, tôi rất ngạc nhiên, vì mong chờ khi chưa sửa được Luật Đất đai thì cần tháo gỡ bớt khó khăn, nhưng nay lại có nguy cơ làm chặt lại.
Xét về nhiều góc độ, đất nền có hạ tầng là sản phẩm thương mại của bất động sản. Có đề xuất gì thì là vấn đề của Bộ Xây dựng với tác động của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, chứ không phải Bộ Tài nguyên và Môi trường với Luật Đất đai.
Có thể nói, chúng ta quan niệm đất nền có hạ tầng kỹ thuật đã là sự đầu tư rất lớn của nhà đầu tư, đặc biệt đặt ra trong bối cảnh chúng ta đang vướng phải những tác động tiêu cực của Covid-19, khó khăn về kinh tế. Với việc tín dụng cho bất động sản siết dần, các doanh nghiệp ngày càng khó khăn trong việc huy động vốn triển khai dự án. Trong khi đó, đa phần các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là doanh nghiệp nhỏ, nên việc triển khai hạ tầng kỹ thuật dự án, nộp tiền sử dụng đất xong đã là nguồn kinh phí rất lớn. Chưa kể, nếu cấm phân lô bán nền, thì doanh nghiệp phải xây thô, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm 2,5 lần. Với dự thảo này, phải nói rằng chính chúng ta đang... chặt tay chúng ta, vì không có điều kiện để phát triển.
Do đó, Chính phủ cần quan tâm xem có nhất định phải đưa ra hình thức cấm phân lô bán nền trên diện rộng hay không?
Theo khoản 17, Điều 1, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê căn cứ danh mục công trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trong đó xác định thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
Trong Văn bản số 2510/BXD-PC ngày 26/5/2020 gửi Văn phòng Chính phủ nêu quan điểm về việc siết phân lô bán nền theo quy định tại dự thảo trên, Bộ Xây dựng cho hay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng, ngoài đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai, còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị.
Điểm b, khoản 1 và khoản 2, Nghị định 43 quy định về điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, quy định về khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Những nội dung này cũng đang được quy định cụ thể (bao gồm cả quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục) tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP (Nghị định 11) và Thông tư liên tịch số 20/TTLT/BXD-BNV hướng dẫn một số nội dụng của Nghị định 11 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị.
Như vậy, về bản chất, các quy định tại điểm b, khoản 1 và khoản 2, Điều 41, Nghị định 43 được căn cứ theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và là điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị, nên không cần thiết phải quy định cụ thể, mà chỉ cần dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo.
Cũng theo Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định của Bộ Tài nguyên và Môi trường về sửa đổi bổ sung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án chưa được đánh giá tác động và chưa có quy định xử lý chuyển tiếp.
Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi các điểm nêu trên của Nghị định 43 theo hướng: “Dự án đáp ứng điều kiện và thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị…”.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
