Theo đó, Văn bản số 2510/BXD-PC do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà ký ngày 26/5/2020 cho biết, Điều 194, Luật Đất đai 2013; Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Nghị định 43) quy định mang tính nguyên tắc về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết.
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 thì hiện nay không còn hình thức Thông tư liên tịch giữa 2 bộ. Do vậy, hiện đang thiếu quy định pháp luât đồng bộ để triển khai thực hiện quy định nêu trên.
Bộ Xây dựng cho hay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng, ngoài đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai, còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị.
Mặt khác, theo Bộ Xây dựng, điểm b, khoản 1 và khoản 2, Nghị định 43 quy định về điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, quy định về khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Những nội dụng này cũng đang được quy định cụ thể (bao gồm cả quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục) tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP (Nghị định 11) và Thông tư liên tịch số 20/TTLT/BXD-BNV hướng dẫn một số nội dụng của Nghị định 11 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị.
Như vậy, về bản chất, các quy định tại điểm b, khoản 1 và khoản 2, điều 41, Nghị định 43 được căn cứ theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và là điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị, nên không cần thiết phải quy định cụ thể, mà chỉ cần dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo
Cũng theo Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định của Bộ Tài nguyên và Môi trường về sửa đổi bổ sung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án chưa được đánh giá tác động và chưa có quy định xử lý chuyển tiếp.
Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi các điểm nêu trên của Nghị định 43 theo hướng: “Dự án đáp ứng điều kiện và thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị…”.
Liên quan đến thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án tại nội dung sửa đổi Điều 42, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Bộ Xây dựng cho biết, các điều 48, 49, 50, 51, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 45, Luật Đầu tư năm 2014 đã có quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Luật Đất đai và Điều 42, Điều 42a, Nghị định số 43 (được bổ sung tại khoản 26, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) cũng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư.
Theo đó, điều 42a, Nghị định số 43 (được bổ sung tại khoản 26, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) đã quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện theo pháp luật về đất đai.
Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Điều 42, Nghị định 43 lại không có quy định dẫn chiếu thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản dẫn đến vướng mắc, không rõ ràng trong triển khai thực hiện.
Do vậy, Bộ xây dựng đề nghị nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Điều 42 theo hướng bổ sung nội dung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tưu, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện theo pháp luật về đất đai tương tự như Điều 42a, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
