Cho vay kinh doanh bất động sản được đánh giá là lĩnh vực có rủi ro tăng cao nhất trong năm 2025
Nợ xấu, dự phòng và cái giá của tăng trưởng nóng
Nhìn từ các ngân hàng cụ thể, câu chuyện nợ xấu hiện nay cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các mô hình kinh doanh và mức độ chấp nhận đánh đổi lợi nhuận hiện tại để xử lý các vấn đề tồn tại từ quá khứ.
Chẳng hạn, Sacombank vừa công bố kết quả kinh doanh sơ bộ năm 2025 với lợi nhuận chưa đạt kỳ vọng, trong bối cảnh Ngân hàng tiếp tục ưu tiên xử lý các tồn tại về chất lượng tài sản. Cụ thể, tỷ lệ nợ xấu cho vay khách hàng của Sacombank ở mức gần 7%, nợ xấu trên tổng cấp tín dụng 4,95%, cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung toàn ngành. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu chỉ khoảng 49,2%, thấp hơn nhiều so với mức phổ biến 80% tại các ngân hàng cùng quy mô. Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng năm 2025 lên tới 11.157 tỷ đồng là nguyên nhân chính khiến Ngân hàng không hoàn thành kế hoạch kinh doanh (ước đạt 7.628 tỷ đồng, tương đương 52% kế hoạch đại hội đồng cổ đông giao).
Ở chiều ngược lại, một số ngân hàng lớn vẫn ghi nhận lợi nhuận cao dù quy mô nợ không nhỏ, cho thấy khả năng “gánh” nợ xấu bằng bộ đệm vốn và dự phòng. Cụ thể, BIDV mới công bố kết quả kinh doanh năm 2025 với lợi nhuận trước thuế hợp nhất trên 36.000 tỷ đồng, tăng 12,5% so với năm 2024. Tỷ lệ nợ xấu của Ngân hàng ở mức 1,2%, tương đương khoảng 27.600 tỷ đồng.
Dẫu vậy, không phải ngân hàng nào cũng có dư địa để vừa xử lý nợ xấu mà vẫn duy trì lợi nhuận tăng trưởng. Thông tin từ đại hội cổ đông bất thường của một ngân hàng mới diễn ra cho thấy, với mức tăng trưởng tín dụng khoảng 35%, lợi nhuận trước phân bổ của ngân hàng này trong năm 2025 dự kiến đạt gần 900 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và phê duyệt tại Đề án Tái cơ cấu, toàn bộ lợi nhuận phát sinh của Ngân hàng sẽ được sử dụng để bù đắp các tổn thất tài chính do nợ xấu đã được nhận diện trong Đề án Tái cơ cấu. Do đó, theo công bố dự kiến, lợi nhuận sau phân bổ của Ngân hàng đến cuối năm 2025 sẽ là 0 đồng.
Những trường hợp trên cho thấy, cùng một “áp lực nợ xấu”, nhưng tác động đến kết quả kinh doanh lại rất khác nhau, tùy thuộc vào nền tảng tài chính và chiến lược xử lý của từng ngân hàng. Báo cáo về một số kết quả chính của cuộc điều tra xu hướng kinh doanh của các tổ chức tín dụng quý I/2026 vừa được Vụ Dự báo, Thống kê - Ổn định tiền tệ, tài chính, Ngân hàng Nhà nước công bố cho biết, các tổ chức tín dụng ước tính tỷ lệ nợ xấu trên dư nợ tín dụng bình quân toàn hệ thống có xu hướng tăng nhẹ vào cuối năm 2025 so với cuối năm 2024 trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng diễn ra mạnh mẽ.
Đáng chú ý, áp lực nợ xấu không chỉ đến từ các khoản vay cũ mà còn gắn với hướng đi của dòng tín dụng mới. Trong bối cảnh tín dụng tăng tốc, dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào lĩnh vực bất động sản. Theo Bộ Xây dựng, đến quý III/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4 triệu tỷ đồng, chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn hệ thống. Riêng tín dụng kinh doanh bất động sản đạt khoảng 1,9 triệu tỷ đồng, tăng tới 30% so với đầu năm ngoái, gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Con số này nối tiếp mức tăng gần 30% của cả năm 2024, cho thấy hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản đã duy trì đà tăng nóng trong gần hai năm liên tiếp, phản ánh lực hấp dẫn gia tăng của lĩnh vực này đối với ngân hàng và nhu cầu vốn lớn từ các chủ đầu tư.
Tuy nhiên, sự gia tăng nhanh của dư nợ cũng đồng thời kéo theo những dấu hiệu rủi ro mang tính chu kỳ. Trước xu hướng tăng mạnh nhu cầu tín dụng, thị trường bất động sản đang xuất hiện dấu hiệu chững lại ở một số phân khúc, bao gồm tồn kho gia tăng ở phân khúc căn hộ cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này làm rủi ro tín dụng bất động sản trở thành điểm nóng của hệ thống ngân hàng. Với đặc thù chu kỳ và độ nhạy cao với lãi suất, lĩnh vực này tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu lớn nếu dòng tiền người mua nhà hoặc chủ đầu tư bị gián đoạn.
“Theo khảo sát các tổ chức tín dụng, cho vay kinh doanh bất động sản được đánh giá là lĩnh vực có rủi ro tăng cao nhất trong năm 2025 và dự kiến tiếp tục duy trì mức rủi ro cao trong năm 2026”, ông Lê Hoài Ân, CFA cho biết.
Bộ đệm vốn mỏng dần, rủi ro dịch chuyển sang chu kỳ tới
Bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc Nghiên cứu, Công ty Chứng khoán Quân đội (MBS) cho biết, tại thời điểm cuối quý III/2025, tỷ lệ nợ dưới chuẩn toàn ngành ghi nhận cải thiện nhẹ so với cuối năm 2024, dư nợ xấu toàn ngành giảm so với cùng kỳ và đánh dấu quý giảm thứ sáu liên tiếp dù mức độ giảm có xu hướng thu hẹp. Ngược lại, dư nợ nhóm 2 vẫn tăng so với cùng kỳ, song tốc độ tăng đã chậm lại so với năm trước, nhờ đó, chi phí tín dụng toàn ngành trong 9 tháng năm 2025 giảm xuống mức 1,1%, tiếp nối xu hướng giảm khá bền vững kể từ sau đại dịch Covid-19.
Tuy nhiên, theo bà Hiền, cùng với việc tăng cường sử dụng trích lập dự phòng của các ngân hàng niêm yết nhằm cải thiện chất lượng tài sản và hạ chi phí tín dụng, tỷ lệ bao phủ nợ xấu (LLR) của toàn ngành cũng đồng thời giảm theo. LLR tại cuối quý III/2025 đạt 84,3%, mặc dù cải thiện nhẹ so với cuối quý II/2025 nhưng vẫn thấp hơn so với mức 91,2% cuối năm 2024. Mức LLR dưới 100% là tương đối kém an toàn trong bối cảnh mở rộng tín dụng khá mạnh trong 2 năm gần nhất.
Đáng chú ý, khoảng cách về năng lực dự phòng giữa các nhóm ngân hàng ngày càng rõ rệt. Chất lượng tài sản của nhóm ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước chi phối vẫn vượt trội so với nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, với tỷ lệ nợ xấu của hai nhóm này lần lượt là 1,37% và 2,43%. Tỷ lệ LLR của nhóm ngân hàng có vốn Nhà nước chi phối cũng ghi nhận vượt trội hơn khi đạt trung bình 139,1%, trong khi nhóm còn lại chỉ là 61,4%. Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần có quy mô lớn, chất lượng tài sản vượt trội như ACB, TCB, MBB đi kèm với chi phí tín dụng thấp nhờ danh mục cho vay chất lượng cao.
“Những ngân hàng có chất lượng tài sản cao cùng với chi phí tín dụng thấp sẽ có khả năng chống chịu với sự gia tăng nợ xấu có thể diễn ra trong năm 2026 tốt hơn toàn ngành, từ đó đảm bảo cho tăng trưởng lợi nhuận bền vững hơn”, bà Hiền nói.
Theo bà Hiền, năm 2026 đặt ra cả cơ hội lẫn thách thức cho hệ thống ngân hàng. Chất lượng tài sản toàn ngành ngân hàng năm nay sẽ không biến động nhiều so với trước. Áp lực gia tăng nợ xấu sẽ giảm dần khi tăng trưởng tín dụng khả quan hơn nhưng đồng thời bộ đệm trích lập của các ngân hàng cũng đã vơi đi khá nhiều khi tích cực xử lý nợ tồn đọng trong 2 năm gần nhất. Tỷ lệ bao nợ xấu dự kiến vẫn sẽ duy trì trên mức 80% trong năm 2026 nhưng khả năng trên 100% sẽ không quá cao.
“LLR dưới 100% có nghĩa dự phòng không đủ “che phủ” toàn bộ nợ xấu đang tồn tại, tạo ra sự cảnh báo về khả năng tiềm ẩn rủi ro nếu nhiều khoản nợ xấu mới phát sinh”, một lãnh đạo ngân hàng TMCP cho biết.
Khi tăng trưởng tín dụng trở thành động lực chính cho lợi nhuận, bài toán cân bằng giữa mở rộng và an toàn càng trở nên then chốt. Do đó, chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam đã lưu ý về rủi ro tiềm ẩn khi các ngân hàng đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực có hệ số rủi ro cao như bất động sản và xây dựng để đạt mục tiêu lợi nhuận. Nếu không duy trì được tỷ lệ trích lập dự phòng ở mức cao, hệ thống có thể đối mặt với áp lực chất lượng tài sản suy giảm sau giai đoạn 2026.
