Sự chững lại của đất nền đấu giá…
Bùng lên những ngày đầu tháng 1/2026 vì thông tin một doanh nghiệp đề xuất tỉnh Nghệ An xây khu công nghiệp, cơn sốt đất nền tại xã Đại Huệ (trước đây thuộc huyện Nam Đàn) rất đúng với từ mà người dân nơi đây mô tả là “bạo phát, bạo tàn”.
Những ngày giữa tháng 1/2026, chỉ sau hơn 2 tuần, khu vực này trở nên vắng lặng, môi giới rút êm, để lại nhiều nhà đầu tư “ôm cục than hồng” chưa biết đẩy cho ai…
Còn ở Hà Nội, mặt bằng giá trúng đấu giá ở các phiên đấu giá đất vùng ven Thủ đô trong những ngày cuối năm 2025 - đầu năm 2026 dù vẫn ở mức cao, thế nhưng những cuộc chầu trực xuyên đêm hay những màn trả giá “phóng tay”, rồi sang tên “ăn chênh” vài trăm triệu đồng ngay sau phiên đấu giá gần như không còn.
“Quy định mới siết chặt, tâm lý thận trọng gia tăng, biên độ tăng giá thu hẹp… khiến khả năng thanh khoản của những lô đất đấu giá không còn cao như trước”, Tuấn - một nhà đầu tư vừa tham gia đợt đấu giá tại thôn Đông Cao, xã Mê Linh, Hà Nội cũ cho hay.
Khoảng cách quá lớn giữa mức giá trúng và lợi nhuận thu về từ việc hưởng chênh lệch giá trở thành rào cản, trong khi kỳ vọng “ăn theo” hạ tầng kết nối không còn đảm bảo cho khả năng tăng giá trong tương lai trở thành lý do để những nhà đầu tư như Tuấn nhanh chóng rút lui khi không trúng được mức giá thấp trong lần đấu giá đầu tiên, thay vì tiếp tục trông chờ vào các đợt đấu giá tiếp sau như trước đây.
Trên thị trường, đây không phải là trường hợp cá biệt thể hiện sự thận trọng với phân khúc đất nền nói chung, đất nền đấu giá nói riêng.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, sau đợt tăng nóng cục bộ hồi tháng 4/2025, nhu cầu tìm mua đất nền nhanh chóng hạ nhiệt, giảm trung bình 15-20% so với cùng kỳ năm trước, nhiều thời điểm còn giảm tới 30-40%. Mức tiêu thụ đất nền dự án vào khoảng 20-30% rổ hàng.
Trang thông tin Nhà Tốt cũng đánh giá, nếu ngoại trừ giai đoạn sốt nóng sau thông tin sáp nhập địa giới hành chính, thị trường đất nền năm 2025 tiếp tục trầm lắng, lượng tìm mua sụt giảm từ 35-50% so với năm 2024 và giảm tại hầu hết khu vực.
Theo ông Phạm Quốc Việt - Giám đốc sàn Đông Bắc Bộ Land cho hay, các quy định mới theo hướng siết chặt từ định danh bất động sản tới nâng mức cọc đấu giá đất lên tối đa 50% mức khởi điểm, cùng nỗi lo đánh thuế tài sản đối với bất động sản không sử dụng (dù Bộ Tài chính chưa áp dụng) buộc nhà đầu tư phải đánh giá lại danh mục, bao gồm cả sản phẩm đất nền.
Ngoài ra, việc lãi suất có xu hướng tăng trở lại cũng ảnh hưởng tới tâm lý nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư vốn mỏng ưa “lướt sóng” đất.
“Nỗi lo ‘lướt sóng thành cư dân’ trở thành rào cản với nhiều nhà đầu tư. Do đó, giao dịch trong những tháng cuối năm 2025 chủ yếu là các “tay to, tiền thịt”, đầu tư theo trọng điểm cùng ưu tiên các loại tài sản có tiềm năng khai thác dòng tiền dài hạn như đất nền quanh các đại đô thị, các khu vực có thể xây dựng khách sạn, văn phòng cho thuê gần các tuyến hạ tầng kết nối mới và xu hướng này có thể tiếp diễn trong năm 2026”, ông Việt nhận định.
… căn hộ chung cư cũng không còn dễ “lướt”
Không chỉ đất nền đấu giá, phân khúc căn hộ chung cư cũng được dự báo không còn dễ “lướt lát” như trước.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán từ một số sàn phân phối tại khu vực Long Biên và Tây Mỗ, Hà Nội cho thấy, số lượng khách gửi chung cư chuyển nhượng tăng mạnh 30-40% trong quý IV/2025 so với quý trước đó. Điều này trái ngược với thời điểm 2-3 tháng trước, khi liên tiếp dự án mới được khớp căn, người mua phải tranh giành để có được suất sở hữu căn hộ.
Áp lực từ đòn bẩy tài chính cao với lãi suất thả nổi khi hết thời gian ưu đãi cùng thu nhập không ổn định buộc không ít nhà đầu tư phải rao bán tài sản với mức giá dưới kỳ vọng để thu hồi vốn. Tuy nhiên, tại nhiều dự án, dù giảm giá khá mạnh nhưng thanh khoản vẫn chậm. Nguyên nhân được cho là dù giá giảm nhưng vẫn ở mức cao, khách hàng khó tiếp cận.
“Nhu cầu mua là rất lớn, nhưng việc giá nhà tăng kéo dài, cộng với một bộ phận chủ nhà và môi giới tiếp tục ‘treo’ giá cao khiến người mua dè chừng. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư tạm dừng giao dịch để chờ tín hiệu mới khi thấy lãi suất tăng trở lại từ cuối năm 2025”, anh Vũ Hoàng - môi giới thuộc sàn Đất Xanh Miền Bắc cho hay.
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (VARS -IRE), nếu như trong 3 quý đầu năm 2025, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng, thì sang quý IV/2025, tỷ lệ này có xu hướng giảm khi nguồn cung gia tăng và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên.
Ông Lê Đình Chung - Phó chủ tịch Hội đồng nghiên cứu VARS-IRE đánh giá, nhu cầu ở thực giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ nhu cầu đầu tư với hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Điều này phần nào ảnh hưởng tới thanh khoản của phân khúc chung cư ở thời điểm hiện tại.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ tự tin mua nhà trong các nhóm thu nhập có xu hướng giảm dần, chỉ nhóm thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng mới sẵn sàng vay ngân hàng để mua nhà với tỷ lệ vay phổ biến ở mức 30-50% giá trị bất động sản. Điều này thể hiện thị trường đang chịu tác động rõ nét từ sự thay đổi chính sách vĩ mô thời gian gần đây.
Thị trường bước sang giai đoạn mới
Theo các chuyên gia, những cú sụt giảm vừa qua ở các phân khúc chủ lực như đất nền một mặt phát đi tín hiệu cảnh báo rủi ro, nhưng mặt khác cũng cho thấy thị trường đang có những chuyển biến rõ nét, nhất là trong bối cảnh Chính phủ liên tục chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương có giải pháp kéo giảm giá nhà về mức hợp lý, đồng thời giao Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, với mục tiêu xuyên suốt là ngăn chặn dòng tiền đầu cơ và triệt tiêu các hành vi làm giá, gây méo mó thị trường.
Điều này khiến “sân chơi” bất động sản phát triển ổn định, thực chất hơn khi dòng tín dụng được dẫn dắt theo hướng chọn lọc hơn.
Cánh cửa vốn vay sẽ hẹp lại đối với các nhóm đầu cơ, song vẫn rộng mở với những dự án có pháp lý minh bạch và người mua nhà có nhu cầu thực sự. Bởi vậy, điều quan trọng là nhà đầu tư cần chủ động thích ứng, thay vì chờ đợi chính sách thay đổi.
Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property nhận định, năm 2026, cơ hội sẽ hẹp dần đối với nhà đầu tư ưa “lướt sóng” ngắn hạn và rộng mở hơn đối với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chiến lược bài bản.
Năm nay là thời điểm các dự án gắn với hạ tầng lớn hưởng lợi rõ nét. Các trục giao thông chiến lược như đường vành đai, cao tốc, đường sắt đô thị hay cầu vượt sông… sẽ tạo động lực mạnh mẽ để các phân khúc nhà ở và thương mại dịch vụ bứt phá.