Nhiều người vay mua nhà chưa lường hết chi phí thực tế.
Xoay xở để tránh “cú sốc” lãi suất thả nổi
Năm 2021, giữa những đợt “sóng” thất thường của thị trường bất động sản, anh Phạm Văn Đức quyết định mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Tecco Home. Thời điểm đó, thị trường vừa trải qua cơn sốt đất lan rộng ở nhiều địa phương, rồi đại dịch Covid-19 bùng phát khiến các hoạt động giao dịch gần như đóng băng trong nhiều tháng.
Tuy vậy, với kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi khi dịch được kiểm soát, anh vẫn chọn bước vào “cuộc chơi”.
Cũng như nhiều nhà đầu tư cá nhân khác, anh không dùng toàn bộ vốn tự có, mà vay thêm ngân hàng để tối ưu dòng tiền đầu tư. Khoản vay 800 triệu đồng được OceanBank giải ngân với lãi suất 7,8%/năm, thời gian ưu đãi trong 12 tháng. Với anh, đây là cách để phòng ngừa rủi ro tài chính trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều yếu tố khó lường.
Hết thời gian ưu đãi, lo ngại lãi suất thả nổi có thể “ăn mòn” hiệu quả đầu tư, anh tái cơ cấu nợ bằng cách chuyển khoản vay sang Public Bank với lãi suất ưu đãi 6,3%/năm trong 24 tháng. Nhờ vậy, đến nay, mỗi tháng chỉ phải trả khoảng 8 triệu đồng, bao gồm cả gốc và lãi - mức chi trả được anh tính toán là vẫn nằm trong vùng an toàn tài chính.
Tương tự, cuối năm 2022, khi mặt bằng lãi suất bắt đầu tăng trở lại, chị Trần Thị Hồng - một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM “đứng ngồi không yên”. Bởi trước đó một năm, chị mua một căn nhà liền kề tại khu vực ven, sử dụng gần 70% vốn vay ngân hàng. Giai đoạn đầu, khoản vay được hưởng lãi suất ưu đãi khoảng 8%/năm trong 12 tháng, dòng tiền cho thuê vẫn đủ bù chi phí.
Thế nhưng, khi ngân hàng thông báo sắp chuyển sang lãi suất thả nổi với mức tăng có thể lên tới 12-13%/năm, chị buộc phải tính lại phương án tài chính.
“Nếu giữ nguyên khoản vay, mỗi tháng tiền lãi tăng thêm cả chục triệu đồng, coi như làm chỉ để trả ngân hàng”, chị kể lại.
Không chờ đến khi lãi suất mới chính thức áp dụng, chị chủ động tất toán sớm một phần khoản vay, phần còn lại được cơ cấu lại bằng cách vay từ một ngân hàng khác, chấp nhận thêm thủ tục và chi phí ban đầu để đổi lấy gói lãi suất thấp cố định trong 2 năm đầu. Cùng với đó, chị thương lượng lại hợp đồng cho thuê, tăng nhẹ giá thuê để bù đắp phần chi phí vốn phát sinh.
Câu chuyện của 2 nhà đầu tư trên không phải cá biệt trên thị trường. Trong bối cảnh lãi suất biến động khó lường, giữ được sự chủ động về dòng tiền quan trọng không kém việc chọn đúng bất động sản để đầu tư.
Cần vay có chiến lược
Thực tế cho thấy, mỗi khi mặt bằng lãi suất cho vay nhích lên, phản ứng đầu tiên xuất hiện không phải ở giá bán, mà là thanh khoản. Người mua nhà để ở, đặc biệt là người sử dụng đòn bẩy tài chính, sẽ thận trọng hơn khi vay vốn, nhà đầu tư cũng dè dặt trong việc mở rộng danh mục do lợi nhuận kỳ vọng khó bù đắp chi phí vốn.
Ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia tài chính và bất động sản cho biết, nhiều người vay mua nhà chưa lường hết chi phí thực tế do chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi ban đầu, mà bỏ qua giai đoạn thả nổi sau đó.
Đây mới là mức lãi phải trả trong nhiều năm và thường được tính theo lãi suất cơ sở (từ ngân hàng) cộng thêm biên độ, nên có thể tăng từ mức 7-8%/năm ban đầu lên 12-13%/năm, thậm chí cao hơn khi hết thời gian ưu đãi. Do đó, nếu không tính trước khả năng chi trả dài hạn, người vay sẽ đối mặt áp lực trả nợ lớn.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cũng cho hay, với đặc thù phụ thuộc lớn vào vốn vay, bất động sản là lĩnh vực chịu tác động trực tiếp và rõ rệt nhất từ biến động lãi suất.
Không ít nhà đầu tư quen sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để theo đuổi những tài sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi lãi suất đảo chiều tăng mạnh, dòng tiền lập tức bị siết chặt, rủi ro mất thanh khoản trở thành sức ép hiện hữu.
 |
Không ít nhà đầu tư quen sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để theo đuổi những tài sản có chu kỳ đầu tư dài như bất động sản. Ảnh: Lê Toàn. |
Áp lực này càng bộc lộ rõ ở nhóm khách hàng từng vay mua nhà theo các gói ưu đãi. Lâu nay, nhằm kích cầu thị trường, ngân hàng và chủ đầu tư liên tục tung ra các chương trình vay mua nhà lãi suất thấp, ân hạn nợ gốc, miễn lãi trong những năm đầu…, song các ưu đãi này đều có “hạn sử dụng”.
Hết thời gian ưu đãi, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi nên lãi vay tăng cao, gánh nặng trả nợ lập tức dồn lên vai người vay. Trong khi đó, thị trường chưa khởi sắc khiến việc bán ra để thu hồi vốn không dễ dàng, kéo theo nguy cơ phát sinh nợ xấu.
Theo ông Tuấn, nhóm vay mua nhà sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất sẽ đối mặt với áp lực lớn nếu chi phí vay vượt quá khả năng chi trả. Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư buộc phải bán tài sản sớm để giảm áp lực nợ nần.
Lúc này, rủi ro càng rõ nét đối với những dự án chậm bàn giao, nguồn thu từ cho thuê không đủ bù lãi vay, khiến bên bán phải chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng. Vì vậy, trước khi vay ngân hàng để mua nhà, người vay cần tính kỹ dòng tiền, tiến độ bàn giao, khả năng khai thác cho thuê... để tránh rơi vào tình cảnh “dễ vào, khó thoát hàng”.
Cùng góc nhìn, bà Lại Thị Thanh Nga - cố vấn Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT phân tích, một trong những nguyên tắc nền tảng của quản trị tài chính cá nhân là kiểm soát tỷ lệ nợ ở mức an toàn. Thông lệ quốc tế khuyến nghị, tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập nhằm tránh áp lực dòng tiền khi các biến số vĩ mô thay đổi.
Ở thời điểm hiện tại, lãi suất vay mua nhà phổ biến trong khoảng 6-8%/năm, thường được các ngân hàng cố định trong 2-3 năm đầu.
Nhóm ngân hàng nước ngoài như Woori Bank, Shinhan…, hay các ngân hàng quốc doanh như Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank đang có lợi thế về mặt bằng lãi suất cạnh tranh, quy trình tương đối nhanh gọn đối với khách hàng có hồ sơ tín dụng tốt.
Trong khi đó, một số ngân hàng tư nhân đưa ra các gói vay với điều kiện ban đầu khá hấp dẫn, song người vay cần đặc biệt lưu ý đến các khoản phí đi kèm, nhất là phí trả nợ trước hạn hoặc các điều khoản điều chỉnh lãi suất sau ưu đãi.
“Người vay nên so sánh ít nhất 3 ngân hàng trước khi quyết định, không chỉ nhìn vào lãi suất mà cần xem tổng chi phí vay trong suốt vòng đời khoản nợ”, bà Nga khuyến nghị.
Theo các chuyên gia, bối cảnh mới đòi hỏi nhà đầu tư cá nhân cần phải thay đổi tư duy từ “vay để đánh cược” sang “vay có tính toán”. Áp lực nợ vay sẽ giảm thiểu khi được kiểm soát bằng kế hoạch dòng tiền rõ ràng, kịch bản dự phòng đầy đủ và kỳ vọng lợi nhuận phù hợp, nếu không người vay sẽ trở thành “con tin” của chính khoản nợ của mình.
