Khách thuê FDI chuộng nhà xưởng xây sẵn

Ngày càng đắt khách

Thay vì tìm kiếm quỹ đất để tự phát triển nhà máy như trước đây, ngày càng nhiều doanh nghiệp FDI lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án và gia tăng tính linh hoạt trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục biến động. Đó là nhận định của bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam về xu hướng đang diễn ra trên thị trường bất động sản công nghiệp trong nước.

“Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy, số lượng nhà đầu tư FDI chọn thuê nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể so với cuối năm 2025. Điều này phản ánh sự thay đổi khẩu vị đầu tư trong lĩnh vực bất động sản logistics tại Việt Nam hiện nay”, bà Trang nói và chia sẻ thêm, nhà xưởng xây sẵn giúp khách thuê nhanh chóng đưa dự án vào vận hành nhờ có sẵn các dịch vụ hỗ trợ từ chủ đầu tư. Đây là yếu tố ngày càng được các doanh nghiệp sản xuất coi trọng.

Đáng chú ý, nếu như trước đây mô hình thuê nhà xưởng chủ yếu phục vụ các doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa, thì gần đây thị trường đã xuất hiện những giao dịch thuê với diện tích lên tới 40.000-50.000 m2. Đây là quy mô trước đây các nhà sản xuất thường lựa chọn thuê đất để tự xây dựng nhà máy.

Theo chuyên gia JLL Việt Nam, nguyên nhân xuất phát từ bối cảnh kinh tế và địa chính trị toàn cầu còn nhiều biến động. Trong môi trường kinh doanh nhiều bất định, doanh nghiệp thường ưu tiên tính linh hoạt để tái cơ cấu chuỗi cung ứng khi cần thiết, đồng thời rút ngắn thời gian gia nhập thị trường.

Chính điều này khiến nhà xưởng xây sẵn trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn so với việc đầu tư quỹ đất và xây dựng nhà máy từ đầu.

Xu hướng trên diễn ra trong bối cảnh dòng vốn FDI tiếp tục duy trì đà tăng trưởng vào lĩnh vực sản xuất. Cụ thể, lĩnh vực sản xuất và chế biến chế tạo chiếm 53,3% tổng vốn FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm 2026, cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn ưu tiên phân bổ nguồn lực vào hoạt động sản xuất thực tế tại nhà máy và kho vận.

Dữ liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn tiếp tục được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử, trong khi lĩnh vực điện - điện tử vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo trong các giao dịch thuê nhà xưởng.

Điểm nhấn trong quý II/2026 là dự án phát triển trung tâm phân loại tự động rộng hơn 60.000 m2 tại Khu công nghiệp Nam Thuận của một doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử quốc tế.

Dù không được tính vào tổng diện tích hấp thụ của phân khúc kho/xưởng xây sẵn truyền thống, nhưng dự án này cho thấy mô hình xây dựng theo yêu cầu (Built-to-Suit, BTS) đang trở thành lựa chọn phù hợp đối với các trung tâm logistics quy mô lớn nhờ đáp ứng tốt các yêu cầu kỹ thuật chuyên biệt.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá, xu hướng phát triển nhà xưởng xây sẵn và xây dựng theo yêu cầu tiếp tục gia tăng nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách thuê, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh thu hút FDI ngày càng gay gắt.

Các mô hình này giúp rút ngắn thời gian triển khai sản xuất, giảm chi phí đầu tư ban đầu và tăng tính linh hoạt cho doanh nghiệp. Đồng thời, việc cung cấp các giải pháp không gian sản xuất “may đo” theo yêu cầu cũng giúp các khu công nghiệp nâng cao giá trị dịch vụ và khả năng giữ chân khách thuê lâu dài.

Cuộc đua mới không còn là giá thuê

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh địa chính trị thế giới còn nhiều biến động, các tập đoàn sản xuất quốc tế không còn chỉ tìm kiếm một địa điểm có chi phí thấp, mà ưu tiên những thị trường có khả năng vận hành ổn định, hạ tầng hoàn thiện và đủ năng lực hỗ trợ hoạt động sản xuất trong dài hạn.

Báo cáo mới nhất của Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) cho thấy, thay vì chờ đợi những bất ổn thương mại lắng xuống, phần lớn doanh nghiệp đã chủ động tái cấu trúc chuỗi cung ứng để tăng khả năng chống chịu.

Cộng đồng doanh nghiệp EU vẫn đánh giá Việt Nam là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất châu Á nhờ khả năng duy trì tăng trưởng kinh tế, cải thiện môi trường đầu tư và liên tục triển khai các cải cách mang tính cấu trúc.

Trong số các doanh nghiệp chịu ảnh hưởng bởi gián đoạn logistics thời gian qua, 53% cho biết đã kéo dài thời gian dự phòng trong chuỗi cung ứng, trong đó 25% phải bổ sung thêm hơn 2 tuần vào kế hoạch vận chuyển. Xu hướng này đặc biệt rõ ở các doanh nghiệp có hoạt động xuất khẩu sang Mỹ và Liên minh Châu Âu (EU).

Ở chiều ngược lại, chính những biến động đó lại mở ra cơ hội cho Việt Nam. Nhiều doanh nghiệp châu Âu ghi nhận lượng đơn hàng sản xuất và dòng vốn đầu tư gia tăng khi các tập đoàn quốc tế tiếp tục dịch chuyển hoạt động sang Việt Nam, qua đó củng cố vai trò của Việt Nam như một trung tâm sản xuất mới trong khu vực.

Điều này cũng được phản ánh qua Chỉ số Niềm tin kinh doanh (BCI) của EuroCham khi tăng từ 72,7 điểm trong quý đầu năm lên 79,7 điểm trong quý II/2026, tiến sát mức cao nhất 7 năm qua.

Theo Chủ tịch EuroCham Bruno Jaspaert, kết quả này cho thấy cộng đồng doanh nghiệp châu Âu vẫn đánh giá Việt Nam là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất châu Á nhờ khả năng duy trì tăng trưởng kinh tế, cải thiện môi trường đầu tư và liên tục triển khai các cải cách mang tính cấu trúc.

Ở góc độ khác, bà Lê Thị Huyền Trang nhìn nhận, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang hội tụ đồng thời cả “lực đẩy” và “lực kéo”. Lực đẩy đến từ nhu cầu tái cơ cấu chuỗi cung ứng của các tập đoàn toàn cầu trong bối cảnh địa chính trị nhiều biến động.

Trong khi đó, lực kéo được tạo nên từ sự phát triển nhanh của hệ thống nhà xưởng, nhà kho hiện đại, cùng sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp quốc tế.

Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng của nguồn cung, tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư cũng thay đổi đáng kể. Nếu như trước đây, giá thuê và vị trí là những yếu tố được quan tâm hàng đầu, thì nay các doanh nghiệp FDI ngày càng chú trọng hơn đến tiêu chuẩn phát triển bền vững, khả năng đáp ứng các yêu cầu ESG, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, cũng như các dịch vụ hỗ trợ trong khu công nghiệp.

Ông Hardy Diec - Giám đốc điều hành Tập đoàn KCN Việt Nam cho biết, phát triển xanh không còn là một giá trị cộng thêm, mà đang dần trở thành một yếu tố quan trọng trong năng lực cạnh tranh của cả khu công nghiệp và doanh nghiệp sản xuất.

Theo đại diện KCN Việt Nam, khi các yêu cầu về ESG và phát thải ngày càng được tích hợp vào chuỗi cung ứng toàn cầu, việc lựa chọn các dự án khu công nghiệp có định hướng phát triển bền vững sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong quá trình vận hành và đáp ứng kỳ vọng từ khách hàng quốc tế.

Bà Thanh Phạm - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và Tư vấn CBRE tại TP.HCM dự báo, nguồn cung mới bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2026, đặc biệt là phân khúc nhà xưởng xây sẵn.

Xu hướng này đồng thời phản ánh chiến lược của các chủ đầu tư khu công nghiệp trong việc đa dạng hóa danh mục sản phẩm để gia tăng sức hút đối với nhiều tệp khách hàng. Trước bối cảnh gia tăng nguồn cung, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo duy trì mức tăng 2-3% năm nay.

Xét về dài hạn, bà Thanh cho rằng, động lực phát triển chiến lược của thị trường sẽ được dẫn dắt bởi tiến độ của các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và định hướng hình thành các khu thương mại tự do (FTZ).

Các dự án hạ tầng trọng điểm này được kỳ vọng sẽ tái định hình bức tranh công nghiệp tại các khu vực trọng điểm mới, tiêu biểu như khu vực xung quanh Sân bay quốc tế Long Thành và các hành lang kinh tế dọc tuyến Vành đai 3, Vành đai 4.

Trọng Tín