Trong lĩnh vực bất động sản, cho dù dự án có một chủ đầu tư thì việc khởi kiện gộp cũng khó được thực hiện.
Luật có, khó thực thi
Hiện nay, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 chưa có khái niệm “khởi kiện tập thể” nhưng luật cho phép nhiều cơ quan, cá nhân có thể cùng khởi kiện một cơ quan/tổ chức/cá nhân về một hoặc nhiều quan hệ pháp luật có liên quan với nhau để giải quyết trong cùng một vụ án (Khoản 2, Điều 188).
Tuy nhiên, vừa qua, một bản án dân sự sơ thẩm tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư, góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai của 76 khách hàng mua nhà tại các dự án do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584 (Công ty 584) là chủ đầu tư đã bị hủy khiến nhà đầu tư thắc mắc xung quanh việc “khởi kiện tập thể”.
Chủ đầu tư của các dự án này là Công ty 584; song trong quá trình triển khai, Công ty đã hợp tác với Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Lilama SHB (nay là Công ty cổ phần Phú Mỹ Trung Việt) để xây dựng 2 dự án là Khu dân cư Lilama 584 City Nguyễn Oanh (còn gọi là Dự án 584 Lilama SHB Plaza) và Khu dân cư Lilama 584 Buiding Trịnh Đình Trọng (còn gọi là Dự án 584 Lilama SHB Buiding). Cả hai dự án đều lâm vào tình trạng triển khai cầm chừng, đắp chiếu nhiều năm, sau đó là ngừng thi công và hiện tại đều bị thế chấp cho các ngân hàng.
Hàng trăm khách hàng đã đổ tiền vào dự án trên thông qua hợp đồng mua bán căn hộ, hợp tác đầu tư hay góp vốn với số tiền ước tính gần 200 tỷ đồng. Khi dự án không thể tiếp tục triển khai, chủ đầu tư chỉ trả lại được một phần tiền cho một số lượng khách hàng. Do vậy, 76 khách hàng chưa được nhận tiền buộc phải giải quyết bằng con đường tòa án.
Những khách hàng này đã làm đơn yêu cầu độc lập đến tòa án để buộc chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ, trường hợp không có căn hộ phải hoàn trả tiền cộng cả tiền lãi phát sinh. Một số khách hàng chỉ yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền.
Tòa án nhân dân quận Gò Vấp (TP.HCM) đã quyết định xét xử chung các yêu cầu trên vào một vụ án. Tuy nhiên, bản án sơ thẩm bị Tòa án nhân dân TP.HCM xét xử phúc thẩm và tuyên hủy để xét xử lại từ đầu.
Quyền nhập/tách thuộc về tòa án
Qua thực tiễn xét xử, đây là “vụ kiện tập thể” hiếm hoi xảy ra khi thị trường bất động sản phát triển sôi động; song không đạt được kết quả như nhiều nhà đầu tư mong muốn. Họ đã kỳ vọng việc xét xử trong cùng một vụ án có thể tạo tiếng nói chung, gây sức ép buộc chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện hợp đồng cam kết; đồng thời sẽ giúp tiết kiệm công sức, thời gian theo kiện.
Mặc dù luật có quy định nhiều cá nhân có thể cùng khởi kiện, nhưng bản chất khi thấy quyền lợi, tài sản của mình bị xâm hại, nhà đầu tư phải trực tiếp đứng ra khởi kiện đối tượng gây thiệt hại. Sau đó họ có thể ủy quyền cho đại diện khác thay mặt một nhóm người khởi kiện đòi bồi thường.
Khi thụ lý giải quyết vụ án, tòa án nhận thấy nếu xác định có đối tượng khởi kiện, phạm vi khởi kiện tương đồng sẽ ra quyết định nhập các vụ án riêng lẻ để giải quyết trong cùng một vụ án. Như vậy, việc tách/nhập vụ án là do quyết định của hội đồng xét xử và phải giữ nguyên tắc bảo đảm đúng pháp luật (Điều 41).
Thực tế, trong năm 2017, Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã xem xét giải quyết trong cùng một vụ án cho 33 nguyên đơn là các hộ dân nuôi cá lồng bè đòi 11 doanh nghiệp chế biến hải sản bồi thường thiệt hại do cá nuôi bị chết.
Trong các vụ tranh chấp trong lĩnh vực môi trường, những vụ kiện như trên không hiếm gặp nhưng đối với lĩnh vực bất động sản, việc nhập các vụ án dường như không khả thi, bởi vì các tranh chấp liên quan đến một dự án nhưng có thể có nhiều chủ đầu tư tham gia hoặc có nội dung khởi kiện khác nhau.
Điển hình như trong vụ án trên, 76 khách hàng đều được xác định là các đồng nguyên đơn, đa phần có yêu cầu chủ đầu tư bàn giao căn hộ và bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao. Tuy nhiên, việc nhập các vụ án riêng lẻ không tuân thủ đúng quy định.
Theo cấp phúc thẩm - Tòa án nhân dân TP.HCM, đối tượng tranh chấp là bất động sản nên theo Bộ luật Tố tụng Dân sự sẽ do tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Vụ án liên quan đến hai dự án tại 2 quận khác nhau là quận Gò Vấp và quận Tân Phú nên phải tách các yêu cầu của từng nhóm khách hàng thuộc hai dự án trên.
Mặt khác, một số nguyên đơn mua căn hộ thuộc Dự án 584 Lilama SHB Building có yêu cầu thanh toán tiền thì có quyền lựa chọn tòa án giải quyết hoặc là nơi thực hiện hợp đồng hoặc là nơi một trong các bị đơn đặt trụ sở công ty. Dự án có 2 chủ đầu tư là Công ty 584 (ở TP.HCM) và Công ty Phú Mỹ Trung Việt (ở Đà Nẵng) nên khách hàng có thể lựa chọn tòa án giải quyết tại các tỉnh thành này.
Như vậy, với quyết định của bản án phúc thẩm, vụ án trên sẽ phải chia thành những vụ việc đơn lẻ và có thể giải quyết tại các tòa án quận, huyện khác nhau.
Trong lĩnh vực bất động sản, cho dù dự án có một chủ đầu tư thì việc khởi kiện gộp cũng khó được thực hiện. Trước đó, tòa án Việt Nam đã từng thụ lý và giải quyết trường hợp một số khách hàng cùng khởi kiện chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Keangnam Vina.
Cụ thể, có 10 căn hộ tại Dự án Keangnam Lanmark xảy ra tranh chấp và 7 khách hàng (có người mua 2 căn) đã đệ đơn khởi kiện. Nhìn chung, yêu cầu của khách hàng liên quan đến 2 nội dung trọng yếu.
Thứ nhất là về vấn đề thanh toán bằng USD, khách hàng cho rằng, việc Keangnam bán căn hộ, thu ngoại tệ là vi phạm điều cấm về quản lý ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam. Trong khi đó, Keangnam cho rằng, họ không vi phạm, không niêm yết, quảng cáo, giao dịch, thanh toán bằng ngoại tệ (4 hành vi bị cấm theo Pháp lệnh ngoại hối).
Thứ hai là vấn đề diện tích, khách hàng cho rằng, Keangnam đã tính phần diện tích chung (bao gồm cột, hộp kỹ thuật…) của toàn bộ cư dân tòa nhà vào diện tích riêng bán cho khách hàng. Điều này khiến cho mỗi căn hộ bị thiếu khoảng 10-15m2 so với diện tích quy định trong hợp đồng.
Phía Keangnam cho rằng, họ không bán căn hộ theo đơn vị m2 mà bán theo đơn vị căn hộ, tức là căn hộ này, diện tích này, tình trạng hoàn thiện như vậy thì có tổng giá trị tương ứng với số tiền thanh toán. Do đó, không có chuyện Keangnam bàn giao thiếu diện tích.
Mặc dù các yêu cầu khởi kiện có nội dung tương tự, có cùng cơ sở pháp lý và cùng bên bị kiện nhưng Tòa án không giải quyết chung các vụ việc này. Ngay từ giai đoạn khởi kiện, Tòa án đã hướng dẫn các khách hàng làm đơn khởi kiện riêng biệt cho từng cá nhân bởi mỗi căn nhà có tình trạng cụ thể khác biệt nhau về vấn đề diện tích.
Quá trình giải quyết, Tòa án đã đưa ra xét xử thành 7 vụ án. Thời gian tố tụng trải dài trong vài năm qua hai cấp xét xử và một số trường hợp cơ quan kiểm sát xét xử đã kháng nghị.
Mặc dù có sự tương đồng nhưng kết quả giải quyết từng căn hộ vẫn có sự khác biệt. Chẳng hạn, về vấn đề ngoại tệ, Tòa án chấp nhận điều chỉnh giá bán căn hộ quy đổi ra VND tại thời điểm ký kết hợp đồng.
Với quyết định này, tùy theo diện tích, giá bán các căn hộ chênh lệch trong khoảng từ 600 - 900 triệu đồng. Về diện tích, Tòa án có điều chỉnh diện tích căn hộ theo kết quả đo đạc của cơ quan chuyên môn được Tòa án trưng cầu, nhưng không chấp nhận vấn đề diện tích chung - riêng.
Có thể thấy, vụ việc này chỉ có 7 khách hàng và việc giải quyết yêu cầu của từng cá nhân vẫn nằm trong khả năng “chịu tải” của tòa án. Nếu số lượng khách hàng khởi kiện nhiều hơn, lên tới vài chục, vài trăm hoặc thâm chí cả nghìn khách hàng thì chắc chắn tòa án khó giải quyết cho từng cá nhân. Chưa kể, việc giải quyết đơn kiện tập thể với người đại diện còn giúp các bên giảm bớt thời gian tố tụng bởi việc trì hoãn phiên tòa do đương sự vắng mặt.
