Theo báo cáo của JLL Việt Nam tại Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIPF) 2026 do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 19/9, sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong hơn một thập kỷ qua chủ yếu dựa trên chi phí sản xuất cạnh tranh, nguồn lao động dồi dào và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
Tuy nhiên, trong bối cảnh chuỗi cung ứng thế giới đang được tái cấu trúc, động lực tăng trưởng của thị trường ngày càng đa chiều. Việt Nam không còn chỉ được nhìn nhận như một điểm đến sản xuất giá rẻ, mà đang từng bước khẳng định vai trò là nền tảng sản xuất chiến lược của khu vực nhờ vị trí địa lý, khả năng tiếp cận các thị trường lớn, mạng lưới hiệp định thương mại tự do và hạ tầng công nghiệp ngày càng được nâng cấp.
Theo JLL, các doanh nghiệp quốc tế đang ngày càng đa dạng hóa chuỗi cung ứng nhằm giảm rủi ro tập trung và nâng cao khả năng chống chịu trong dài hạn. Xu hướng này tạo cơ hội cho những nền kinh tế có khả năng hỗ trợ hoạt động sản xuất quy mô lớn, ổn định và linh hoạt.
| |
Toàn cảnh Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIPF) 2026 |
Trong 10 năm, thị phần FDI vào lĩnh vực sản xuất tại Trung Quốc giảm 35,4 điểm phần trăm, trong khi dòng vốn có xu hướng chuyển dịch sang ASEAN. Indonesia, Việt Nam và Thái Lan là những điểm đến hưởng lợi đáng kể, với thị phần FDI sản xuất lần lượt tăng 14,1%, 8,4% và 10,2% trong giai đoạn được JLL nghiên cứu.
Cùng với sự dịch chuyển của dòng vốn, bản đồ công nghiệp Việt Nam cũng đang thay đổi khi hạ tầng giao thông và logistics được cải thiện. Theo JLL, giá trị của một địa điểm công nghiệp hiện không còn chỉ phụ thuộc vào vị trí địa lý mà ngày càng được quyết định bởi khả năng kết nối với cảng biển, sân bay, đường cao tốc và các trung tâm logistics.
Tại miền Bắc, Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng đang hình thành một hệ sinh thái sản xuất liên kết, tập trung vào điện tử, thiết bị điện và công nghệ cao. Trong khi đó, TP.HCM cùng Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất và logistics lớn ở phía Nam.
JLL đánh giá nguồn cung đất công nghiệp tiếp tục được mở rộng tại cả hai miền. Bên cạnh đất công nghiệp truyền thống, nhà xưởng xây sẵn và kho xưởng hiện đại đang tăng trưởng khi nhiều khách thuê ưu tiên các giải pháp “chìa khóa trao tay” để nhanh chóng đưa cơ sở vào vận hành.
Quỹ đất liên tục được mở rộng
Tại miền Bắc, JLL ghi nhận khu vực này đang chuyển dịch từ các ngành sản xuất truyền thống sang những lĩnh vực có hàm lượng công nghệ và vốn đầu tư cao hơn như điện tử, thiết bị điện, công nghệ cao và công nghiệp ô tô.
Nền tảng thị trường hiện có khoảng 13.000 ha đất công nghiệp đang vận hành tại 75 khu công nghiệp, cùng 3,8 triệu m² nhà xưởng xây sẵn và 3,0 triệu m² kho xưởng xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy đạt 82,4% đối với đất công nghiệp, 85,2% đối với nhà xưởng xây sẵn và 72,6% đối với kho xưởng xây sẵn.
Theo dự báo của JLL, đến năm 2030, miền Bắc có thể bổ sung khoảng 5.000 ha đất công nghiệp. Hải Phòng đang là thị trường dẫn đầu về nguồn cung tương lai, trong khi Hà Nội đánh dấu sự trở lại với các dự án khu công nghiệp mới.
| |
Ở phía Nam, khu vực này tiếp tục là thị trường bất động sản công nghiệp lớn nhất cả nước, với khoảng 28.100 ha đất công nghiệp, 5,9 triệu m² nhà xưởng xây sẵn và 5,6 triệu m² kho xưởng xây sẵn.
Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 84,1% đối với đất công nghiệp, 86,5% với nhà xưởng xây sẵn và 92% với kho xưởng xây sẵn. Những khu công nghiệp gần cảng biển quốc tế, sân bay hoặc các tuyến giao thông huyết mạch tiếp tục có mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung.
Trong cơ cấu ngành, miền Nam cũng đang dịch chuyển từ các lĩnh vực sản xuất truyền thống sang công nghệ cao, trung tâm dữ liệu, dược phẩm, nghiên cứu và phát triển (R&D) và logistics hiện đại. Đến năm 2030, JLL dự kiến khu vực này có thể bổ sung hơn 6.000 ha đất công nghiệp, dù tiến độ triển khai vẫn phụ thuộc vào pháp lý và giải phóng mặt bằng.
| |
Nhà đầu tư quốc tế đang đặt thêm những yêu cầu nào?
Theo JLL, khi lợi thế chi phí dần thu hẹp, các nhà đầu tư quốc tế đang đánh giá địa điểm đầu tư trên phạm vi rộng hơn, thay vì chỉ dựa vào giá thuê đất hay chính sách ưu đãi.
Ba nhóm tiêu chí được JLL đề cập gồm nguồn nhân lực và tổng chi phí lao động; khả năng bảo đảm nguồn điện ổn định; cùng chi phí xây dựng và thời gian triển khai dự án.
Trong đó, với sự gia tăng của các dự án công nghệ cao và sản xuất tiên tiến, khả năng tuyển dụng, đào tạo và giữ chân lao động có kỹ năng đang trở thành yếu tố quan trọng. Nhu cầu nhân lực chất lượng cao được dự báo tiếp tục tăng cùng dòng vốn FDI, đặc biệt đối với các công đoạn sản xuất có giá trị gia tăng cao.
Nguồn điện cũng ngày càng được đặt ở vị trí quan trọng. Vấn đề điện năng ổn định, liên tục và đáng tin cậy là yêu cầu thiết yếu đối với các ngành điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao. Nhà đầu tư không chỉ xem xét công suất hiện tại mà còn quan tâm khả năng mở rộng nguồn cung trong dài hạn, cùng lộ trình phát triển năng lượng tái tạo và các cơ chế hỗ trợ mục tiêu giảm phát thải.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng và thời gian đưa nhà máy vào vận hành ngày càng có ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả đầu tư. Khả năng tiếp cận nhà thầu, thủ tục nhanh chóng, minh bạch và hạ tầng sẵn sàng được JLL xác định là những yếu tố quan trọng trong lựa chọn địa điểm.
Cùng với đó, yêu cầu về “hạ tầng mềm” cũng gia tăng. Các khu công nghiệp hướng tới ngành công nghệ cao cần tính đến nguồn nhân lực, nhà ở công nhân, căn hộ chuyên gia và các tiện ích cộng đồng. Về hạ tầng kỹ thuật, nguồn điện công suất lớn, tiêu chuẩn ESG, năng lượng xanh và khả năng mở rộng hạ tầng cũng ngày càng được chú trọng.
JLL cho rằng sự chuyển dịch của dòng vốn FDI từ các ngành thâm dụng lao động sang công nghệ cao, bán dẫn, điện tử và linh kiện ô tô đang đặt ra yêu cầu thay đổi mô hình phát triển khu công nghiệp. Chủ đầu tư không chỉ cung cấp mặt bằng mà cần hướng tới vai trò “đối tác đồng hành lâu dài”, thông qua việc nâng cấp sản phẩm, dịch vụ hỗ trợ và hệ sinh thái vận hành.
Trong bối cảnh đó, triển vọng của bất động sản công nghiệp Việt Nam được đặt trên các động lực mang tính cấu trúc, gồm tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, đầu tư hạ tầng chiến lược, nâng cấp năng lực sản xuất trong nước và yêu cầu ngày càng cao về phát triển bền vững.
Theo JLL, Việt Nam đang chuyển từ một điểm đến sản xuất chi phí thấp thành nền tảng sản xuất chiến lược của khu vực. Chặng đường tiếp theo sẽ gắn với việc hình thành các hệ sinh thái công nghiệp tích hợp giữa hạ tầng kỹ thuật, nguồn nhân lực, an ninh năng lượng và các tiêu chuẩn ESG.