Hà Nội đang thiếu nguồn cung căn hộ bình dân. Ảnh: Bình Minh.
Tăng chóng mặt
Vào tháng 7 năm 2022, Báo cáo đánh giá toàn diện thị trường bất động sản (BĐS) năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 của Bộ Xây dựng có đề cập đến việc, căn hộ giá 25 triệu đồng/m2 gần như "tuyệt chủng" tại hai đô thị Hà Nội, TP.HCM. Những tưởng thông tin này đã là rất “đáng sợ” với nhiều người mua nhà. Nhưng không, chỉ sau 2 năm, khái niệm về việc biến mất những căn hộ bình dân đã được “nâng tầm” lên một mức mới. Tại Hà Nội, đến thời điểm quý II/2024, thị trường hoàn toàn sạch bóng các dự án căn hộ sơ cấp có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2.
Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tính đến quý II/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.
“Nếu nói rằng không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 thì không đúng, bởi thị trường thứ cấp vẫn có, nhưng để nói về nguồn cung sơ cấp dưới 50 triệu đồng thì đúng là hiện nay trên thị trường đang vắng bóng”, báo cáo của OneHousing nêu rõ.
Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, có thể khái quát bức tranh thị trường căn hộ tại Hà Nội như sau: Nguồn cung hạn chế, căn hộ mở mới tại Hà Nội dù giá neo ở mức cao nhưng thanh khoản nhanh. Phân khúc chung cư có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm, nhường chỗ cho phân khúc cao cấp trên thị trường sơ cấp.
Ghi nhận thực tế từ các thành viên thị trường, giá căn hộ tăng cao không chỉ gây ngạc nhiên cho người dân, nhà đầu tư, mà bản thân những bên như môi giới, các chuyên gia cũng khó có thể ngờ tới việc căn hộ tăng giá phi mã nhanh đến vậy.
Anh Hùng, một môi giới mảng căn hộ, nhà thổ cư cho hay, dù liên tục bám sát thị trường, cập nhật từng nhịp đập của mảng nhà ở, nhưng khi nhìn lại, chính anh cũng không lý giải được câu chuyện giá căn hộ.
“Chưa bao giờ tôi thấy chung cư “có giá” như thời điểm hiện tại. Thậm chí, cả giai đoạn giá căn hộ lên đồng nhất thì vẫn có nhiều người săn đón, tìm mua, nhà đầu tư dường như rất lạc quan và không hề sợ bị đu đỉnh”, anh Hùng nói và cho biết thêm rằng, có vẻ niềm tin về chuyện tăng giá dài hạn đang cổ vũ nhiều nhà đầu tư.
Theo anh Hùng, gần đây ít nhiều đã có những ý kiến cho rằng giá chung cư "gãy sóng", giá đang rơi tự do, nhưng thực tế lại cho thấy, các dự án ra hàng sau liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới. Thậm chí, có những dự án từng rơi vào trạng thái “ế ẩm” trước đó giờ đây được khởi động trở lại với mức giá cũng rất “thời thượng”.
Có thể giảm giá?
Theo khảo sát của người phóng viên với nhiều bên, phần lớn các quan điểm đều cho rằng, giá căn hộ cơ bản khó giảm, mà sẽ còn tăng, vấn đề là tăng bao nhiêu.
 |
Giá nhà thời gian tới diễn biến ra sao là vấn đề nhiều người quan tâm. Ảnh: Bình Minh. |
Trao đổi cùng phóng viên, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, giá nhà tại Hà Nội hiện đã ở mức quá cao, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận. Điều này đến từ nhiều yếu tố, trong đó có việc nhà đầu tư chưa có nhiều thông tin với các kênh đầu tư khác, câu chuyện truyền thông về nhà ở trên thị trường cũng tập trung quá nhiều vào Hà Nội và khiến cho mối quan tâm đến thị trường này càng nhiều hơn.
Theo ông Nga, một điểm quan trọng cần làm ở giai đoạn hiện tại là cần có thêm các dự án vùng ven, điều hướng dòng tiền rời xa Hà nội, xa khu vực trung tâm, từ đó có thể làm giảm đà tăng của giá nhà.
Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 cho hay, quan sát diễn biến thị trường, đặc biệt từ câu chuyện cung – cầu cho thấy, tại Hà Nội, giá chung cư trong vành đai 1, 2 chắc chắn sẽ không giảm do không có nguồn cung mới, các dự án mới thì đều neo ở mức cao. Còn từ vành đai 3 trở vào cũng rất khó giảm, nếu có chỉ mang tính cục bộ một số khu vực khi có nơi có những dự án mới với nguồn cung lớn.
“Nhìn chung, giá căn hộ tại Hà nội sẽ rất khó giảm, nếu có chỉ là câu chuyện cục bộ một khu vực nào đó chứ bình diện chung thì không. Nếu trông chờ giá nhà giảm, phải gắn với một diễn biến vĩ mô thật quan trọng, kiểu như kinh tế toàn cầu suy thoái mạnh, Việt Nam cũng vậy thì khi đó, giá nhà mới có thể giảm, chứ bối cảnh cầu cao – cung thấp như hiện nay thì rất khó”, ông Quê cho biết.
Cũng trao đổi cùng phóng viên, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, nửa đầu năm 2024, các phân khúc nhà ở tiếp tục là điểm nóng của thị trường bất động sản. Phân khúc căn hộ ghi nhận mối quan tâm tăng đột biến, dẫn đến giá sản phẩm trên thị trường thứ cấp tăng mạnh. Trong tương quan so sánh với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trung bình tăng 25%, thậm chí phân khúc hạng B và hạng C ghi nhận mức tăng 27% đến 29%. Kể từ 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm. Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm.
Theo bà Hằng, việc hạn chế nguồn cung, mất cân bằng về sản phẩm được cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bán của phân khúc căn hộ liên tục tăng mạnh. Các dữ liệu thị trường cho thấy, trong quý II/2024, nguồn cung mới giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn, giảm 20% theo quý và 49% theo năm. Khan hiếm nguồn cung mới được xem là nguyên nhân chính cho việc giá nhà liên tục leo cao và “ngự trị” trên đỉnh trong suốt một thời gian dài.
Theo bà Hằng, thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ bước vào một “chu kỳ mới” bởi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 1/8 vừa qua. Khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động sẽ diễn ra nhanh hơn. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng dù luật có hiệu lực sớm, cũng cần có thời gian để giải quyết vấn đề hạn chế của nguồn cung do hiện nay các dự án còn đang chờ các văn bản hướng dẫn.
Đưa ra bình luận về diễn biến giá nhà thời gian tới, ông Trung cho rằng, khó có thể chờ đợi sản phẩm chung cư giảm giá khi cấu thành giá đầu vào như chi phí đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích… đều tăng cao. Hiện nay, các chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được đang nằm trong các đại đô thị, với chi phí phát triển dự án tốn kém, do hạ tầng, tiện ích nhiều, kéo theo giá đầu vào của các sản phẩm căn hộ cao.
Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing dự báo nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều: 2025 đạt 23.000 căn và 2026 là 24.000 căn, gần như không có yếu tố nào có thể giúp cho giá rẻ đi được.
“Chờ đợi giá căn hộ giảm, đặc biệt sau khi Luật thay đổi tôi nghĩ là rất khó trong bối cảnh hiện nay. Trong tương lai 2026 - 2027 nếu như nguồn cung có thể cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ sẽ phải chấp nhận đi xa, ví dụ như Thanh Trì, Phú Xuyên… Trước mắt, năm 2024, 2025, 2026 tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá bất động sản căn hộ giảm”, ông Trung nhấn mạnh.
