Dự án Crown Villas đang được mở bán rầm rộ.
Thực hư việc Thái Hưng tái thiết Nhà máy Cán thép Gia Sàng
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Trọng Hiếu, Trưởng phòng Đăng ký kinh doanh, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên cho biết, tháng 7/2016, Công ty cổ phần Thương mại Thái Hưng (Công ty Thái Hưng) trúng đấu giá tài sản của Nhà máy Cán thép Gia Sàng.
Trước cổ đông và người lao động của Thép Gia Sàng, Thái Hưng cam kết: “Sẽ thực hiện đúng các điều kiện khi tham gia đấu giá, bao gồm đầu tư xây dựng cải tạo và khôi phục sản xuất Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng, tạo công ăn việc làm cho người lao động và đảm bảo an ninh trật tự trên địa phương”.
Ông Hiếu cho biết, sau khi trúng đấu giá, căn cứ vào biên bản trả đất của Nhà máy Cán thép Gia Sàng, sau đó UBND tỉnh Thái Nguyên đã có công văn thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gần 21,44 ha đất của Công ty Gia Sàng và cấp lại cho Công ty Thái Hưng. Trong quyết định cũng thể hiện rõ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê cho Thái Hưng để sử dụng cho mục đích sản xuất phi nông nghiệp.
Tới tháng 12/2016, Thái Hưng đưa Thép Gia Sàng hoạt động trở lại. Tuy nhiên, chỉ 6 tháng sau (tức tháng 6/2017), Thái Hưng đã có văn bản nêu lý do với quy mô nhỏ, công nghệ lạc hậu, thiết bị mất mát nhiều, trong khi chi phí đầu tư mới quá lớn dẫn đến việc sản phẩm đầu ra không cạnh tranh được, Ban lãnh đạo Thép Gia Sàng đã trình kế hoạch tạm dừng sản xuất.
Khu liền kề, biệt thự đang gấp rút triển khai
Thay vào đó, Thái Hưng nghiên cứu phương án mới bằng việc nâng cấp dây chuyền công nghệ lên 500.000 tấn/năm. Kèm theo đó là kế hoạch di dời nhà máy về khuôn viên của Công ty cổ phần Gang thép Thái Nguyên (Tisco) tại phường Cam Giá, TP. Thái Nguyên với tổng diện tích 5 ha.
Tại khu đất nhà máy cũ của luyện cán thép Gia Sàng, Thái Hưng xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất với việc lập quy hoạch thực hiện dự án Khu đô thị Thái Hưng Eco City (Crown Villas) với diện tích khoảng 34,19 ha (bao gồm 21,44 ha đất của Nhà máy luyện cán thép Gia Sàng cũ và 12,75 ha đất mở rộng thêm). Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án là 2.134,184 tỷ đồng. Phương án chi tiết được Thái Hưng làm văn bản gửi các cơ quan liên quan vào tháng 9/2017, tức 3 tháng sau khi nhà máy dừng hoạt động.
Ông Hiếu cho biết, liên quan đến việc đề xuất của Thái Hưng, đã có cuộc họp liên ngành giữa các sở, ngành, đơn vị có liên quan để xem xét, cho ý kiến nhiều vấn đề, bao gồm mục đích di dời nhà máy, phương án sử dụng người lao động sau khi di dời, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất tại 21,44 ha đất nhà máy và căn cứ xin thêm phần mở rộng 12,75 ha.
Theo vị đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư, căn cứ vào quy định của Luật Đất đai, do Thái Hưng đã có quyền sử dụng đất từ trước, không phải không còn nhu cầu sử dụng nên đề xuất chuyển đổi thực hiện theo điều Điều 52, Điều 57, Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (bổ sung Điều 43c, Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Về căn cứ chấp thuận đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên viện dẫn Điều 32, Luật Đầu tư 2013; Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; và theo Điểm c, Khoản 1, Điều 7, Quyết định số 33/2017/QĐ-UBND ngày 3/11/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên. Theo đó, Dự án Khu đô thị Thái Hưng Eco City thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh là đúng quy định.
Ông Hiếu viện dẫn thêm căn cứ trên tình hình thực tế và theo Quy hoạch chung TP. Thái Nguyên đến năm 2035 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2486/QĐ-TTg ngày 20/12/2016 thì vị trí này phù hợp để thực hiện dự án khu đô thị. Do đó, UBND tỉnh đã đồng ý chủ trương cho Công ty Thái hưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Nhiều bất hợp lý được hé lộ
Nếu đúng như những thông tin mà ông Hiếu cung cấp, thì thương vụ tham gia đấu giá tài sản của Thái Hưng tại dự án Nhà máy luyện cán thép Gia Sàng là một thương vụ không thành công khi mục đích tái thiết hoạt động nhà máy này không đạt được.
Tuy nhiên, liệu có phải mục đích chính của đơn vị này khi đấu giá tài sản Nhà máy cán thép Gia Sàng là nhằm tái thiết nhà máy này hay là nhắm tới mảnh đất "vàng" trên nhà máy cán thép Gia Sàng, rồi sau đó xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để làm Dự án Crown Villas như thực tế đã diễn ra?
Cụ thể, trong báo cáo ngày 9/10/2017 làm rõ một số ý kiến của các sở ban ngành tại cuộc họp ngày 6/10/2017 tại Sở Kế hoạch và Đầu tư đối với đề xuất của Công ty cổ phần Thái Hưng, đơn vị này cho biết, tháng 7/2016, Công ty Thái Hưng tham gia mua đấu giá tài sản của Gia Sàng thông qua Chi cục thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên, và trúng đấu giá theo thông báo số 219/TB-ĐGTS ngày 11/7/2016.
Thái Hưng cho biết, sau khi trúng đấu giá tài sản, Công ty đã thực hiện đúng cam kết về điều kiện không được tháo dỡ máy móc, thiết bị dây truyền sản xuất, cam kết phục hồi nhà máy, đưa nhà máy đi vào tái sản xuất và có phương án thực hiện cam kết đó.
Sau khi tiếp nhận, Thái Hưng cho rằng đơn vị gặp khó khăn trong quá trình sản xuất, không mang lại hiệu quả kinh tế, nguyên nhân do quy mô nhà máy nhỏ, công nghệ lạc hậu không đồng bộ, làm cho chi phí sản xuất cao, năng suất, chất lượng, sản lượng sản xuất thấp, ảnh hưởng đến môi trường xung quanh nhà máy.
Tuy nhiên, vấn đề là Thái Hưng từng giữ vai trò là đối tác của Nhà máy luyện cán thép Gia Sàng trong hàng chục năm và cũng từng là một cổ đông chính của nhà máy này. Vì thế, việc không nắm rõ được thực trạng nội tại về hoạt động của Gia Sàng ngay trước khi tham gia đấu giá tài sản cũng như không xác định rõ được rủi ro khi chi tiền để tái thiết Nhà máy Gia Sàng là khá khó hiểu.
Cũng cần nói thêm, theo quy định về đấu giá tài sản, Công ty Thái Hưng tiếp tục là người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 5, Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 với chế độ sử dụng đất trước đây của Công ty Gia Sàng để sử dụng tài sản đã trúng đấu giá. Tuy nhiên, lưu ý rằng, trong quyết định cũng thể hiện rõ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê cho Thái Hưng để sử dụng cho mục đích sản xuất phi nông nghiệp.
Điều này đồng nghĩa, nếu không thể tiếp tục tái thiết nhà máy được nữa (như báo cáo của Thái Hưng ngày 9/10/2017), UBND tỉnh phải thu hồi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê để sử dụng cho mục đích sản xuất phi nông nghiệp của Thái Hưng, rồi mới tính tới việc quyết định sử dụng thửa đất đó như thế nào.
Tuy nhiên, UBND tỉnh Thái Nguyên lại căn cứ vào điểm a, Khoản 1, Điều 32, Luật Đầu tư về thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh, có trường hợp “dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” để áp dụng chấp thuận không thu hồi lại mà cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất luôn của Thái Hưng là chưa hợp lý, và có nguy cơ gây thất thoát tài sản nhà nước.
Bởi lẽ, điểm a, Khoản 1, Điều 32, Luật Đầu tư chỉ là căn cứ để xác định thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư (tức là cơ quan nào ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư) và chỉ áp dụng cho các dự án sản xuất - kinh doanh thương mại, mà chưa đề cập đến việc chọn chủ đầu tư và giao đất dự án. Điều này cũng đã được ông Hiếu khẳng định là chưa rõ ràng và đang trao đổi lại với sở, ngành, đơn vị để làm rõ hơn.
Ngoài ra, khu đất thuộc Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng có nguồn gốc đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chưa được tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần. Trong khi Công ty Thái Hưng chỉ trúng đấu giá tài sản trên đất (không đấu giá quyền sử dụng đất), nên việc đưa khu đất này vào làm dự án nhà ở phải thực hiện qua thủ tục đấu giá.
Chưa kể, ngoài 21,44 ha đất nhà máy cán thép Gia Sàng, sau khi lập quy hoạch và đề xuất thực hiện dự án Crown Villas, Thái Hưng đã xin mở rộng thêm được tới 12,75 ha đất, nâng quy mô của dự án lên tới 34,19 ha.
Theo các thông tin chào bán trên thị trường, Dự án Crown Villas gồm 591 lô, trong đó 431 lô liền kề, shophouse và 160 lô shopvillas, biệt thự đơn lập, biệt thự song lập với diện tích 108 - 208 m2, mức giá tối thiểu lên tới gần 4 tỷ đồng/căn. Sau khi chính thức ra mắt thị trường, quan sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tuần qua cho thấy, dự án đang có tốc độ xây dựng khá nhanh, đã triển khai gần xong khu trường học quốc tế và đang thi công các khu liền kề và biệt thự.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
