Liên quan đến loạt bài phản ánh của Báo Đầu tư Bất động sản về những vấn đề còn thiếu minh bạch trong việc UBND tỉnh Thái Nguyên chấp thuận chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng sang xây dựng Khu đô thị mới Thái Hưng Eco City (Crown Villas) và chỉ định Công ty cổ phần thương mại Thái Hưng (Thái Hưng) làm chủ đầu tư, UBND tỉnh Thái Nguyên đã chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư có thông tin phản hồi chính thức. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điểm chưa được làm rõ.
Chính quyền tỉnh nói gì?
Ngày 4/5/2019, UBND tỉnh Thái Nguyên đã có Công văn số 1599/UBND-TH do Phó chủ tịch thường trực UBND tỉnh Nhữ Văn Tâm ký, giao Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư nghiên cứu, căn cứ các quy định hiện hành trả lời các vấn đề được Báo Đầu tư Bất động sản nêu, đồng thời báo cáo UBND tỉnh kết quả thực hiện.
Từ yêu cầu này, Sở Kế hoạch và Đầu tư Thái Nguyên cũng đã có Công văn số 1093/SKHĐT-ĐKKD ngày 16/5/2019 gửi Báo Đầu tư, cho biết các thông tin cơ bản của dự án Khu đô thị Thái Hưng Eco City. Theo đó, dự án này đề xuất thực hiện trên phần diện tích 21,44 ha đất của Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng cũ do Công ty Thái Hưng đang quản lý, sử dụng vào mục đích cơ sở sản xuất.
Nhà máy vận hành trên 40 năm, năm 2013 đã dừng hoạt động. Đến ngày 11/7/2016, Thái Hưng trúng đấu giá Nhà máy tại Thông báo số 219/TB-ĐGTS. Sau khi trúng đấu giá, Thái Hưng được Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE855963 ngày 23/3/2017, thời hạn sử dụng đất đến ngày 18/5/2047.
Căn cứ vào Quy hoạch chung TP. Thái Nguyên đến năm 2035 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2846/QĐ-TTg ngày 20/12/2016, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên cho biết, vị trí đề xuất của Dự án Thái Hưng Eco City nằm trong vùng trung tâm của Thành phố. Vì thế, vị trí đề xuất phù hợp với mục tiêu của dự án, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của TP. Thái Nguyên.
Cơ quan này cũng cho rằng, căn cứ chấp thuận chuyển đổi dự án theo Điều 52 và Điều 57 Luật Đất Đai 2013; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (bổ sung điều 43c Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ). Trên cơ sở đề xuất chuyển mục đích sử dụng đất của Thái Hưng, ngày 20/9/2017, UBND tỉnh Thái Nguyên có Văn bản số 4086/UBND-TH đồng ý cho Thái Hưng được thực hiện nghiên cứu, đề xuất phương án chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích xây dựng Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng, sân thể thao phục vụ sản xuất - kinh doanh sang mục đích xây dựng khu đô thị kiểu mẫu.
Về căn cứ chấp thuận đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên viện dẫn Điều 32, Luật Đầu tư 2013 và Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và theo Điểm c, Khoản 1, Điều 7, Quyết định số 33/2017/QĐ-UBND ngày 3/11/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên. Theo đó, Dự án Khu đô thị Thái Hưng Eco City thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là đúng quy định.
Công văn của Sở Kế hoạch và Đầu tư Thái Nguyên gửi Báo Đầu tư
Bên cạnh đó, về việc đầu tư dự án di dời, cải tạo, nâng cấp nhà máy luyệt cán thép lên 500.000 tấn/năm, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên cho biết, ngày 24/11/2017, UBND tỉnh Thái Nguyên có Văn bản số 5322/UBND-CNN đồng ý chủ trương cho Thái Hưng thực hiện di dời, cải tạo, nâng cấp Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng lên 500.000 tấn/năm đến khu vực của Công ty cổ phần Gang thép Thái Nguyên (TISCO) theo hình thức hợp tác kinh doanh (hợp đồng BCC).
Theo báo cáo của Thái Hưng, sau khi được UBND tỉnh chấp thuận cho di dời nhà máy, ngày 1/12/2017, Công ty đã ký biên bản thỏa thuận hợp tác kinh doanh với TISCO, đồng thời tiến hành tháo dỡ nhà máy và chuyển một phần thiết bị đến địa điểm mới. Tuy nhiên, do dự án di dời có liên quan đến Dự án mở rộng sản xuất giai đoạn II - Công ty cổ phần Gang thép Thái Nguyên mà dự án này chưa đi vào hoạt động, đang bị thanh kiểm tra nên dự án dự án nhà máy luyện thép mới của Thái Hưng chưa được triển khai theo kế hoạch.
Vẫn còn nhiều điểm chưa được làm rõ
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, mặc dù tỉnh Thái Nguyên đưa ra nhiều căn cứ để cho rằng việc chấp thuận chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng của Thái Hưng, đồng thời chỉ định doanh nghiệp này làm chủ đầu tư là đúng quy định, nhưng còn nhiều điểm chưa thực sự rõ ràng.
Trong đó, về căn cứ pháp lý cấp Quyết định chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị Thái Hưng Eco City (Khu tổ hợp thương mại dịch vụ, trường học và nhà ở Gia Sàng), Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên cung cấp thông tin cho biết, sau khi Thái Hưng trúng đấu giá và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE855963 ngày 23/3/2017 có thời hạn đến năm 2047. Tuy nhiên, ở đây, việc đấu giá liên quan đến mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp với hình thức thuê và thời gian sử dụng là thời hạn còn lại của Giấy chứng nhận.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích. Do đó, nếu Thái Hưng không còn nhu cầu sử dụng cho mục đích làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (như giấy chứng nhận) thì Công ty phải thực hiện thủ tục bàn giao lại đất cho Nhà nước theo quy định tại Điều 65, Luật Đất đai 2013.
Trong khi đó, đối với nhu cầu sử dụng đất mới là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải thực hiện theo các quy định điều chỉnh lĩnh vực nhà ở của Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Văn bản 4086/UBND-TN ngày 20/9/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên cho phép Thái Hưng được thực hiện “nghiên cứu, đề xuất” phương án. Điều này đồng nghĩa là mới chỉ “nghiên cứu”. Trong khi đó, dự án Khu đô thị Thái Hưng Eco City đã được mở bán tràn lan trên các kênh thông tin về địa ốc từ lâu.
Mặt khác, việc trúng đấu giá chỉ là trúng đấu giá về tài sản gắn liền với đất, không có việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Người trúng đấu giá về tài sản chỉ được thực hiện trong mục đích sử dụng đất đã quy định trước đó là đất sản xuất phi nông nghiệp và trong thời hạn còn lại.
Luật sư Phượng cho biết thêm, việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở để thực hiện dự án phải có dự án trước, đồng thời phải có thủ tục lựa chọn chủ đầu tư theo Luật Nhà ở. Đối với các dự án nhà ở thương mại có vốn ngoài ngân sách (doanh nghiệp dân doanh làm), doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương làm chủ đầu tư, sau đó tiến hành thỏa thuận nhận chuyển nhượng hay đền bù và được giao đất ở theo quyết định giao đất. Trên thực tế, đối với dự án Thái Hưng Eco City nếu triển khai thì cũng sẽ phải có quyết định giao đất, chứ không phải quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
Còn về thủ tục đầu tư, ông Phượng cho biết, để được công nhận là chủ đầu tư của dự án có phần nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện, trong đó bao gồm hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải theo Điều 23, Luật Nhà ở 2014: Đất phải được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.
Như vậy, đất của dự án Khu đô thị Thái Hưng Eco City đang được triển khai hiện nay thực tế vẫn là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE855963 ngày 23/3/2017). Việc phê duyệt chủ đầu tư trước, rồi mới thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở là làm ngược với quy trình của Luật Nhà ở 2014, nhằm hợp thức hóa việc phê duyệt chủ đầu tư (chỉ định chủ đầu tư thay cho việc lựa chọn, đấu giá quyền sử dụng đất).
Về việc lựa chọn chủ đầu tư, Điều 22, Luật Nhà ở 2014 quy định, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Đấu thầu dự án có sử dụng đất; Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21, Luật Nhà ở (điều kiện về chủ đầu tư), có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở.
Mặt khác, UBND tỉnh Thái Nguyên đã từng tổ chức cuộc họp với nhiều ban. ngành liên quan để xác định hình thức sử dụng đất (Điều 23, Luật Nhà ở) sau đó mới có cơ sở để thực hiện việc chấp thuận chủ chương về đầu tư. Nhưng có thể có sự nhầm lẫn trong các căn cứ pháp lý về việc chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng phần đất tại Nhà máy luyện cán thép Gia Sàng và chỉ định Thái Hưng là chủ đầu tư dự án mới này.
Những thắc mắc trên, Báo Đầu tư đã phản hồi lại với các cơ quan có trách nhiệm tại Thái Nguyên để làm rõ và tiếp tục thông tin.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
