Thị trường chờ dự án, dự án chờ thủ tục
“Tôi đề nghị làm ngay, phối hợp với HoREA để hệ thống hóa lại các vướng mắc của doanh nghiệp, đề xuất giải pháp tháo gỡ. Với đề xuất của 19 doanh nghiệp có dự án đình trệ kéo dài, các ban ngành liên quan trực tiếp hình thành tổ công tác, đến ngày 30/4 năm nay phải cơ bản giải quyết xong”.
Đó là ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong tại Hội nghị gặp gỡ giữa lãnh đạo UBND TP.HCM với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngày 22/2/2020.
Hơn 7 tháng đã trôi qua, đúng là các sở, ngành tại TP.HCM đã rất rốt ráo tuân thủ chỉ đạo của người đứng đầu chính quyền TP.HCM. Có thời điểm, tổ công tác của Thành phố mỗi tuần họp một lần, mỗi lần giải quyết vướng mắc cho 3 - 4 doanh nghiệp, thậm chí gặp gỡ từng doanh nghiệp để lắng nghe. Tuy nhiên, trái ngược với nỗ lực đó, số lượng dự án “bó chân” được cởi trói vẫn rất ít.
Nguyên nhân cơ bản được doanh nghiệp và các chuyên gia chỉ ra là một số văn bản pháp luật vẫn còn “đá nhau”, vượt ngoài khả năng giải quyết của Thành phố, cần các cơ quan Trung ương vào cuộc giải quyết.
Có tới 11 dự án gặp vướng mắc, Tập đoàn Novaland đã nhiều lần gửi văn bản tới UBND Thành phố và các sở, ngành liên quan, đề nghị được xem xét hỗ trợ giải quyết các thủ tục pháp lý còn tồn đọng.
Tuy nhiên, vướng mắc tại hầu hết dự án như Golden Mansion tại số 119 Phổ Quang (quận Phú Nhuận); Newton Residence tại số 33 Trương Quốc Dung (quận Phú Nhuận); Orchard Parview tại số 130 - 132 đường Hồng Hà (quận Phú Nhuận); Botanica Premier tại số tại số 108 - 112B - 114 đường Hồng Hà (quận Tân Bình); dự án Golf Park (quận 9)... vẫn chưa được giải quyết.
Trong đơn kêu cứu, đại diện Novaland cho biết, 11 dự án trên đều vướng trong công tác thanh tra, kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất và rà soát cổ phần hóa doanh nghiệp. Từ đó, các thủ tục định giá tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho dự án vẫn chưa được các sở, ngành xem xét giải quyết, đặc biệt là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho khách hàng.
Bên cạnh những vướng mắc trong khâu tính tiền sử dụng đất, ách tắc về đất xen cài cũng là vấn đề nhức nhối khiến 126 dự án trên địa bàn TP.HCM “đứng hình” nhiều năm và đến nay vẫn chưa có lối ra.
Một trong những “nạn nhân” là dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Phú Thuận, quận 7) do Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh làm chủ đầu tư với diện tích hơn 77.300 m2. Tuy chỉ bị vướng 1.758,5 m2 đất công gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không, nhưng “bi kịch” là nhóm đất này lại nằm rải rác trong cả 5 thửa đất của dự án và không thể gom lại để giải quyết thủ tục pháp lý.
Một trường hợp khác là dự án Khu biệt thự 110 căn Green Star Sky Garden (phường Phú Mỹ, quận 7) của Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát. Dự án này được cho là chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý do vướng hơn 7.000 m2 đất công xen cài, bao gồm đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý nằm rải rác trong dự án.
Chiếu theo Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, thủ tục triển khai dự án này đều đúng, nhưng theo các quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công thì lại chưa phù hợp. Do đó, dù đã có văn bản chấp thuận của UBND TP.HCM về chủ trương đầu tư và công nhận Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư dự án, nhưng đến nay công ty này vẫn chưa nhận được quyết định giao đất từ cơ quan chức năng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Thành phố hiện đang có 126 dự án nhà ở thương mại bị chậm thực hiện hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất...
Tháng 3/2019, lãnh đạo Thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại, nhưng trên thực tế cho đến nay, hầu hết các dự án này vẫn chưa hoạt động bình thường được do chưa có phương án giải quyết phần đất công xen cài.
Sở Quy hoạch - Kiến trúc có “hàm ý” gì?
Những “rắc rối” này chưa qua thì “rắc rối” khác lại đến với nhiều dự án. Trong đó, “chủ đầu tư” hay “nhà đầu tư” là khái niệm tưởng chừng đã được tháo gỡ khi Luật Đầu tư năm 2020 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng mới được Quốc hội thông qua, nhưng cuối tuần qua, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM lại đưa ra một báo cáo khiến cho không ít doanh nghiệp lo ngại.
Cụ thể, trong Văn bản số 2764/SQHKT-QLTHQH-PC của Sở Quy hoạch - Kiến trúc về những bất cập của Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư trong việc xác định chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, cơ quan này cho biết, với quy định của các luật mới, vướng mắc về khái niệm “Nhà đầu tư” và “Chủ đầu tư” đã được tháo gỡ và có cơ sở triển khai lập quy hoạch chi tiết 1/500 ngay sau khi nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Tuy nhiên, sau khi phân tích những mặt tích cực của luật mới, sở này lại “chốt” thêm câu, "các luật này có hiệu lực để triển khai thực hiện từ ngày 1/1/2021" và không diễn giải gì thêm. Điều này dẫn đến cách hiểu rằng, từ nay đến hết năm 2020, Sở Quy hoạch - Kiến trúc có thể không nhận giải quyết hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của nhà đầu tư, mặc dù dự án có thể đã có Quyết định chủ trương đầu tư của UBND Thành phố.
Ông Lê Hoàng Châu phân tích, với văn bản trên, Sở Quy hoạch - Kiến trúc "có hàm ý" rằng, trong thời gian từ nay đến ngày 31/12/2020, thủ tục triển khai dự án vẫn phải thực hiện theo các quy định của Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014. Do đó, đến hết năm 2020, Sở Quy hoạch - Kiến trúc có thể không nhận giải quyết hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của nhà đầu tư, dẫn đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp trên địa bàn có thể tiếp tục bị ách tắc.
“Văn bản số 2764 đã thể hiện Sở Quy hoạch - Kiến trúc không phải là cơ quan đề xuất thực hiện bước lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau khi doanh nghiệp lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư. Sở này chỉ báo cáo thực trạng về những bất cập giữa Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư trong việc xác định chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại mà không nêu chính kiến, cũng không đề xuất giải pháp để xử lý các bất cập”, ông Châu nói và cho rằng, đây là lo ngại của nhiều doanh nghiệp địa ốc có dự án bị vướng mắc nhưng họ không dám công khai giãi bày.
“Không một doanh nghiệp phát triển dự án nào tự tin nói rằng không sử dụng vốn vay, ngược lại, tỷ lệ vốn vay thường rất lớn, kèm theo đó là chi phí lãi vay cao. Tiền đã đổ xuống mà dự án bị đình lại vì yếu tố pháp lý vài quý, thậm chí vài năm thì coi như đó là hồi chuông báo tử cho doanh nghiệp”, ông Châu chia sẻ.