Để triển khai được dự án, doanh nghiệp phải chạy tới nhiều cửa khác nhau để làm thủ tục, mất rất nhiều thời gian
Thủ tục chồng chéo
Theo khảo sát của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), đến nay có đến 9 luật, 20 thủ tục hành chính hướng dẫn về lĩnh vực bất động sản đang có xung đột, chồng chéo, mâu thuẫn lẫn nhau.
Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế VCCI phân tích, đối với các thị trường bất động sản, càng tìm hiểu, càng đọc thì thấy pháp lý càng phức tạp, càng rối rắm từ luật đến nghị định, thông tư… Các quy định pháp luật mới có quá nhiều sự khác biệt, gây tranh cãi. Câu chuyện giống như con gà và quả trứng, thậm chí là đàn gà và quả trứng.
Theo ông Tuấn, xung đột về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư - Luật Nhà ở; xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà thầu giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu Thầu - Luật Đất đai; xung đột về thời điểm lập báo cáo tác động môi trường giữa Luật Đầu tư - Luật Bảo vệ môi trường; xung đột về thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất giữa Luật Đất đai - Luật Đầu tư; không tương thích về miễn giảm tiền thuế đất đối với dự án thuộc ngành nghề, không tương thích về dự án phải ký quỹ giữa Luật Đầu tư - Luật Đất đai; không thống nhất về lựa chọn nhà thầu thẩm tra thiết kế, dự toán giữa Luật Xây dựng - Luật Đấu thầu…
Với các quy định chồng chéo nhau như trên, nếu đi theo một quy trình mạch lạc thì tốn rất nhiều thời gian, chi phí, gây thách thức cho nhà đầu tư. Người dân cũng sẽ chịu nhiều bất lợi, tốn kém khi giá nhà ngày càng tăng.
Trả lời phỏng vấn Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Phúc Hà Group cho biết, chính công ty này cũng bị vướng tại một dự án được phê duyệt đầu tư từ năm 2009, nay bị vướng bởi các luật trái nhau.
“Dự án được triển khai theo từng giai đoạn, có những dự án thành phần bây giờ đang triển khai, nhưng bị dừng lại để rà soát lại thủ tục đầu tư hoặc dự án làm xong thì không kịp làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Không chỉ mình Phúc Hà Group, mà rất nhiều công ty cũng rơi vào cảnh bị chiếu theo luật mới ở những hạng mục đang thực hiện, như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014…, dẫn đến có nhiều điểm bị lệch, chồng chéo”, vị đại diện này cho hay.
Trước thực trạng trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từng gửi công văn đề xuất Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành liên quan, Ủy ban Khoa học công nghệ môi trường Quốc hội, UBND TP.HCM xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, đồng thời đề nghị sớm giải quyết ách tắc về lựa chọn đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500 tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc quản lý nhà nước.
Theo HoREA, Luật Xây dựng 2014 bộc lộ nhiều khiếm khuyết, một số chế định không còn phù hợp. Luật Xây dựng sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua ngày 17/6/2020, nhưng đến ngày 1/1/2021 mới có hiệu lực. Trong khi đó, các dự án đang triển khai vẫn phải thực hiện theo Luật 2014 với nhiều điểm vướng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, dự án nhà ở có chi phí đầu tư rất lớn và thường phải mất khoảng 5 - 7 năm để thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thi công các công trình cơ sở hạ tầng, móng, mới hội đủ điều kiện huy động vốn. Thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở thương mại cho thấy, quy trình thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian. Doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án nhà ở chậm được triển khai thực hiện. Trong những năm qua, thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng 2 năm, nhưng nhiều dự án phải mất từ 3 năm trở lên.
Theo ông Châu, quy định doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư, chưa được thẩm định thiết kế dự án, chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được triển khai thi công, là chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành. Nếu chậm nộp tiền sử dụng đất doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng 5 - 7 năm hoặc lâu hơn, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.
Đồng quan điểm này, ông Vũ Văn Trường, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thiên Lộc cho biết, hệ số tiền sử dụng đất đối với dự án địa ốc hiện tại đang rất cao, dẫn đến giá thành sản phẩm không thể hạ thấp. Do chi phí nhà đầu tư phải bỏ vào lớn, buộc nhà đầu tư phải chuyển gánh nặng đó sang người mua. Bên cạnh đó, việc chậm, nhiều vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, khiến cho dự án bị chôn vốn và nhiều yếu tố đầu tư khác cũng khiến cho giá thành sản phẩm bị cao lên.
Khó mong nhà giá rẻ
Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng đang gấp rút hoàn thiện dự thảo Nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sử dụng dưới 70 m2, có giá bán không quá 20 triệu đồng/m2, tối đa một căn hộ được bán với giá không vượt quá 1,5 tỷ đồng (bao gồm cả VAT). Dự thảo sẽ được Bộ Xây dựng trình Chính phủ thông qua trong quý III này.
Nghị quyết sẽ đưa ra nhiều nhóm cơ chế chính sách ưu đãi, tập trung giúp hạ giá thành dự án bằng nhiều giải pháp. Chẳng hạn, Nhà nước sẽ giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án. Trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất (đã trả tiền sử dụng đất theo quy định) thì sẽ được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại địa phương sau khi được cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét, thẩm định. Đồng thời, chủ đầu tư sẽ được vay lãi suất ưu đãi, với mức lãi suất có thể ở mức 7 - 8%/năm, được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…
Tuy nhiên, trả lời phỏng vấn Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Videc cho biết: “Điều quan trọng nhất vẫn là địa điểm, vùng phát triển dự án. Bởi tại các địa phương, tiền sử dụng đất, chi phí nhân công, vật liệu xây dựng… khác nhau, nên giá thành căn hộ cũng khác nhau. Do đó, luôn có sự chênh lệch về giá nhà giữa các địa phương với nhau. Vì vậy, rất khó để đưa ra được sự đồng giá sản phẩm dưới 20 triệu đồng/m2”.
Theo ông Dũng, việc triển khai dự án nhà ở thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2 hiện nay rất khó thực hiện, bởi nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ tiền sử dụng đất, cấp độ hoàn thiện như thế nào, số tầng cao, các tiện ích, đến các thủ tục pháp lý… Thực tế, hiện tại, các yếu tố cấu thành nên giá thành sản phẩm đang rất cao, đặc biệt là tiền sử dụng đất. Với cơ chế thủ tục hiện tại, nếu không thay đổi, đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, thì rất khó có nhà ở giá rẻ cho người dân.
“Để mong có nhà ở thương mại giá rẻ, Nhà nước và các địa phương cần đơn giản hóa thủ tục thực hiện dự án, giảm tiền thuế đất cho nhà đầu tư. Hiện tại, tiền sử dụng đất đang quá cao, bên cạnh đó các thủ tục pháp lý thực hiện dự án còn rườm rà, kéo dài thời gian, các luật chồng chéo nhau”, ông Dũng nhấn mạnh.
Cùng quan điểm này, đại diện Phúc Hà Group cũng cho rằng, quan trọng là vị trí khu đất định phát triển dự án nằm ở đâu. Vì chi phí nhiều nhất cho dự án chính là tiền sử dụng đất. Cũng ở Hà Nội, nhưng ngoại thành, nội thành khác nhau. Hay cũng tỉnh lẻ, nhưng Bắc Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc…, giá thành đều khác nhau. Muốn có nhà giá rẻ thì những yếu tố cấu thành nên sản phẩm, đặc biệt là tiền sử dụng đất phải giảm và thủ tục triển khai dự án phải được rút ngắn, không đẻ ra nhiều thủ tục.
Ông Vũ Văn Trường cũng cho rằng, chỉ cần Nhà nước hỗ trợ giảm giá tiền sử dụng đất, đơn giản hóa, nhanh gọn các thủ tục đầu tư, thì các doanh nghiệp sẽ làm được nhà giá rẻ. Bởi, theo ông Trường, ngoài hai yếu tố trên, thì các yếu tố khác cấu thành nên giá thành sản phẩm như nhân công, vật liệu… đều có thể tiết giảm.
“Do đó, để mong có được nhà giá rẻ, trước hết Nhà nước cần đơn giản hóa các thủ tục đầu tư, tạo điều kiên cho doanh nghiệp phát triển dự án, giảm hệ số tiền sử dụng đất. Có như vậy mới mong có được nhà giá rẻ, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân và hoàn thành tốt Chiến lược nhà ở quốc gia”, ông Trường nhấn mạnh.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
