Cơ chế đã có
Việc Chính phủ mới đây đã giao Bộ Kế hoạch Đầu tư cân đối thêm 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 2.000 tỷ đồng cho 4 ngân hàng thương mại để hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội đang được xem là tín hiệu đáng mừng cho người thu nhập thấp.
Ngoài ra, để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3 đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung bất cập tại Nghị định 100 để trình Chính phủ xem xét, ban hành trong quý IV/2020 theo trình tự, thủ tục rút gọn.
Trong đó, đề xuất đổi mới phương thức, cơ chế chính sách để giải quyết căn bản nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Phối hợp với các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, tập trung chỉ đạo, triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ, giải pháp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, nhất là công nhân.
Theo phân tích của giới chuyên môn, kể từ khi kết thúc gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ (ban hành từ tháng 6/2012 và kết thúc vào tháng 5/2016), 3.000 tỷ đồng là gói hỗ trợ có quy mô lớn tiếp theo được phân bổ cho nhà ở xã hội.
“Từ 1 đồng, ngân hàng thương mại huy động thêm được 33 đồng. Còn Ngân hàng Chính sách xã hội có thể huy động thêm 1 đồng nữa. Như vậy, với 2.000 tỷ đồng mà Nhà nước giao cho các ngân hàng thương mại, khi đó các ngân hàng sẽ huy động được nguồn lực khoảng 66.000 tỷ đồng để cho doanh nghiệp vay đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê nhà ở xã hội”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phân tích.
Ông Châu cho rằng, gói tín dụng này sẽ giúp cho thị trường có thêm nhiều nguồn cung căn hộ, khi cung tăng, các chủ đầu tư dự án nhà thương mại sẽ phải tính toán lại giá bán để cạnh tranh.
“Dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, giảm 5% thuế VAT, giảm 10% thuế thu nhập doanh nghiệp và được vay vốn ưu đãi về lãi suất nên giá sẽ rẻ hơn nhà thương mại”, ông Châu nói.
Vẫn còn vướng mắc
Mặc dù nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội của người dân những năm qua và những năm sắp tới là rất bức thiết, song đến nay, số lượng nguồn cung căn hộ nhà ở xã hội vẫn như “muối bỏ biển”.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân khu công nghiệp tính đến nay cả nước đã hoàn thành 207 dự án, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn. Hiện đang tiếp tục triển khai 220 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn.
Tính riêng trong năm 2019, đã hoàn thành 9 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, quy mô khoảng 4.110 căn hộ. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội chỉ mới đạt 34,3% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.
Tại TP.HCM, theo báo cáo của Sở Xây dựng, đến năm 2020 địa phương này cần khoảng 134.000 căn hộ, song đến nay Thành phố mới chỉ triển khai được 39 dự án với quy mô 45.000 căn và dự kiến hết năm nay cũng chỉ hoàn thành được hơn 20.000 căn.
Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Quản lý phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết, cả năm 2019 tại Thành phố chỉ có 3 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành và không có dự án nhà ở xã hội mới nào được triển khai.
Theo ông Sơn, những năm qua, nhu cầu về nhà ở xã hội còn tăng rất nhanh khi thực tế, số nhân khẩu tại TP.HCM đã lên đến 13 triệu người trong khi số liệu thống kê chỉ là gần 9 triệu. Đồng thời, mỗi năm dân số cơ học của Thành phố tăng 200.000 người và hiện trên địa bàn có hơn 470.000 hộ gia đình chưa có nhà ở hoặc phải ở chung với cha mẹ, người thân.
Là một doanh nghiệp chuyên về phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, nhiều năm qua Công ty đã đầu tư xây dựng hơn 3.000 căn nhà giá rẻ tại quận Bình Tân với giá bán dao động từ 12 - 13 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay, Công ty Lê Thành vẫn chưa xong thủ tục ưu đãi tiền sử dụng đất, không được vay vốn ưu đãi mà phải vay ngân hàng thương mại với lãi suất lên tới 11%/năm.
“Nhiều chính sách phát triển nhà xã hội triển khai chậm, mâu thuẫn, chồng chéo trong các quy định về thuế”, ông Nghĩa nói và phân tích thêm, pháp luật đã quy định, với nhà xã hội chỉ để cho thuê thì được áp dụng thuế suất thấp hơn. Nghị định 100 quy định dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được giảm 70% thuế VAT, giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp, nhưng cơ quan thuế căn cứ Luật Thuế VAT năm 2016 và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và yêu cầu Công ty Lê Thành nộp 50% thuế.
Hiện có 220 dự án nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn đang triển khai. Ảnh: Shutterstock
“Theo giải thích của các cơ quan chức năng, Luật Nhà ở năm 2014 quy định giảm thuế nhưng không ghi cụ thể 70% và các luật thuế có giá trị cao hơn Nghị định 100 nên áp dụng theo pháp luật về thuế”, ông Nghĩa nói.
Còn ông Lê Hoàng Châu thì cho rằng, chính sách về phát triển nhà xã hội đã thiết kế sai lệch một nội dung rất quan trọng là không có nhà ở xã hội bán thu tiền ngay lập tức, mà chỉ có 2 loại nhà xã hội là nhà cho thuê và nhà thuê mua, nghĩa là nhà bán trả góp dài hạn.
Ông Châu cũng đề nghị Thủ tướng Chính phủ sớm chủ trì hội nghị phát triển nhà ở xã hội đảm bảo an sinh xã hội, sau khi đại dịch Covid-19 qua đi, để tạo cú huých phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của cán bộ, công chức viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư...
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Giới trẻ mới lập gia đình, mới lập nghiệp đang có xu thế sống tự lập và có nhu cầu tạo lập căn hộ nhỏ. Khảo sát cho thấy cứ sau mỗi 10 năm, đa phần người trẻ có thu nhập tăng gấp đôi. Chính vì vậy, đầu tư cho giới trẻ gần như có rất ít rủi ro. Nhiều nước trên thế giới cũng đang cho giới trẻ vay tín dụng theo hình thức tín chấp để mua nhà, đóng học phí.
Bên cạnh đó, việc giới trẻ có nhà riêng sẽ kéo theo nhu cầu gia tăng về trang thiết bị, hàng hóa và nhiều loại dịch vụ khác, kích thích nền kinh tế phát triển. Từ căn hộ nhỏ ban đầu sẽ chuyển đổi qua các căn lớn hơn trong tương lai do thu nhập tăng thêm.Đối với phân khúc nhà ở thương mại, loại căn hộ từ 1 - 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn là chủ đạo, đáp ứng nhu cầu thực của đa số người tiêu dùng, tuy nhiên nguồn cung lại khan hiếm.
Nếu có chính sách và cơ chế phù hợp thì phân khúc này sẽ phát triển mạnh, vừa là trụ cột và đảm bảo sự ổn định của thị trường, vừa đảm bảo an sinh xã hội.Vì vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành chính sách “Tín dụng tạo lập căn nhà đầu tiên” cho giới trẻ theo phương thức tín chấp, để mua nhà.
