Mở rộng không gian phát triển
Mạng lưới giao thông khu vực Đông Nam Bộ được ví như những nan quạt với tâm là TP.HCM xòe ra các địa phương lân cận, trong đó Đồng Nai nằm ở điểm giao của nhiều trục kết nối lớn, đặc biệt là sân bay quốc tế Long Thành.
Sau giai đoạn tăng tốc, sân bay này bước vào giai đoạn hoàn thiện để vận hành thử nghiệm ngay trong tháng 9 này và hướng tới khai thác thương mại từ tháng 12/2026. Giai đoạn 1 có công suất 25 triệu hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, trên tổng diện tích dự án khoảng 5.000 ha.
Song, tác động của dự án này đối với Đồng Nai không chỉ nằm trong phạm vi một sân bay, khi kéo theo đó là nhu cầu về logistics, kho vận, thương mại, dịch vụ, lưu trú, văn phòng, nhà ở cho lực lượng lao động... và quan trọng hơn là một mạng lưới giao thông đủ lớn để đưa hành khách và hàng hóa từ sân bay tới các cực kinh tế xung quanh.
Cùng với tiến độ xây dựng sân bay là cuộc chạy đua hoàn thiện hàng loạt tuyến đường kết nối, mà cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu là một trong những tuyến đường đang thay đổi trực tiếp khả năng kết nối của khu vực Long Thành - Nhơn Trạch.
Tuyến chính của dự án thành phần qua Đồng Nai đã được đưa vào khai thác tạm thời từ giữa tháng 5/2026. Các hạng mục còn lại đang được hoàn thiện để khai thác đồng bộ. Đến cuối tháng 7/2026, giá trị thực hiện dự án thành phần 1 đạt gần 95%.
Ở hướng Tây Nam, cao tốc Bến Lức - Long Thành cũng bước vào chặng cuối. Đến giữa tháng 8/2026, gần 55 km trong tổng chiều dài gần 58 km đã hoàn thành; sản lượng thi công các gói thầu đạt khoảng 99% giá trị hợp đồng. Chủ đầu tư đang phấn đấu thông xe toàn tuyến ngay trong tháng 9/2026.
Tại Nhơn Trạch, tuyến đường ĐT 25C với thiết kế 10 làn xe đang được đẩy nhanh để kết nối với tuyến T1 của sân bay Long Thành. Trong khi đó, đoạn Vành đai 3 TP.HCM qua Đồng Nai dài hơn 11 km (kết nối cao tốc Bến Lức - Long Thành với khu vực cầu Nhơn Trạch) đã đạt gần 74% giá trị thi công và địa phương đặt mục tiêu hoàn thành vào cuối tháng này.
Một thay đổi đáng chú ý khác là mạng lưới giao thông công cộng tốc độ cao gắn với sân bay Long Thành. Địa phương đã có chủ trương triển khai dự án kéo dài tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên (metro số 1) đến trung tâm hành chính và sân bay Long Thành theo phương thức đối tác công tư (PPP), cùng với đó là định hướng tuyến đường sắt nhẹ Thủ Thiêm - Long Thành.
Nếu được triển khai đúng lộ trình, các tuyến đường sắt này sẽ tạo thêm một lớp kết nối mới cho Đồng Nai. Thay vì chỉ phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và đường bộ, sân bay Long Thành có thể được kết nối trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng của TP.HCM và các khu đô thị lớn. Đây cũng là điều kiện quan trọng để hình thành các mô hình phát triển đô thị theo định hướng TOD quanh những nhà ga và đầu mối giao thông lớn.
Giá tăng, nhưng chưa đồng đều
Hạ tầng đang tạo một vòng cung kết nối mới quanh Đồng Nai, mặt bằng giá bất động sản tại đây đã tăng theo kỳ vọng nhưng chưa đồng đều, cũng chưa phản ánh hết giá trị của những công trình đang hình thành.
Đơn cử, tại dự án Aqua City của Novaland ở khu vực Long Hưng, nhiều căn nhà phố được giao dịch trên thị trường thứ cấp ở mức vài tỷ đến hơn chục tỷ đồng mỗi căn. Cách đó không xa là dự án Izumi City do Nam Long cùng Hankyu Hanshin Properties và Nishi-Nippon Railroad phát triển. Mặt bằng giá nhà phố tại dự án này có giá từ 6-10 tỷ đồng/căn.
Hay tại dự án Gem Sky World của Đất Xanh, giá bán sơ cấp vào khoảng 2-3 tỷ đồng một nền đất. Hiện mặt bằng giá thứ cấp có sự phân hóa mạnh theo vị trí và tình trạng pháp lý, xây dựng, dao động từ 4-7 tỷ đồng/sản phẩm…
| |
Một dự án bất động sản gần sân bay Long Thành. Ảnh: Lê Toàn. |
Nếu so sánh với các khu vực lân cận như TP.HCM và Tây Ninh, giá bất động sản nhiều khu vực của Đồng Nai thấp hơn đáng kể.
Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận mới đây của DKRA Group cho thấy, ở phân khúc đất nền, mức giá tại TP.HCM dao động từ 8,4-140 triệu đồng/m2, Tây Ninh từ 6,3-74 triệu đồng/m2, còn Đồng Nai từ 6-60,5 triệu đồng/m2 (trung bình 23 triệu đồng/m2). Ở phân khúc căn hộ, giá trung bình tại Đồng Nai khoảng 65 triệu đồng/m2, còn tại Tây Ninh là 68 triệu đồng/m2, TP.HCM là 70 triệu đồng/m2. Với phân khúc biệt thự, nhà phố, TP.HCM chiếm ưu thế khi có mức giá trung bình khoảng 25 tỷ đồng/căn, còn tại Đồng Nai khoảng 20 tỷ đồng/căn.
Đáng chú ý, giá trung bình nói trên tại TP.HCM hiện đã giảm sau khi mở rộng địa giới hành chính. Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực TP.HCM cũ lên tới khoảng 92 triệu đồng/m2. Nếu tính trên toàn thị trường sau mở rộng, giá bình quân trên thị trường sơ cấp giảm xuống khoảng 76 triệu đồng/m2, còn trên thị trường thứ cấp vào khoảng 62 triệu đồng/m2.
Lợi thế hạ tầng cần được chuyển hóa
Lý giải việc giá bất động sản Đồng Nai nằm ở “vùng trũng” so với các thị trường lân cận, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, một phần nguyên nhân đến từ chu kỳ tăng giá dựa nhiều vào kỳ vọng trước đây từng khiến thị trường tăng quá nhanh do làn sóng đầu cơ và sau đó lại rơi quá sâu so với mặt bằng chung khi dòng tiền này mất đi.
Cụ thể, giai đoạn 2018-2021, thông tin về sân bay Long Thành đã tạo lực đẩy mạnh cho giá đất tại Đồng Nai. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá tại nhiều khu vực diễn ra nhanh hơn tiến độ hoàn thiện hạ tầng. Giá bán đi trước giá trị thực khi dòng tiền đầu cơ đổ vào những khu đất, dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân và chưa có đầy đủ tiện ích.
Khi tín dụng dành cho lĩnh vực địa ốc được kiểm soát chặt hơn từ năm 2022, dòng tiền đầu cơ suy giảm, thị trường nhanh chóng mất thanh khoản. Nhiều khu vực rơi vào tình trạng “đóng băng cục bộ”, bởi nhu cầu mua trước đó chủ yếu đến từ kỳ vọng tăng giá, thay vì nhu cầu ở thực.
Một vấn đề khác là nhiều dự án đất nền tại Đồng Nai phát triển theo hướng phân lô, nhưng thiếu sự đồng bộ về đô thị. Hạ tầng nội khu có thể hoàn thiện, nhưng trường học, thương mại, dịch vụ và các tiện ích thiết yếu khác chưa hình thành, khiến dự án khó thu hút cư dân về ở. Người mua vì thế vẫn chủ yếu trông vào khả năng bán lại cho nhà đầu tư tiếp theo.
Ông Tuấn đánh giá, thị trường bất động sản Đồng Nai đang trải qua giai đoạn tái cơ cấu sau thời kỳ tăng nhanh, giảm nhanh. Bài toán không còn nằm ở hạ tầng, mà là tốc độ hình thành đô thị thực, cộng đồng cư dân và cơ chế pháp lý - những yếu tố quyết định “sức nóng” trong giai đoạn tới.
Ở góc độ nhà phát triển dự án, ông Kiều Xuân Phan - Phó chủ tịch Tập đoàn Nam Mekong nhìn nhận, ngoài cơ chế, chính sách và hạ tầng, yếu tố giữ dòng vốn ở lại là chất lượng sống và sự phát triển kinh tế tại khu vực đặt dự án, mà Đồng Nai đang là nơi hội tụ những yếu tố này, nên cơ hội vươn lên mặt bằng giá chung của khu vực là hiện hữu.
“Chất lượng sống không chỉ nằm ở một căn hộ hay nơi ở tiện nghi, mà còn là một hệ sinh thái gồm giáo dục, y tế, thương mại, giải trí, thể thao, không gian xanh và giao thông thuận tiện. Điều này tạo ra nhu cầu và giá trị bất động sản ngày càng tăng, đồng thời đòi hỏi chất lượng sản phẩm ngày càng cao hơn”, ông Phan nói.