Một khu đô thị đang được triển khai tại Đồng Nai. Ảnh: Lê Toàn.
“Cú huých” hạ tầng, quy hoạch và nâng cấp đô thị
Một tuần sau thời điểm thông tin Đồng Nai chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương được công bố, điều thị trường quan tâm không chỉ là thay đổi về mặt hành chính, mà là cách dấu mốc này sẽ tác động tới giá trị của cả một vùng đất đã âm thầm tích lũy tiềm năng suốt nhiều năm qua.
Trong giới đầu tư địa ốc, câu chuyện lúc này không còn chỉ là kỳ vọng “ăn theo sân bay Long Thành”, mà chuyển sang một khái niệm lớn hơn là chu kỳ định giá mới.
Bởi lẽ, nơi đây đã sở hữu những nền tảng mà ít địa phương nào có được: Đầu tiên là sở hữu vị trí cửa ngõ kết nối TP.HCM với toàn bộ vùng Đông Nam Bộ, Tây Nguyên và duyên hải Nam Trung Bộ; tiếp đó là hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện với các tuyến đường Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, hay mạng lưới metro kết nối với trung tâm TP.HCM…
Trên thị trường, những đại đô thị từng được xem là “đặt cược dài hạn”, nay bắt đầu bước vào chu kỳ định giá lại nhờ hạ tầng phát triển và tốc độ đô thị hóa tăng nhanh. Trong số này, Izumi City của Nam Long là một trong những dự án được nhắc đến nhiều nhất.
Trước đây, câu chuyện của Izumi City chủ yếu xoay quanh một khu đô thị ven sông quy mô lớn, thì nay được đặt trong bức tranh rộng hơn về sự hình thành chuỗi đô thị mới phía Đông TP.HCM.
Không chỉ Nam Long, nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng đã đầu tư mạnh vào Đồng Nai từ nhiều năm trước như Đất Xanh Group (nay đổi tên thành Bluemarq Group) với dự án Gem Sky World ở Long Thành, DIC Corp với các dự án ở Nhơn Trạch, hay hàng loạt khu đô thị ven sông quy mô lớn tại Đại Phước...
Làn sóng đổ bộ về Đồng Nai tiếp tục mở rộng với sự góp mặt của nhiều nhà phát triển bất động sản ở cả trong nước và quốc tế. Chẳng hạn, Thăng Long Real Group khởi công dự án Fiato Airport City hay Gamuda Land giới thiệu dự án Spring Ville tại Nhơn Trạch; Sun Group có các tổ hợp đô thị - du lịch quy mô hàng trăm héc-ta tại TP. Biên Hòa, trong khi dự án Fresia Riverside của TV Holdings lại nổi lên như một điểm đến đầu tư khi tọa lạc ngay mặt tiền đường Bùi Hữu Nghĩa với mức giá dưới 2 tỷ đồng…
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương không đơn thuần là một thay đổi hành chính, mà là bước nâng cấp về vai trò trong cấu trúc kinh tế vùng. Bởi vậy, sự tác động đến thị trường bất động sản sẽ mang tính tái cấu trúc hơn là “tạo sóng”.
“Hưởng lợi lớn nhất là bất động sản công nghiệp và logistics, khi Đồng Nai gần như chắc chắn trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa quy mô lớn. Cùng với đó, bất động sản nhà ở cũng sẽ tăng trưởng mạnh nhờ nhu cầu ở thực từ lực lượng chuyên gia, kỹ sư và dòng dịch chuyển dân cư từ TP.HCM về đây”, ông Tuấn cho hay.
Nhận diện “điểm nóng” mới
Diễn biến thị trường thời gian gần đây cho thấy kỳ vọng về chu kỳ tăng trưởng mới của Đồng Nai đang dần phản ánh vào mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và quá trình đô thị hóa.
Đơn cử, tại Biên Hòa, giá căn hộ ở nhiều dự án đã tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Chẳng hạn, dự án Fresia Riverside hiện được giao dịch quanh mức 40-45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% so với mức phổ biến khoảng 32 triệu đồng/m2 trong năm 2025. Tương tự, căn hộ Fiato Airport City cũng ghi nhận mức giá 40-45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 25%...
 |
Cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây kết nối TP.HCM với Đồng Nai. Ảnh: Lê Toàn. |
Một số dự án mới thậm chí còn thiết lập mặt bằng giá cao hơn trước. Tại đại đô thị Spring Ville của Gamuda Land, phân khu căn hộ Persa Place được chào giá dự kiến từ 50 triệu đồng/m2, trong khi các block căn hộ tại Khu đô thị SwanBay hiện giao dịch thứ cấp quanh mức 48-50 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mặt bằng khoảng 35-40 triệu đồng/m2 hồi đầu năm ngoái. Căn hộ tại Pegasus Plaza cũng tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m2 lên hơn 40 triệu đồng/m2.
Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận đà tăng giá rõ nét. Tại dự án Spring Ville, giá shophouse diện tích 90 m2 hiện dao động khoảng 11-12 tỷ đồng/căn, trong khi nhà phố cùng diện tích có giá hơn 8 tỷ đồng/căn.
Ở khu vực Nhơn Trạch, bất động sản tại SwanBay tăng giá nhanh nhờ hưởng lợi từ cầu Nhơn Trạch và các tuyến đường thuộc Vành đai 3 TP.HCM.
Theo báo cáo của DKRA Consulting, xu hướng tăng giá tại thị trường Đồng Nai tiếp tục duy trì trong những tháng đầu năm nay. Trong tháng 4, giá bán sơ cấp căn hộ tại khu vực này dao động quanh mức 47 triệu đồng/m2, tăng khoảng 3% so với đầu năm và tăng gần 11% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá cũng ghi nhận mức tăng khoảng 5% so với đầu năm và tăng khoảng 13% theo năm.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, giá sơ cấp hiện duy trì quanh mức trung bình khoảng 23 tỷ đồng/căn, không biến động quá mạnh.
Tuy nhiên, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp lại tăng đáng kể, trung bình khoảng 8% so với đầu năm và tăng khoảng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Đà tăng chủ yếu tập trung tại Biên Hòa và Nhơn Trạch, những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng và kỳ vọng mở rộng không gian đô thị.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Consulting nhận định, lợi thế lớn nhất của Đồng Nai hiện nay nằm ở khả năng kết nối vùng với TP.HCM, cùng hệ thống hạ tầng chiến lược đang hình thành như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3 hay cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Cộng thêm việc Đồng Nai trở thành thành phố sẽ tạo tác động tích cực về mặt kỳ vọng đối với thị trường bất động sản nơi đây trong trung và dài hạn.
Dẫu vậy, tác động lên thị trường sẽ không đồng đều, mà có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực và dự án. Bởi giai đoạn này, nhà đầu tư không còn chạy theo thông tin hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố nền tảng như khả năng kết nối hạ tầng, hệ sinh thái tiện ích và năng lực triển khai của chủ đầu tư.
“Khi quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh hơn, nhu cầu về những không gian sống đồng bộ, tích hợp đầy đủ chức năng sinh hoạt, thương mại và dịch vụ cũng sẽ gia tăng. Đây là lợi thế của các khu đô thị được quy hoạch bài bản so với các sản phẩm phát triển rời rạc”, ông Thắng nói.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Cấp cao Savills Việt Nam cũng cho rằng, yếu tố quyết định sự phát triển của bất động sản vẫn là nguồn cầu, trong đó phụ thuộc vào 2 yếu tố cốt lõi là tăng trưởng dân số và tăng trưởng kinh tế.
Để thị trường bất động sản Đồng Nai phát triển bền vững, điều quan trọng không chỉ nằm ở việc “lên thành phố”, mà còn là chiến lược phát triển kinh tế cụ thể sau đó. Các vấn đề cần làm rõ bao gồm khu vực nào sẽ trở thành trung tâm việc làm, ngành nghề ưu tiên phát triển là gì, khả năng thu hút vốn FDI ra sao, tiến độ triển khai hạ tầng kết nối như thế nào...
“Chỉ khi những yếu tố này được xác định rõ ràng và triển khai thực tế, thị trường bất động sản Đồng Nai mới có thể tăng trưởng ổn định. Nếu không, mọi thứ chỉ dừng ở mức kỳ vọng”, bà Hương nhấn mạnh.
