Giao thông đang là điểm trừ khiến bất động sản khu Tây Bắc TP.HCM chậm phát triển. Ảnh: Gia Huy
Ảm đạm
Khu Tây Bắc TP.HCM gồm quận Tân Bình, quận 12, huyện Củ Chi, Hóc Môn và một phần huyện Đức Hòa (tỉnh Long An). Trong quy hoạch Vùng TP.HCM mở rộng năm 2030 tầm nhìn 2050, khu Tây Bắc TP.HCM là khu vực khu đô thị, khu trung tâm giáo dục, công nghiệp công nghệ cao và khu du lịch cho người dân.
Khu vực này hiện có số lượng khu công nghiệp, cụm công nghiệp lớn nhất TP.HCM. Đây cũng là khu vực có quỹ đất rộng và đã có nhiều dự án bất động sản đã được cấp phép, trong đó đáng kể là dự án Khu đô thị Bắc Củ Chi. Khu quy hoạch của dự án có diện tích khoảng 6.000 ha, gồm một phần diện tích xã Tân Thới Nhì (huyện Hóc Môn), xã Tân Phú Trung, Tân Thông Hội, Tân An Hội, thị trấn Củ Chi và xã Phước Hiệp (huyện Củ Chi). Tuy nhiên, đã qua hơn 10 năm, dự án này vẫn bất động.
Không những vậy, nhiều năm nay, khi thị trường bất động sản TP.HCM phát triển mạnh mẽ, thậm chí các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu rầm rộ dự án mới phát triển, thì khu Tây Bắc TP.HCM vẫn trong cảnh khan hiếm dự án.
Theo ông Lê Văn Lộc, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Nam Thắng, năm 2015, khi thị trường bất động sản TP.HCM phát triển mạnh nhất, thì khu Tây Bắc mới bắt đầu xuất hiện các dự án chung cư, đất nền, nhà phố. Tuy nhiên, lượng hàng không nhiều và tới từ năm 2016 đến nay, lượng hàng mỗi lúc giảm dần.
“Thực tế, thị trường chung cư chỉ xuất hiện tại quận 12, nhưng lượng hàng không lớn. Phân khúc bán chủ yếu là phân lô bán nền, nhưng cũng không có bất cứ dự án lớn nào được mở bán tại đây. Các dự án phân lô bán nền ở khu vực này đa phần là những dự án dưới 100 nền và số lượng dự án từ năm 2015 tới nay cũng chỉ khoảng 15 dự án. Từ đầu năm 2019 tới nay chỉ duy nhất 1 dự án được mở bán”, ông Lộc nói.
Ngoài nguồn cung, giá bất động sản tại khu Tây Bắc TP.HCM cũng là câu chuyện đáng bàn. Trong khi mức giá đất nền bình quân tại TP.HCM là 20 triệu đồng/m2 đất, có những khu vực như quận 9, quận Thủ Đức giá lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2, thì tại khu Tây Bắc, giá đất dao động từ 10 - 18 triệu đồng/m2.
Ông Ngô Lâm Vũ, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM cho biết, năm 2017, ông mua 2 lô đất tại huyện Hóc Môn, nhưng tới nay chưa thể ra hàng, bởi giá không tăng như kỳ vọng. Thêm vào đó, khách hàng cũng không mặn mà mua dự án tại khu vực này.
Ngoài ra, tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, các dự án được cho là ăn theo thị trường bất động sản khu Tây Bắc TP.HCM ra hàng vào thời điểm năm 2016 - 2017 như Phúc An City, Cát Tường Phú Sinh…, hiện lượng người về ở rất thấp và giá giao dịch không tăng so với mức giá ban đầu của chủ đầu tư, từ 14 - 18 triệu đồng/m2.
Khảo sát nhiều doanh nghiệp hiện có quỹ đất tại đây như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Cát Tường…, các doanh nghiệp đều cho biết, chưa có kế hoạch phát triển dự án tại khu vực này.
Tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, hiện nay, dù có quỹ đất khá lớn tại khu Tây Nam và thị trường đang khan hiếm hàng, nhưng doanh nghiệp này cũng không thể “liều mạng” để phát triển dự án ở đây vào thời điểm này.
Lý do được đưa ra đó là thị trường này không nhận được sự quan tâm của khách hàng do bị hạn chế về hạ tầng giao thông.
Hạ tầng ngáng chân thị trường
Khảo sát thực tế thị trường bất động sản khu Tây Bắc TP.HCM của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, khu vực này hiện không có dự án mới mở bán. Thậm chí, trong báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu thị trường, cũng như số liệu về dự án được cấp phép mở bán theo dạng hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng TP.HCM vừa công bố cũng không có dự án nào nằm tại khu Tây Bắc.
Việc khan hiếm dự án dẫn tới thị trường ảm đạm, được giới phân tích cho rằng, đến từ nhiều vấn đề, trong đó vấn đề nặng nhất, bó chân thị trường đó là hạ tầng giao thông.
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, ở thị trường khu Đông, khu Nam đang dẫn dắt thị trường bất động sản TP.HCM với lượng hàng ra luôn đều và lớn là vì hạ tầng giao thông đã phát triển mạnh, còn khu Tây Bắc thì lại khác.
Tuyến đường lưu thông độc đạo duy nhất nối khu Tây Bắc vào trung tâm TP.HCM là tuyến đường Trường Chinh, nối Quốc lộ 22 và đường Cộng Hòa. Tuyến đường luôn trong tình trạng quá tải và kẹt xe, vì tất cả các loại phương tiện giao thông đều lưu thông bằng tuyến đường này để về trung tâm Thành phố.
“Tuyến đường này đã có quy hoạch xây dựng từ lâu, nhưng tới nay vẫn chưa xây dựng. Ngoài ra, tuyến Metro số 2 Bến Thành - Trung Lương cũng đang chậm tiến độ triển khai… Tất cả làm cho giao thông bị quá tải, ngáng chân thị trường bất động sản”, ông Hậu nói.
Cũng theo ông Hâu, không chỉ hạ tầng giao thông, khu Tây Bắc còn hạn chế về tiện ích. Khu vực này không có bệnh viện lớn, cao cấp, cũng không có trường đại học, các trường quốc tế. Ngoài ra, chỉ có duy nhất một bến xe nhỏ là bến xe An Sương.
Ngoài ra, ông Lê Văn Lộc chỉ ra thêm, ở khu Tây Bắc hiện được phát triển chủ yếu là nông nghiệp, chưa có quy hoạch bài bản cụ thể trong việc phát triển kinh tế vùng. Nơi đây đang là “thủ phủ” của các cụm, khu công nghiệp, đa phần cư dân là công nhân, lao động chân tay, những đối tượng khách hàng này không phải là tầm ngắm của doanh nghiệp đầu tư bất động sản, vì thu nhập của họ thấp, khó có khả năng mua nhà.
“Nếu chọn nơi sinh sống hoàn chỉnh, không ai muốn đưa gia đình đến sống ở nơi bao bọc bởi các nhà máy, khu công nghiệp, nguy cơ ô nhiễm môi trường và tiếng ồn khi xe tải trọng lớn hoạt động liên tục. Đặc biệt, các tiện ích tối thiểu như trung tâm thương mại, trường học, khu vui chơi giải trí không có, thì sẽ khó hút được khách hàng tiềm năng mua nhà về sinh sống”, ông Lộc cho biết.
Cũng theo ông Lộc, một phần nữa đó là giá đất tại khu Tây Bắc, dù thấp hơn mức trung bình của TP.HCM, nhưng đang được đẩy lên cao so với giá trị thực. Hiện giá đất tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An có mức 14 triệu đồng/m2, còn tại huyện Hóc Môn là 18 - 22 triệu đồng/m2, tại huyện Củ Chi thì ngang với mức giá tại thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương và quận Thủ Đức, quận 9. Mức giá này tăng tới 40% so với 1 năm trước, trong khi giao thông kết nối nơi này với trung tâm Thành phố là quá xa, không thuận tiện. Với giá đất đã đẩy lên cao, dư địa để nhà đầu tư đẩy hàng ra kiếm lời là rất khó.
Ngoài ra, hiện nay, vì thị trường manh mún, các doanh nghiệp bán dự án nhưng lại vẽ ra tiện ích sống, song không thực hiện khiến khách hàng mất niềm tin và không thu hút được người dân về sinh sống. Chẳng hạn, Dự án Phú An City quy mô hơn 100 ha tại huyện Đức Hòa, khi bán hàng, doanh nghiệp quảng cáo có công viên nước, có khu vui chơi giải trí…, nhưng tới nay, dự án này chỉ triển khai chưa tới 50 ha, hạ tầng, cũng như tiện ích hạn chế và ô nhiễm môi trường, nên không thu hút được nhiều người đến ở.
“Lý do bởi dự án quá xa trung tâm TP.HCM, lại trong khu công nghiệp, đường kết nối rất kém và tiện ích sinh sống khu vực này không có. Khi mua, chủ đầu tư đã vẽ ra tiện ích hoàn chỉnh như trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học quốc tế, dự án giao thông đang xây dựng, quy hoạch vùng… Tuy nhiên, khi mua rồi thì hóa ra đó chỉ là quy hoạch chưa biết ngày thực hiện”, bà Diệu, một khách hàng mua Dự án Phú An City nói.
Theo giới phân tích, yếu tố để nhà đầu tư nhận biết đầu tư vào bất động sản một khu vực nào đó có sinh lời hay không đó là hạ tầng cụ thể đang xây dựng, chứ không phải là quy hoạch. Ngoài ra, giá đất không thể tăng đột biến 1 năm lên tới 40%, vì nếu tăng vậy, chỉ có thể là tác động từ bàn tay giới đầu cơ. Thêm vào đó, việc phải sống ở khu bao quanh toàn khu công nghiệp sẽ ảnh hưởng tới sức khỏe người dân rất lớn.
Ngoài ra, việc điều kiện sinh sống tối thiểu phải có ở khu vực cũng phải là đã hiện hữu thì mới có thể sinh lời ngay. Còn chuyện quảng cáo của chủ đầu tư vào quy hoạch hay chính sách, thì đó là việc của tương lai, nếu "đặt cược" vào điều này, nhà đầu tư phải xác định đầu tư lâu dài, chứ không thể kiếm lợi nhuận tức thời.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
