Chính sách liên kết vùng TP.HCM đang hụt hơi

Ảnh: Gia Huy

Doanh nghiệp hưởng ứng liên kết vùng

Tại Đại hội lần thứ X Đảng bộ TP.HCM nhiệm kỳ 2015 - 2020, một trong 7 chương trình đột phá được Thành phố đề ra là mở rộng liên kết vùng TP.HCM với các tỉnh lân cận để giãn dân TP.HCM ra vùng ven, do áp lực giao thông cũng như vấn đề an sinh xã hội khu trung tâm còn nhiều bất cập.

Cũng từ đây, những chính sách phát triển thị trường bất động sản ra vùng ven và các tỉnh bắt đầu được đưa ra, nhằm khuyến khích người dân TP.HCM chuyển dịch về vùng ven sinh sống. Đơn cử như tại quận 9, chỉ từ năm 2016 đến năm 2018 đã có khoảng 20.000 căn hộ chung cư đất nền dự án được phát triển.

Thị trường quận 8, quận Tân Phú cũng được phát triển với hàng ngàn căn hộ chung cư. Thêm vào đó, tại khu vực giáp ranh TP.HCM thuộc các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng bắt đầu xuất hiện dự án bất động sản quy mô lớn. 

Những doanh nghiệp địa ốc lớn như Hưng Thịnh Corp, Him Lam Land, Novaland, Vingroup, TTC Land… cũng bắt đầu hướng phát triển dự án từ trung tâm ra vùng ven.

Trong khi đó, UBND TP.HCM cũng có những chính sách hạn chế phát triển dự án bất động sản trung tâm Thành phố bằng việc không cấp phép thêm dự án bất động sản mới. Ngoài ra, khuyến khích doanh nghiệp bất động sản phát triển ở vùng ven.

Cuộc chạy đua về vùng ven bắt đầu với các doanh nghiệp bất động sản tỉnh, những thương hiệu mới như Cát Tường Group, Thắng Lợi Group, Phú Đông Group, Kim Oanh… liên tục phát triển dự án tại các tỉnh lân cận TP.HCM với hàng chục ngàn sản phẩm ở nhiều phân khúc như chung cư, đất nền, nhà phố.

Ngoài ra, một đòn bẩy nữa là tháng 1/2018, Thủ tướng Chính phủ đã công bố bản Quy hoạch vùng TP.HCM mở rộng 2030 tầm nhìn 2050. Trong đó, không chỉ những tỉnh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai được quy hoạch là vùng TP.HCM mở rộng, mà các địa phương xa hơn như Bình Phước, Vĩnh Long, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh… cũng nằm trong vùng TP.HCM mở rộng để phát triển giãn dân Thành phố.

Cũng từ đây, các dự án bất động sản tiếp tục xuất hiện ở các tỉnh xa này. Đơn cử như Tập đoàn Cát Tường Group năm 2018 đã mở bán dự án Cát Tường Phú Hưng rộng 100 ha tại tỉnh Bình Phước, Công ty cổ phần Đại Nam cũng mở bán dự án rộng 50 ha tại tỉnh Bình Phước, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Thịnh Corp cũng mở bán dự án tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Vĩnh Long.

Ông Lê Tiến Vũ, Tổng giám đốc Cát Tường Group cho rằng, thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận phát triển mạnh từ năm 2016 tới nay phần lớn nhờ vào việc TP.HCM áp dụng chính sách giãn dân và liên kết vùng TP.HCM.

Các dự án mở bán cũng được tiêu thụ tốt hơn, đơn cử như tại Long An, năm 2014, Dự án Khu dân cư quốc tế 5 sao với hơn 400 ha nhưng chỉ phát triển được hơn 10 ha là phải dừng lại vì dự án bán ra mà khách hàng không hưởng ứng. Tuy nhiên, năm 2017 - 2018 chủ đầu tư này phát triển lại dự án thì lượng hàng được tiêu thụ 100%.

Giao thông cản bước

Dù đã có những chuyển biến tích cực, nhưng giới phân tích cho rằng, nhìn bề ngoài thì như vậy, còn thực tế thì chính sách liên kết vùng chưa hiệu quả như mong đợi.

Cụ thể, PGS.TS Nguyễn Văn Hùng, giảng viên Khoa xây dựng, Trường đại học Bách khoa TP.HCM cho rằng, để thực hiện việc liên kết vùng và giãn dân thì TP.HCM phải phát triển hệ thống giao thông kết nối trước, sau đó là hệ thống trường học, tới bệnh viện, siêu thị...

Tuy nhiên, trong thời gian qua, hạ tầng giao thống kết nối giữa vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận với Thành phố chưa phát triển đúng mức. Chẳng hạn, khu Tây Bắc TP.HCM hiện chỉ có tuyến đường Trường Chinh và Cộng Hòa kết nối vào trung tâm. Thế nhưng, hiện nay, hai tuyến đường này luôn trong tình trạng kẹt xe trầm trọng vào giờ cao điểm và chưa được mở rộng. Cộng thêm khu vực này hiện chưa có hệ thống bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí và những tiện ích thiết yếu khác cho cư dân.

Tại khu Nam TP.HCM, để di chuyển từ trung tâm Thành phố ra khu vực này hiện chỉ có 3 tuyến đường là Nguyễn Tất Thành, Khánh Hội và khu Trung Sơn. Thế nhưng, các tuyến đường này hàng ngày phải gánh hàng triệu người dân di chuyển từ 6 quận, huyện ở khu Nam vào trung tâm TP.HCM làm việc, học tập hàng ngày.

Tại các tỉnh lân cận cũng trong tình trạng hạn chế giao thông kết nối. Chẳng hạn, khu Bình Dương, Bình Phước, toàn bộ khu này kết nối vào TP.HCM chỉ duy nhất thông qua trục đường Quốc lộ 13. Tuy nhiên, trục đường này dù có kế hoạch làm mới nhưng đã 18 năm nay chưa thể thực hiện, vì TP.HCM thiếu ngân sách phát triển.

Còn với Long An, Tiền Giang, Vĩnh Long… muốn vào TP.HCM thì Quốc lộ 1A là đường độc đạo, nhưng tuyến đường này đang trong cảnh một mình gồng dòng người, phương tiện từ các tỉnh Tây Nam Bộ vào TP.HCM nên luôn trong tình trạng kẹt cứng.

Các tỉnh Đông Nam Bộ cũng lâm vào tình trạng tương tự vì chỉ có duy nhất tuyến Xa lộ Hà Nội vào trung tâm TP.HCM.

Ngoài ra, có không ít dự án vùng ven được phát triển đón đầu chính sách giãn dân và liên kết vùng TP.HCM mở rộng đang trong tình trạng không có người ở, cỏ mọc um tùm do thiếu tiện ích.

Chẳng hạn, đầu năm 2018, Công ty Rio Land mở bán dự án đất nền mang tên Rio Grande tại đường Trường Lưu, quận 9. Với hơn 400 nền đất, giá từ 1,2 - 1,8 tỷ đồng/nền diện tích tương ứng là 5x15, 5x20 m2.

Dự án được công bố vào đúng tâm điểm cơn sốt đất nền tại TP.HCM nên chỉ trong 1 tháng đã bán hết số nền đất trên. Tuy nhiên, trở lại dự án này vào cuối tháng 8/2019, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận quang cảnh hoang tàn, cỏ mọc um tùm, các hạng mục như điện, nước...  dần xuống cấp.

Theo anh Dũng, một khách hàng mua đất nền tại dự án này, người mua đất tại đây chủ yếu là nhà đầu tư thứ cấp, mua rồi tính bán lại kiếm lời chứ không để ở. Một nền đất khi mua 1,2 tỷ đồng giờ toàn rao giá trên 2 tỷ đồng.

Tại dự án Long Hưng ở TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai cũng trong cảnh tượng vắng bóng người. Được bán chủ yếu vào đầu năm 2018 với hàng ngàn nền đất, dự án này được quảng cáo là tâm điểm của chính sách liên kết vùng TP.HCM mở rộng. Với giá khoảng 1 tỷ đồng/nền 5x20 m2, hiện đã bán hết 4 giai đoạn nhưng phóng viên ghi nhận chỉ có khoảng 50 căn nhà được xây.

Hay như dự án Five Star Eco City nằm trong Khu đô thị 5 sao tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An, được bán tháng 4/2018 với hơn 700 nền đất. Hiện nay, đã bán hết hàng nhưng ghi nhận thực tế cho thấy, dự án này cũng hầu như không có người ở.

Theo nhân viên môi giới tên Tuấn của Công ty Bất động sản Thắng Lợi đang bán đất nền tại Khu đô thị 5 sao,  dự án này người mua chính là dân đầu tư thứ cấp nên họ mua để chờ bán lại chứ không phải để ở.

Ngoài ra, hàng loạt dự án như Rio Porto tại đường Phú Hữu, quận 9 (TP.HCM); Dự án khu đô thị Singa City trên đường Nguyễn Duy Trinh, quận 9 (TP.HCM)… đều trong cảnh hoang vắng, không bóng người ở sau khi các doanh nghiệp bán xong cho khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay các dự án bất động sản phục vụ cho chính sách giãn dân tại TP.HCM chưa hiệu quả, bởi mật độ dân số tại trung tâm TP.HCM vẫn còn rất cao. Các dự án xây dựng nhưng không có người ở là điều lãng phí cho TP.HCM và cả người dân, khi mà khách mua dự án không ở, còn người cần nhà ở lại không mua được dự án khi giá cả đã được đẩy lên ở mức rất cao.

“Một điều nữa cần chú ý đó là khi giãn dân phải thực hiện xây dựng các hạ tầng kỹ thuật như bệnh viện, trường học, giao thông, siêu thị, công viên… Tuy nhiên hiện nay, những khu vực ngoại thành TP.HCM và các tỉnh lân cận lại thiếu nghiêm trọng những hạ tầng kỹ thuật dân sinh này, thì làm sao mà người dân di muốn chuyển ra vùng ven”, ông Châu nói.

Một điều nữa, theo ông Nguyễn Văn Hùng, đó là giá đất tăng bình quân mỗi năm từ 10 - 45% tại các khu vực. Kéo theo đó là các dự án bất động sản cũng tăng giá theo, nên người thu nhập thấp ngày càng khó với tới.

“Với những chính sách thiếu hợp lý như trên đã làm cho chính sách liên kết vùng và chủ trương giãn dân ra vùng ven trở nên hụt hơi và kém hiệu quả. Nếu không giải quyết sớm sẽ dẫn tới thất bại”, ông Hùng nói.

Gia Huy
Báo Đầu tư Bất động sản