Thị trường bất động sản xuống đáy là lúc đi săn “hàng ngộp. Ảnh: Dũng Minh
Thời điểm “vàng” gia tăng quỹ đất
Mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở tại TP.HCM chia sẻ, doanh nghiệp ông vừa chi gần 400 tỷ đồng để mua lại một dự án đất nền ở Bình Dương với giá giảm gần 30% so với cách đây 1 năm. Đây là 1 trong 3 dự án “ngộp” đang được công ty đàm phán mua lại trong quý II/2023.
“Do tín dụng bị thắt chặt, lãi suất neo cao, nhiều chủ đầu tư dự án đang lâm vào bế tắc. Có dự án đã rót vào 50-60 tỷ đồng vẫn trầy trật, gõ cửa mời chúng tôi mua lại. Với dòng tiền mạnh, mục tiêu của chúng tôi là gom thêm 250-300 ha quỹ đất sạch trong năm 2023”, vị đại diện doanh nghiệp nói.
Hiện tại, chiến thuật M&A (mua bán - sáp nhập) dự án đang được những doanh nghiệp có nguồn tài chính dư dả áp dụng, bởi thị trường bất động sản đã xuống đáy nên đây là thời điểm “vàng” để gia tăng quỹ đất.
Đơn cử, Công ty CapitaLand Development, thành viên Tập đoàn CapitaLand (Singapore) đã đàm phán mua một phần tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD, tương đương hơn 36.000 tỷ đồng từ Công ty cổ phần Vinhomes. Cụ thể, CapitaLand Development sẽ mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes quy mô 294 ha nằm gần Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía Bắc TP. Hải Phòng.
Ngoài ra, CapitaLand còn đàm phán một thương vụ khác trị giá 716 triệu USD để thâu tóm quỹ đất có vị trí đắc địa tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) với quy mô 8 ha. Thương vụ này nhằm chuẩn bị cho một công trình quy mô hơn 1.100 căn hộ dự kiến khởi công năm 2024 và đưa vào hoạt động từ năm 2027.
Trước đó, Tập đoàn đến từ Singapore này hợp tác với Công ty Becamex IDC làm dự án phát triển Thành phố mới Bình Dương. Theo đó, CapitaLand sẽ triển khai một dự án nhà ở quy mô lớn nhất của Becamex IDC tại Việt Nam từ trước đến nay. Tổng giá trị phát triển dự án khoảng 18.330 tỷ đồng trên diện tích 18,9 ha với khoảng 3.700 căn hộ và nhà ở, dự kiến hoàn thiện vào năm 2027.
Tương tự, thời gian gần đây, G6 Group cũng tăng cường đàm phán mua lại các dự án với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn trước. Cụ thể, tháng 6/2022, G6 Group đã mua lại dự án Chung cư Đại Mỗ, tổng mức đầu tư 500 tỷ đồng. Sang đầu năm 2023, Công ty tiếp tục đàm phán góp vốn mua lại 1 tòa nhà cao tầng tại trung tâm Hà Nội, tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng.
Bà Đinh Nhật Hạnh, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land cho hay, chiến lược M&A dự án hay mua dự án “ngộp” không mới, mà được nhiều nhà phát triển bất động sản áp dụng những năm gần đây, bao gồm cả Khải Hoàn Land.
Từ đầu năm 2023, Khải Hoàn Land đã tiếp xúc nhiều quỹ đầu tư trong khu vực muốn kết hợp với các doanh nghiệp ở Việt Nam có hệ thống phân phối lớn, họ cũng đánh giá các dự án ở các địa phương. Theo đó, Công ty cũng tìm dự án phù hợp và phối hợp cùng đối tác ngoại để thực hiện, đồng thời sẽ điều chỉnh lại quy hoạch, đưa giải pháp nhà ở tối ưu cho khách hàng trong một dự án, chứ không chỉ đơn thuần bán thô sản phẩm.
“Khải Hoàn Land đặt mục tiêu sớm hoàn thiện các thủ tục pháp lý để triển khai dự án trên quỹ đất lên đến hơn 1.000 ha trong năm 2023 - đủ để phát triển trong vòng 5 năm tới với các dự án chủ đạo gồm Helios Phú Quốc, Gò Găng Vũng Tàu… Ngoài ra, Công ty cũng sẽ làm việc cùng các địa phương Long An, Phú Quốc, Vĩnh Long, Bến Tre… để tiếp tục gia tăng quỹ đất trong thời gian tới”, đại diện Khải Hoàn Land thông tin.
“Bánh ngon” không dễ xơi
Việc mua lại dự án “ngộp” hay thâu tóm quỹ đất sạch giá hời là điều nhiều doanh nghiệp nhìn thấy cơ hội, nhưng không phải ai cũng dám làm.
Theo chuyên trang Batdongsan.com.vn, từ đầu năm 2023 đến nay, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam được chia thành 4 nhóm điển hình: Rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Trong đó, nhóm “người chơi mới” gồm các doanh nghiệp, quỹ đầu tư... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường thông qua hoạt động M&A dự án. Họ thu mua quỹ đất của những doanh nghiệp bất động sản phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp mới để phát triển sản phẩm riêng.
Phân tích thêm về xu hướng này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho hay, trước đây, các chủ đầu tư lớn trong nước đi săn dự án của các doanh nghiệp nhỏ theo kiểu thâu tóm, cá lớn nuốt cá bé. Còn hiện tại, hoạt động M&A đã có sự biến chuyển vì nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng gặp khó khăn do bối cảnh chung. Vì vậy, các đối tác tìm kiếm cơ hội M&A đa phần là các quỹ đầu tư, tập đoàn bất động sản có vốn ngoại. Đặc biệt, cũng có một số doanh nghiệp ngoài ngành, có tiềm lực tài chính muốn mở rộng, chuyển hướng kinh doanh thêm bất động sản cũng tích cực tham gia.
Cũng có ý kiến cho rằng, chỉ vài tháng tới, khi các vướng mắc liên quan tới thủ tục pháp lý được tháo gỡ, các doanh nghiệp trong nước có thể triển khai trở lại dự án thì dự án giá hời sẽ ít hơn, các doanh nghiệp lớn muốn tiến hành M&A cũng khó hơn. Chính vì vậy, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, hiện là thời điểm phù hợp để doanh nghiệp tiến hành M&A dự án, gia tăng quỹ đất.
Tuy nhiên, ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư tại Savills Việt Nam cho rằng, để săn được dự án với giá hời không phải chuyện dễ, nhất là với nhà đầu tư nước ngoài. Lý do bởi hiện nay, nhiều dự án bị ách tắc pháp lý nhưng đã thu tiền trước từ khách hàng, các doanh nghiệp cũng chưa thực sự minh bạch về tài chính, đặc biệt chưa có đơn vị kiểm toán độc lập. Vì vậy, các nhà đầu tư nước ngoài rất khó đưa ra quyết định tham gia vào các dự án.
Đối với doanh nghiệp trong nước, việc M&A dự án cũng không hề đơn giản. Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, thành công sẽ chỉ đến với những doanh nghiệp có tầm nhìn, đủ bản lĩnh, tiềm lực tài chính dồi dào, có khả năng nắm bắt cơ hội và chiến lược đúng đắn.
“Để mua được các dự án tốt với mức giá hợp lý, bên cạnh phải có nguồn vốn tích lũy từ giai đoạn trước, đôi khi doanh nghiệp phải chấp nhận các rủi ro như pháp lý dự án chưa hoàn thiện, hoặc gặp khó khăn về thủ tục nhưng chắc chắn triển khai được. Do vậy, việc mua lại dự án ‘ngộp’ hay thâu tóm quỹ đất sạch giá hời là điều nhiều doanh nghiệp nhìn thấy cơ hội, nhưng không phải ai cũng dám làm”, ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh.
Là đơn vị chuyên môi giới M&A dự án, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho hay, Công ty đang nhận được nhiều yêu cầu đặt hàng từ cả nhà đầu tư quốc tế lẫn trong nước. Tuy nhiên, việc ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Do đó, trong năm 2023, thị trường M&A bất động sản sẽ diễn ra âm thầm với lợi thế thuộc về bên mua, chứ không rầm rộ như những năm trước.
“Trong năm nay sẽ có một số giao dịch diễn ra, thậm chí có thể trị giá cả tỷ USD, nhưng chỉ với những dự án có pháp lý rõ ràng. Sẽ có nhiều thương vụ thành công hơn trong 1-3 năm tới”, ông Cần chia sẻ.
