“Giải oan” cho trái phiếu địa ốc

Không thể phủ nhận, trái phiếu là kênh hút vốn chủ động, thậm chí sáng tạo của các chủ đầu tư trong bối cảnh vốn tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt, dự án khó có thể ra mắt để đủ điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai nhằm hút vốn từ người mua nhà. Rõ ràng, đa dạng hóa dòng vốn kinh doanh, giảm lệ thuộc vào vốn tín dụng là điều cơ quan quản lý từng kêu gọi ở các chủ đầu tư địa ốc.

Vậy tại sao lại xuất hiện những cảnh báo?

Đầu tuần trước, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra cảnh báo và yêu cầu kiểm soát chặt hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng, bởi nhận định rằng thị trường này đang tăng trưởng nóng.

Thực tế, việc phát hành trái phiếu có thể là hướng đi dài hạn nhưng nó cũng là lời giải cho bài toán vốn cấp bách của các doanh nghiệp trong bối cảnh kênh tín dụng bị siết lại.

Trong khi từ trước đến nay, nguồn vốn ngân hàng chiếm đến 70 - 80% vốn phát triển dự án, thì quy định giảm vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% về 40% bắt đầu từ thời điểm 1/1/2019 và tăng hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%, khiến nhiều chủ đầu tư khó “gõ cửa” ngân hàng.

Điều này là động lực cơ bản "tiếp sức" cho các doanh nghiệp mạnh dạn tìm phao cứu sinh "trái phiếu"!

Vấn đề đặt ra ở đây là lo ngại về việc lãi suất trái phiếu quá cao có đúng và nên hiểu thế nào về cảnh báo của cơ quan điều hành chính sách tiền tệ?

Thứ nhất, có thể nhận thấy, lãi suất cho vay trung và dài hạn phổ biến hiện nay ở mức 11 - 13%/năm, chưa kể các chi phí khác. Không những thế, để vay được vốn ngân hàng thường rất khó khăn, phải thẩm định toàn bộ hồ sơ dự án. Còn nếu vay không thế chấp, vay tiêu dùng hay vay qua thẻ tín dụng, đương nhiên lãi suất sẽ vọt lên vài chục phần trăm một năm.

Trong khi đó, theo giám đốc đầu tư và quản lý danh mục đầu tư tại một ngân hàng lớn, mức lãi suất phổ biến trong những đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp gần đây thường ở mức 11 - 14%/năm.

Đại diện một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng cho rằng, nếu nhìn từ hiệu quả đầu tư, lãi suất trái phiếu 14 - 15%/năm không phải là quá cao nếu doanh nghiệp có dự án hiệu quả để phát triển. Trong bối cảnh chính quyền nhiều địa phương ngày càng “cẩn thận” khi cấp phép, hiếm hoi doanh nghiệp mới có thể khởi động một dự án, thì việc cần dòng tiền nhanh, không phức tạp như vay ngân hàng, nhằm tăng hiệu quả đầu tư là rất cần thiết.

Nếu chậm trễ triển khai, khả năng bị cảnh báo, thậm chí thu hồi dự án là có thể xảy ra!

Nếu nhìn nhận ở góc độ thị trường, thị trường chứng khoán nợ là trái phiếu doanh nghiệp cũng hoạt động bình thường bên cạnh thị trường chứng khoán vốn như góp vốn hay bán cổ phần. Đầu tư trái phiếu cũng giống như đầu tư cổ phiếu, "lời ăn lỗ chịu" và quyền quyết định ở phía các nhà đầu tư.

Đối với những cảnh báo của Ngân hàng Nhà nước. Có thể thấy, bên cạnh yêu cầu về việc rà soát, thẩm định kỹ khi mua trái phiếu doanh nghiệp, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ tuýt còi “các ngân hàng thương mại không được mua trái phiếu doanh nghiệp nhằm mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của doanh nghiệp phát hành”.

Việc cơ cấu lại khoản nợ tồn đọng bằng cách phát hành trái phiếu cho ngân hàng rõ ràng là hành vi có thể gây rủi ro và cần giám sát, xử lý. Còn lại, cơ quan điều hành cũng không cấm các ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, mà chỉ yêu cầu rà soát kỹ lưỡng hơn.

Kể cả “cửa” phát hành trái phiếu cho các ngân hàng có hẹp lại thì các doanh nghiệp phát hành trái phiếu vẫn còn một “tệp” khách hàng lớn để chinh phục là các quỹ đầu tư, nhà đầu tư cá nhân nếu chủ đầu tư đủ uy tín, dự án đủ hấp dẫn những nhà đầu tư kỹ tính này… 

Báo Đầu tư Bất động sản