Giá nhà dự báo khó giảm ít nhất trong 2-3 năm tới..
Chênh lệch giá nhà và thu nhập ngày càng lớn
Báo cáo công bố tuần trước của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng nhanh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. So với năm 2019, mức giá trung bình quý đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38% và kéo dài tới đầu tháng 5/2024 mới có dấu hiệu chậm lại.
Cần lưu ý rằng, đây là mức tăng giá trung bình trên thị trường, còn thực tế, tại nhiều dự án ghi nhận giá tăng 2-3 lần so với thời điểm ra mắt thị trường 4-5 năm trước. Cụ thể, cách đây 5 năm, giá chung cư ở các quận nội thành Hà Nội như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm… dao động từ 27-45 triệu đồng/m2, thì nay cơ bản các dự án (bao gồm cả chung cư cũ và chào bán mới) đều có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án ra mắt thị trường lên tới gần 80 triệu đồng/m2.
Giá nhà tăng “phi mã”, trong khi tốc độ tăng thu nhập không theo kịp khiến chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình của Việt Nam ngày một lớn.
Theo hệ thống cơ sở dữ liệu trực tuyến Numbeo, Việt Nam là quốc gia có mức độ chênh lệch giữa giá nhà với thu nhập bình quân hộ gia đình cao thứ 9 trong 37 quốc gia châu Á được thu thập dữ liệu vào năm 2023, ở mức 23,7 lần.
Trong vòng 5 năm, từ 2019-2023, chỉ số chênh lệch tại Việt Nam tăng 19,5%, cao hơn một số quốc gia lân cận như Thái Lan (9,4%), Trung Quốc (18,9%)… và chỉ thấp hơn Hàn Quốc (47,9%), Philippines (37,9%) và Indonesia (34%) trong cùng giai đoạn.
TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà liên tục tăng, song chủ yếu tới từ việc nguồn cung nhà ở thiếu hụt, chỉ tính riêng tại Hà Nội và TP.HCM đã có cả ngàn dự án đang “đắp chiếu”.
Trong khi đó, những năm gần đây, số lượng người nhập cư vào 2 đô thị này rất lớn, thậm chí lớn hơn nhiều số người nhập cư vào đất nước Singapore cũng như nhiều thành phố khác trong khu vực. Ở góc độ vĩ mô, chênh lệch giá nhà ở so với thu nhập người dân quá lớn ảnh hưởng rất lớn tới nền kinh tế, thậm chí có thể dẫn tới nguy cơ “vỡ bong bóng”.
Theo số liệu thống kê của UBND TP. Hà Nội, trong năm 2023, chỉ tiêu thu nhập bình quân đầu người (GRDP/người) của Thành phố đạt 151,1 triệu đồng/người/năm, tăng khoảng 6% so với năm 2019.
Mức chỉ tiêu phấn đấu năm 2024 và 2025 theo Kế hoạch số 173/KH-UBND ban hành ngày 10/6/2024 của Hà Nội lần lượt đạt trên 160,8 triệu đồng/người/năm và trên 171 triệu đồng/người/năm. Dù vậy, với mức thu nhập này, rất khó để người dân có thể tiếp cận nhà ở.
Chi phí và thủ tục xin phép xây được chung cư ngày càng khó và thời gian kéo dài, nếu chủ đầu tư chậm ra hàng thì lãi vay sẽ cộng vào giá bán, các chi phí ngoài cũng tăng cao. Đơn giá xây dựng, chi phí nhân công, vật liệu xây dựng… ngày càng tăng, dẫn đến giá cấu thành sản phẩm ngày càng cao.
“Gia đình tôi có 4 người, thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, trừ chi phí thuê chung cư mini, học phí của các con, sinh hoạt phí hàng ngày… thì để ra đâu đó khoảng 10 triệu đồng/tháng là tối đa.
Theo quy định hiện hành, mua nhà ở xã hội thì không đủ điều kiện, mà mua chung cư thương mại thì không đủ tài chính, cho nên chung cư mini là lựa chọn khả dĩ nhất, cho dù biết còn nhiều tồn tại liên quan tới loại hình nhà ở này”, chị Lê Thúy - chuyên viên marketing một doanh nghiệp chuyên phân phối ô tô cho hay.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, việc giá chung cư Hà Nội liên tục leo thang khiến rất nhiều người phải lùi, tạm hoãn kế hoạch mua nhà, chuyển sang phương án đi thuê. Nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao là do nguồn cung sản phẩm khan hiếm, trong khi nhu cầu không ngừng tăng lên.
Giải pháp nào để nhà ở vừa tầm với?
Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp như Nam Long, Bcons, An Gia, Becamex, Hoàng Quân, Novaland, Vinhomes, Ecopark… tuyên bố sẽ ưu tiên bỏ vốn triển khai các dự án nhà ở phù hợp với số đông như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền... Mặc dù vậy, vẫn còn nhiều vấn đề trong các cơ chế ưu đãi, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này.
Một trong những vấn đề lớn hiện nay, như chia sẻ của TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nằm ở việc chi phí tạo lập quỹ đất đầu vào tăng cao khiến chủ đầu tư rất khó cân đối giá đầu ra cho sản phẩm, nhất là sắp tới đây, khi các sắc luật mới điều chỉnh thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực, việc bỏ khung giá đất cùng với tính giá đất sát theo giá thị trường sẽ càng làm tăng chi phí đầu vào.
Bên cạnh đó, chi phí và thủ tục xin phép xây được chung cư ngày càng khó và thời gian kéo dài, nếu chủ đầu tư chậm ra hàng thì lãi vay sẽ cộng vào giá bán, các chi phí ngoài cũng tăng cao. Đơn giá xây dựng, chi phí nhân công, vật liệu xây dựng… ngày càng tăng, dẫn đến giá cấu thành sản phẩm ngày càng cao.
Đơn cử như trường hợp tại quận Hoàng Mai (Hà Nội), phiên đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở tại ô F1/ODK5 tại phường Vĩnh Hưng, khu đất đấu giá chỉ có diện tích hơn 1.038 m2, nhưng giá khởi điểm đã là 53,5 triệu đồng/m2 và giá đấu thành công là hơn 58,6 triệu đồng/m2.
Với diện tích eo hẹp, hạn chế về số tầng, chi phí xây dựng cao…, sẽ rất khó để đưa giá bán sản phẩm bất động sản xuống thấp hơn mức giá đấu, chưa kể nhà đầu tư còn phải tối ưu hóa chi phí và lợi nhuận.
Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho rằng, rất khó ép doanh nghiệp bất động sản phải hạ giá nhà xuống mức “vừa túi tiền” bởi kinh doanh cần có lãi, muốn doanh nghiệp chấp nhận cắt lỗ chỉ để đẩy được hàng đi là điều không thể.
“Thực tế, trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm như 2 năm vừa qua, nhiều chủ đầu tư cố gắng đưa ra những ưu đãi hấp dẫn cho người mua nhà và kéo dài thời gian thanh toán để kích cầu.
Chính sách này ảnh hưởng tới lợi nhuận của chủ đầu tư, nhưng họ vẫn chấp nhận để tạo thanh khoản.
Giờ phần chi phí đã quá cao, doanh nghiệp chỉ có thể hạ giá sản phẩm để hài hòa lợi ích giữa bên mua và bên bán ở một mức độ vừa phải”, ông Thắng nói và cho biết thêm, để giải quyết bài toán thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trầm trọng như hiện nay, vai trò của Nhà nước là quan trọng nhất, giữ nhiệm vụ chủ đạo để điều hành, định hướng sự phát triển của thị trường thông qua các chủ trương, thể chế, chính sách…
Theo ông Thắng, ở đây, điều quan trọng nhất là giải quyết toàn bộ các vấn đề pháp lý cho dự án, rút ngắn thời gian thủ tục hành chính để doanh nghiệp nhanh chóng triển khai xây dựng. Đặc biệt, các sắc luật chuyên ngành bất động sản mới có hiệu lực sớm chắc chắn sẽ tác động tích cực tới nguồn cung trên thị trường.
Tiếp đó, cần xem xét lại chi phí sử dụng đất cũng như nên có thêm các chương trình hỗ trợ về thuế cho doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
Ngoài ra, Việt Nam nên xem xét xây dựng thêm quỹ phát triển nhà ở dành cho người sở hữu nhà lần đầu tương tự như Singapore, đồng thời kiến tạo thêm nhiều quỹ đất sạch và mang ra đấu giá để doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ dàng hơn.
Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, các cơ quan quản lý cần làm cùng lúc nhiều giải pháp đồng bộ, từ gỡ vướng pháp lý đến duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp để làm “sống lại” những dự án đang “đắp chiếu”.
Ngoài những quy định của luật mới, cần có thêm cơ chế thu hút các nhà đầu tư phát triển phân khúc nhà ở bình dân. Khi đã tạo ra thị trường nhà đất dồi dào thì sẽ có nhiều lựa chọn, giá nhà tự khắc điều chỉnh tiệm cận với sức mua của số đông.
